上诉人（原审被告、反诉原告）濮阳市芳香饼干食品有限公司，住所地濮阳市X路北、振兴路东。
法定代表人吉某某，该公司经理。
委托代理人王某某，男，X年X月X日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张某某，男，X年X月X日出生。
上诉人濮阳市芳香饼干食品有限公司（以下简称芳香公司）因与被上诉人张某某房屋买卖合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2008）华法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2005年12月6日，芳香公司与濮阳市二轻工业公司（以下简称二轻公司）经协商签订一份《集资建房协议书》，双方约定在芳香公司的土地上合资建房；房屋位置：位于黄某路北150米、振兴路东，北邻赛博电脑城、东邻胡村乡政府家属院、南邻胡村村委会、西邻振兴路；价格与付款方式：住宅楼价格一、四楼每平方米1200元，二、三楼每平方米1300元，五、六楼每平方米1100元，门市每平方米2500元，地下室每平方米500元。采取现金或按揭分期付款方式，二轻公司于协议签订后五十日内每户付定金x元，主体建至六层时，每户付款x元，内外墙水泥面粉完后，每户付款x元。余款待水、电、气、暖与市政府管网接通及室外道路、空地绿化、化粪池等配套设施完成满足使用要求后，芳香公司负责为二轻公司办妥个人房产证后，每户付款95%，等水、电、暖、气分户配套设施接通后，二轻公司一次付清除千分之一的质量保证金以外的所有剩余款项，千分之一的质量保证金按河南省建筑质量管理办法的规定如期返还给芳香公司，定金抵作楼价款；双方定于2006年1月1日左右开工，于2006年12月1日竣工，芳香公司同意2006年12月30日将上述房地产正式交付给二轻公司。
2005年12月23日，芳香公司与案外人薛显亮签订施工合同一份，将位于振兴路X路东主体已完工的二栋商住楼的外粉、塑钢窗、防盗门交给薛显亮施工，芳香公司将南楼中单元一楼西户、四楼西户的两套面积为85平方米住宅以每平方米1200元的价格、二楼三楼以每平方米1300元、东单元一楼两户、西单元一楼西户抵作工程款，结算后多退少补。2006年2月21日，芳香公司与案外人薛显亮签订合同文本附件一份，约定芳香公司同意由薛显亮进行南楼、西楼的住宅、门市房的销售，所售款项优先用于这两栋楼的装修、外粉、线路、电、暖、小配套施工，施工完成后，售房款项中如有余款，则应全部交给芳香公司；住宅楼一、四楼按每平方米1200元，五楼按每平方米1100元，二、三楼按每平方米1300元，西楼三楼按每平方米1300元，四楼按每平方米1200元，五、六楼按每平方米1100元。
2006年6月，张兴华通过薛显亮购买芳香公司南楼西单元四楼西户房屋一套，价款为x元。后张兴华又将该住房退回。张某某于2007年5月8日以相同价格购买此房，张某某将房款x元交给薛显亮。现张某某要求芳香公司办理房产证和土地使用权证，芳香公司不允，双方由此形成纠纷。
原审法院另查明，2005年4月20日，濮阳市人民政府作出濮政土（2005）X号关于芳香公司变更土地用途的通知，将位于黄某路北、振兴路东，经市政府“濮政土（1996）X号”文批准给芳香公司的出让国有土地使用权，土地用途为商业、工业、住宅用地，登记面积5525平方米，按照城市规划要求及用地单位申请，同意将上述部分用地面积2484平方米由工业用地调整为住宅用地，出让年限由五十年调整为七十年，自1996年8月28日至2066年8月28日止。剩余面积土地用途、出让年限不变。
原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。张某某通过芳香公司售房代理人薛显亮购买房屋，且已交清房款，芳香公司售房代理人薛显亮向张某某交付了房屋钥匙，张某某与芳香公司构成合法有效的房屋买卖关系。芳香公司以其不具备商品房开发资格和商品房销售资格、只能进行内部建设为由主张双方买卖行为无效，理由不当，不予支持。依照房屋买卖惯例，芳香公司应协助办理房产证和土地使用权证，张某某要求确认芳香公司办理房产证和土地使用权证，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，原审法院判决：“1、被告濮阳市芳香饼干食品有限公司于本判决生效后一个月内协助原告张某某办理房屋产权证和土地使用权证；2、驳回被告濮阳市芳香饼干食品有限公司的反诉请求。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，均由被告负担”。
芳香公司上诉称，1、原审认定合同有效错误。因芳香公司不是房地产开发公司，不具备商品房开发资格和商品房销售资格。2、原判决是一份双方当事人主观不可履行的判决。芳香公司和张某某不具备申请办理房屋产权证和土地使用权证的条件和能力。请求撤销原判，依法改判。
张某某辩称，房屋已实际开发，芳香公司应该有开发主体资格，房屋买卖有效。且张某某购买的房屋属于南楼，应能办理房产证。
二审审理查明，2006年7月6日，张兴华交房款x元，芳香公司出具的收据显示南住宅楼、面积68.43平方米，收款人处由吉某某签名，收据上并加盖芳香公司印章及该公司财务专用章两枚印章。2007年5月8日，张兴华出具了将所购房屋转让给张某某的证明一份。2008年5月25日，薛显亮出具证明材料一份，证实：张兴华将购房款x元交于芳香公司，芳香公司出具了收据。后张兴华因故将房屋退还公司，芳香公司将房屋原价卖于张某某，并将房款退还给张兴华。
2007年5月份，张某某收到房屋钥匙，现尚未实际入住。
另查明，芳香公司对张某某的购房情况和收款收据加盖芳香公司的两枚印章、芳香公司法定代表人吉某某个人签名的真实性均未提出异议。
其他查明事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。张某某与芳香公司经协商买卖房屋的行为，系双方真实意思表示。涉案房屋现实存在，芳香公司收取张某某交付的房款，并向张某某交付房屋钥匙，表明双方均认可房屋买卖关系。现芳香公司主张房屋买卖合同无效无事实依据，且理由不当，本院不予支持；芳香公司上诉其与张某某均不具备申请办理房产证和土地使用权证的条件和能力，本院认为，因张某某已交纳了房款，芳香公司亦应按照房屋买卖惯例为张某某办理房产证和土地使用权证，由张某某负责办证费用，故该上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由濮阳市芳香饼干食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张士基
审判员王某选
代理审判员赵洪波
二○○九年四月二十六日
书记员杨宇
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