上诉人（原审被告）罗某某，
委托代理人曹文江，河南飞龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）博爱县X街街民委员会第六街X组。
上诉人罗某某与被上诉人博爱县X街街民委员会第六街X组（以下简称：三街X组）租赁合同纠纷一案，三街X组于2009年4月7日向博爱县人民法院提起诉讼，请求：1、罗某某立即支付租金x元并赔偿损失（自2007年7月1日起至判决确定还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、罗某某立即从租赁房屋内搬出并由三街X组收回租赁房屋；3、诉讼费及其他费用由罗某某负担。博爱县人民法院于2009年6月8日作出（2009）博民初字第X号民事判决，罗某某不服向本院提起上诉。本院于2009年7月22日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人罗某某及其委托代理人曹文江，被上诉人三街X组的诉讼代表人田雷、委托代理人邹家瑞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，2005年8月26日，原告三街X组与岳邦明及被告罗某某签订了修建住宅楼的施工协议。同年9月7日原告三街X组同被告罗某某签订了施工协议细则，其中第七项规定:原告三街X组如不按此协议第一、三款履行，将底层门面房8间交给被告罗某某免费使用6年，并足额支付罗某某此协议第二款支出的各项费用。2006年6月22日，原告三街X组同被告罗某某签订了租赁协议，原告三街X组将其住宅楼底层8间一过道及地下室10间租赁给被告罗某某，租赁费为每年x元，第一年租赁费由被告罗某某于2006年7月份一次交清，第二年开始每年7月、1月份各交5000元。被告罗某某不按期缴纳租赁费，原告三街X组有权终止合同，将房屋收回。合同未注明租赁合同期限。租赁协议签订后，被告罗某某于2006年6月22日和2006年11月22日分两次缴纳了2006年7月1日至2007年6月30日的租赁费x元，后未再支付租赁费。2008年12月26日，原告三街X组以被告罗某某违约为由，通知其解除租赁合同。现被告罗某某仍占有使用租赁物。2009年4月7日，原告三街X组向本院诉讼，要求被告罗某某支付租赁费x元，其余租赁费放弃。
原审法院认为，原被告所签订的租赁合同合法有效，原告三街X组按合同为被告罗某某提供租赁物，被告罗某某应如约缴纳租赁费，现被告罗某某在原告三街X组催要后仍未缴纳2007年7月1日以后的租赁费，已构成违约。故原告三街X组在将解除租赁合同通知通知到被告罗某某时，双方所签订的租赁合同已解除。同时被告罗某某应支付所欠租赁费并承担违约责任，为此原告三街X组的诉讼请求，本院予以支持。诉讼中，原告三街X组起诉租赁费为x元，余款放弃。此为原告对自己权利的处分，本院予以支持。诉讼中被告罗某某认为，租赁合同的相对方是清化镇经营管理公司三街服务站而非原告三街X组，原告无主体资格，同时在施工协细则中双方约定让被告罗某某免费租赁6年，故应驳回原告三街X组的起诉或诉讼请求。本院认为，清化镇经营管理公司三街服务站属于一种民间监督、管理机构，租赁合同中虽盖有其公章，但其并非租赁物的实际所有者，无权支配租赁物，而原告三街X组是租赁物的实际所有者，且合同实际上是三街X组长所签，故该租赁合同的相对方是原告三街X组；同时，施工协议细则虽约定了被告罗某某免费租赁6年，但租赁合同签订时间在施工协议细则签订之后，双方就租赁物的种类以及租赁费与租赁时间进行了重新约定，否认了前施工协议细则的约定，故应以租赁合同约定为准，为此罗某某的抗辩理由本院不予支持。
原审法院判决：1、被告罗某某须在判决生效之日立即支付给三街X组租赁费x元并赔偿损失（损失计算为：以x元为本金，按同期中国人民银行贷款利率计，由2008年7月1日起至本判决确定还款之日止）。2、被告罗某某须在判决生效之日起三十日内搬出所租赁房屋，并将所租赁房屋返还给三街X组；案件受理费175元，由被告罗某某承担。
罗某某上诉称，1、一审判决书中，法院列原告为“博爱县X街街民委员会第六街X组”，而原告在起诉状上自列为“博爱县X街X组”，不知从何而来。另外根据最高法院认定的有独立诉讼资格的系有一定财产、能够承担责任的系“村X组”而不是一审法院认定的“街X组”，三街X组不是合法的主体，因此一审认定的“街X组”独立承担民事责任不合法。2、对租赁合同来讲，三街服务站违约在先，三街服务站早在2008年4月24日将由罗某某租赁使用的地方，租给外人丁爱玲，属违约行为。3、一审虽然对罗某某提供的施工协议进行了认定并认为细则在先，租赁在后为由又不予支持，且当时系樊丙智口头承诺其租赁无效。4、在诉讼前，罗某某从未见到过所谓的照片和通知，仅是在一审起诉时罗某某才知道。三街X组主张自2007年7月1日起的租赁费，已超过了一年的诉讼时效，法律不应对其保护。5、一审中三街X组提供的两个证人当庭未出示有效的证明，罗某某对该证言不予质证，而一审法院却将该证言作为有效的证据而予以认定。原判认定事实不清，程序违法，请求撤销原判，驳回三街X组的诉讼请求，一、二审诉讼费由三街X组承担。
