原告苏某某。
委托代理人刘某某。
委托代理人郑某某。
被告彭某某。
委托代理人李某某、常某某。
原告苏某某与被告彭某某买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘某某、郑某某、被告彭某某及其委托代理人李某某、常某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告苏某某诉称：2007年2月15日，原、被告签订房屋转让协议一份，约定原告将位于郑某市高新区X镇X村九组的一栋三层楼房及宅基地使用权转让给被告，协议签订后，原告方得知农村宅基地使用权不得转让，违反了国家相关法律及行政法规的规定。且该房屋及宅基地使用权系原告和子女的共有财产（原告妻子已去世），原告转让该房屋及宅基地使用权时未征得共有人的同意，违反了法律规定。故原、被告双方签订的房屋转让协议应为无效，现原告诉至法院，请求依法确认2007年2月15日双方签订的房屋转让协议无效；被告承担本案案件受理费。
被告彭某某辩称：房屋转让协议是双方的真实意思表示，是合法的，不存在违反法律强制性规定的情形；原告诉称农村宅基地使用权不得转让，违反了国家的相关法律及行政法规，这是不正确的，我国《土地管理法》第62条第4款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，可见，我国法律允许农村宅基地上的房屋进行出卖，只是出卖人不能再申请宅基地；协议是以合理的价格转让房屋，转让价格符合市场行情，被告支付了合理对价，且被告与原告签订房屋转让协议时是善意的，原告一再保证拥有房屋产权，不存在任何纠纷；原告已经将房屋交付被告，被告也一次性支付了全部价款，并且被告家人也在此房屋上落了户；协议合法有效，应当驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2007年2月15日，原、被告签订房屋转让协议一份，约定原告将位于郑某市高新区X镇X村九组的一栋三层楼房及宅基地使用权转让给被告，该土地使用权及房屋转让价格为28万元；被告将土地使用权及房屋转让款一次付清，原告收款后出具转让款的收据；原告保证该楼房和宅基地与周围四邻无任何纠纷，如因土地使用权及房屋产权所引起的纠纷，全部由原告负责，被告不承担与此有关的任何后果；合同签订后如一方违约，需向另一方承担售房款一倍的赔偿责任；如以后国家政策允许办理过户及产权转让手续，原告有义务配合被告办理相关手续，相关费用由被告负责；本协议一式四份，原、被告双方各一份，证明人和村X组各一份，协议自签订之日起生效。当天，原、被告双方、六位证明人及李某某律师在协议上签字。同时，被告向原告支付房款28万元，由原告出具一份收据，原告将土地使用权证交给被告。协议转让的宅基地是原告于2002年12月取得土地使用权，由郑某市中原区国土资源局向原告颁发土地使用权证，使用权类型是批准拨用宅基地。
2007年2月15日，郑某高新技术产业开发区石佛办事处百炉屯村X组出具一份证明，内容为，原、被告于2007年2月15日所签房屋转让协议，原告将其拥有土地使用权的一栋三层楼房转让给被告，此协议经村X组同意并备案。2007年4月9日，被告妻子段海燕将户口迁到郑某高新技术产业开发区石佛办事处新庄村X街X号，并办理了户口本，2007年9月13日，被告妻子段海燕办理了住址为上述地址的身份证。石佛办事处新庄村即石佛办事处百炉屯村X组。
2008年3月5日，原告苏某某的岳母张冬枝与苏某某的女儿苏某月将苏某某、彭某某起诉至本院，请求确认苏某某、彭某某二人签订的房屋转让协议无效，理由是该房屋系1999年苏某月姐妹三人与父母共同出资建设，2003年苏某月母亲去世，张冬枝、苏某月是房屋共有人及继承人，2007年苏某某未经张冬枝、苏某月同意，擅自出卖房屋，损害二人的合法权益，卖房协议违反法律法规的强制性规定，协议应当认定无效。该案在本院案号为（2008）开民初字第X号，在该案中，苏某某辩称：房屋共同出资建设不是事实，房屋转让未经苏某月同意，是因苏某月2004年与苏某某断绝来往，无法告知；房屋转让协议是出于双方当事人的自愿，应当认定有效。后该案原告张冬枝、苏某月撤诉，本院依法予以准许。2009年1月6日，原告苏某某将被告彭某某诉至本院，要求确认房屋转让协议无效。
以上事实有经原、被告质证的下列证据在案佐证：1、房屋转让协议；2、收条；3、土地使用权证；4、证明；5、段海燕的结婚证、户口本及身份证；6、（2008）开民初字第X号案件的起诉状、答辩状、传票、庭审笔录；7、当事人陈述。
本院认为：原告将房屋所有权及房屋所占宅基地的使用权转让给被告，被告支付相应对价，双方形成买卖合同关系。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款的规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十五条规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。另外，双方转让房屋的协议已经郑某高新技术产业开发区石佛办事处百炉屯村X组书面同意。并且，原告的户口现在已在郑某市管城区，属于城市居民，而被告妻子段海燕的户口迁到石佛办事处新庄村，属于该村村民。综合本案实际情况，本院认为，双方的房屋转让协议内容不违反相关法律法规的强制性规定，双方意思表示真实，该协议为有效合同，应受法律保护。
原告诉称，转让的房屋系原告与三位女儿的共有财产，转让未经共有人同意，协议无效。本院认为，原告是该宅基地的原合法使用权人，被告作为善意第三人有理由相信原告对其宅基地及宅基地上的房屋拥有处分权，原告以此为由证明协议无效的依据不足，本院不予采信。
综上所述，原告未提供充分证据证明双方的转让协议存在应当被认定无效的情形，故对于原告要求确认2007年2月15日双方签订的房屋转让协议无效的请求，本院不予支持。对于被告辩称协议合法有效的答辩意见，本院予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告苏某某的诉讼请求。
案件受理费五千五百元，由原告苏某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省郑某市中级人民法院。
审判长李某
代理审判员鲁金焕
代理审判员刘某
二○○九年八月十日
书记员邢薇
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