三街X组辩称，1、三街X组群众是农村户口，隶属清化镇X街民委员会，三街街民委员会是基层群众组织，负责管理三街X组农业户口，只是对各小组财产、财务收支账目进行管理，对小组财产无权处分，各组拥有各自的财产，因租赁合同以三街X组为出租方，罗某某为承租方，三街X组作为合同一方，有权提起诉讼；2、三街X组的主张并未超过诉讼时效，且对方一审时并未主张时效；3、对三街X组与丁爱玲签订的合同，因罗某某违约在先，罗某某为不增加三街X组的损失，同意三街X组与丁爱玲签订合同，罗某某称在一审结束后发现此合同的观点不能成立。原判认定事实清楚，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：1、三街X组的主体是否适格，2、罗某某是否应支付租赁费，3、本案是否超过诉讼时效。
对以上争议焦点，罗某某的主张同其上诉理由。
对以上争议焦点，三街X组的主张同其答辩理由。
二审中，罗某某申请证人樊丙智出庭作证，以证明：2005年8月26日、2005年9月6日的施工协议和施工协议细则都是经过樊丙智手签订的，当时约定如果东楼盖不成，北楼底层门面房8间，由罗某某免费使用8年，后来由于东楼迟迟批不下来，就和罗某某商量，双方先签订了个租赁协议，07年东楼批不下来，盖不成了，双方就开始履行施工协议细则。
对该证据三街X组质辩称：樊丙智的证人证言不真实，2008年8月4日组里召开代表会议，樊丙智提出要每年减免罗某某2500元租赁费，未获通过。说明未让罗某某免费使用六年。
对樊丙智的证人证言，本院认为，其证言存在瑕疵，其证明效力低于租赁协议的效力，对此本院不予认定。
二审中，三街X组未提供新的证据。
本院经审理查明：2008年4月24日，三街X组与丁爱玲签订了《租赁合同书》，将其与罗某某签订的《租赁协议书》中约定的属于罗某某租赁的部分标的物租赁给丁爱玲。其他事实与原审认定的事实相同。
本院认为，清化镇经营管理公司三街服务站属于一种民间监督、管理机构，对三街X组财产、财务收支账目进行监督管理，对三街X组财产无处分权。租赁合同中虽盖有其公章，但其并非租赁物的实际所有者，且合同实际上是三街X组长所签，三街X组是租赁物的实际所有者，故该租赁合同的相对方是三街X组，三街X组具有主体资格。三街X组与罗某某签订的租赁合同是双方的真实意思表示，为有效协议。罗某某按约缴纳了部分租赁费，从2007年7月1日后租赁费未再缴纳，已构成违约，应承担违约责任。但2008年4月24日，三街X组将属于罗某某租赁的部分标的物租与他人，也属不当，应适当减轻三街X组的违约责任。罗某某称其与清化镇经营管理公司签订的租赁合同已废止，应按施工协议细则让其免费使用6年。施工协议细则虽约定了罗某某免费租赁6年，但租赁合同签订时间在施工协议细则签订之后，双方就租赁物的种类以及租赁费与租赁时间进行了重新约定，故应以租赁合同约定为准。罗某某的上诉理由部分成立，本院予以认定。原判认定事实部分不清，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持（2009）博民初字第X号民事判决的第二项即被告罗某某须在判决生效之日起三十日内搬出所租赁房屋，并将所租赁房屋返还给原告三街X组。
二、撤销（2009）博民初字第X号民事判决的第一项即被告罗某某须在判决生效之日立即支付给原告三街X组租赁费x元并赔偿损失（损失计算为：以x元为本金，按同期中国人民银行贷款利率计，由2008年7月1日起至本判决确定还款之日止）。
三、撤销（2009）博民初字第X号民事判决的诉讼费承担部分即案件受理费175元，由被告罗某某承担。
四、罗某某在判决生效之日十日内支付给博爱县X街街民委员会第六街X组租赁费x元。
一审案件受理费175元；二审案件受理费175元，法律文书专递邮费30元，共计380元，由博爱县X街街民委员会第六街X组负担100元，罗某某负担280元。
本判决为终审判决。
审判长侯顺利
审判员杨柳
审判员张红卫
二○○九年九月七日
书记员贠娜娜
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