重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2009）渝五中民终字第X号
上诉人（原审被告）重庆渝中茶叶有限责任公司
法定代表人李某，董事长。
委托代理人顾某某，男，该公司职工，住（略）-3。
委托代理人梅劲，重庆名言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆振发贸易公司
法定代表人纪某某，经理。
委托代理人张孔华，重庆金码律师事务所律师。
上诉人重庆渝中茶叶有限责任公司（以下简称茶叶公司）因与被上诉人重庆振发贸易公司（以下简称振发公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2008）中区法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原渝中区X路X号房屋（现门牌号为渝中区X路X号）系原重庆针织总厂所有的房屋。原渝中区新生市场X号房屋系重庆市市中区百货商店（以下简称市中区百货商店）所有的房屋。1957年2月22日，原重庆针织总厂（甲方）与市中区百货商店（乙方）签订《房屋交换协议》，约定甲方将其所有的民权路X号房屋与乙方所有的新生市场X号房屋互换使用。该协议签订后，原重庆针织总厂将渝中区X路X号房屋交付给市中区百货商店使用，市中区百货商店将渝中区新生市场X号房屋交付给原重庆针织总厂使用。
1963年6月22日，原重庆针织总厂（甲方）与重庆市百货公司市中区零售公司（更名前为重庆市市中区百货商店，以下简称市中区零售公司，乙方）签订《关于房屋交换协议作废的协议》，约定甲方提出解除房屋交换协议，并收回房屋，乙方表示同意；甲方将新生市场3-X号房屋全部腾空交还乙方使用，乙方使用甲方民权路X号房屋已先后租给茶叶商店及群林商店职工使用，无法腾空，但乙方愿为甲方分别向承租人办理投佃手续。协议签订后，市中区零售公司于1963年7月16日向茶叶公司（即原重庆市市中区茶叶商店）发出（63）区百秘字第X号《关于民权路X号房屋请直接向重庆针织厂办理租赁手续的函》，函告茶叶公司，其公司已与重庆针织厂签订了解除房屋互换协议，并请茶叶公司直向重庆针织总厂办理租赁手续，从今年7月起向重庆针织总厂缴纳房屋租金。
1963年10月29日，茶叶公司与原重庆针织总厂签订了《房屋租约》，约定茶叶公司承租原重庆针织总厂民权路X号门面房屋一间和一楼等共计二间房屋，作为营业和宿舍之用。此后，该房屋一直由茶叶公司承租使用。
1992年8月，原重庆针织总厂经主管单位重庆市纺织工业局批准，将其所有的渝中区X路X号房屋（原门牌号为渝中区X路X号）的所有权划拨给原重庆针织总厂劳动服务公司（以下简称劳动服务公司）下属的重庆市沙坪坝区追月百货经营部（以下简称追月百货经营部），同年10月，追月百货经营部取得了该房屋的所有权证。
1992年11月3日，原重庆市中级人民法院作出（1992）经字第X号民事裁定书，裁定重庆针织总厂破产。1992年11月9日，重庆市纺织工业局为解决原重庆针织总厂职工的就业问题，批准成立了振发公司。1992年12月，重庆市纺织工业局以重针发（1992）X号文撤销劳动服务公司和追月百货经营部，并决定将登记在追月百货经营部名下的渝中区X路X号房屋的所有权更名给振发公司所有。1993年3月，振发公司取得了渝中区X路X号房屋的所有权证。此后，该房屋仍由茶叶公司承租使用，并由茶叶公司向振发公司交纳房屋租金。
2002年，重庆市渝中区房地产管理局（以下简称渝中区房管局）根据渝中区区委区政府的决定，对渝中区X路X号房屋所在片区的危旧房屋进行城市X街的景观环境综合整治，需拆除民权路X号房屋进行改造。2002年9月26日，房屋所有权人振发公司（甲方）与房屋承租使用人茶叶公司签订了《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方提供渝中区X路X号修建完工的安置营业门面（平街X路方向），乙方自动放弃甲方民权路X号二楼的一切权利；租期5年，起租时间2003年5月8日；租金每月3800元，乙方每半年向甲方交纳租赁费，5年租期内甲方不得提高租金；乙方在承租期间，如遇拆迁，本合同自行终止，乙方无条件搬出；租赁期满，合同自行终止，乙方应按合同规定，在有效期内交清租金，退还门面；租赁期满，在同等条件下（以书面招租为准），乙方享有优先承租权；本合同一式五份，双方各执二份，交拆迁办一份，经双方责任人签字盖章生效。2002年9月27日，振发公司与拆迁人渝中区房管局及拆迁代办单位重庆市渝中区城市建设拆迁工程处签订《中华路、民权路片区非住宅回购协议》，对房屋拆除、新房安置及产权回购等问题进行了约定，振发公司便将其所有的民权路X号房屋（建筑面积56㎡，其中平街层28㎡，第二层28㎡）交由渝中区房管局拆除。
2003年4月10日，渝中区房管局将新建的渝中区X路X号平街层C-X号建筑面积28㎡房屋安置给振发公司，振发公司按回购协议的约定回购了该房屋的产权。2003年5月8日，振发公司（甲方）与茶叶公司（乙方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2002年9月26日签订渝中区X路X号房屋的租赁合同，现经双方协商达成补充协议，乙方同意在原租赁合同基础上每年增加甲方租金x元，在每个合同年度的“元旦”和“春节”之间一次性支付。该补充协议还对其它事项进行了约定。2005年8月，振发公司取得了渝中区X路X号房屋的《房地产权证》，该证载明房屋建筑面积为28平方米。
在上述租赁合同履行的过程中，茶叶公司按约向振发公司交纳房屋租金至2008年5月7日。2008年3月18日，振发公司向茶叶公司发出《关于收回我公司民权路X号一楼门面的通知》，要求收回茶叶公司租赁的门面房屋。租赁期限届满的第二天即2008年5月8日，振发公司又向茶叶公司发出《关于收回我公司民权路X号平街门面的再次通知》，要求茶叶公司十日内搬迁，并交还租赁房屋。从2008年5月8日起，振发公司未再向茶叶公司收取房屋租金。由于茶叶公司未腾空搬迁交还租赁房屋，振发公司提起诉讼。
原审法院院认为，原告振发公司与被告茶叶公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律强制性规定，属依法成立的有效合同。合同双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。按照《合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为5年，起租时间从2003年5月8日起计算，故该租赁合同于2008年5月7日到期。现原告在租赁期限届满后，要求被告立即腾空搬迁，并交还租赁房屋的请求，理由正当，符合法律规定，予以支持。关于原告要求被告从2008年5月8日起至交还房屋时止，按每月5000元的标准向原告赔偿经济损失的问题。按照《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，本案中，被告在租赁合同期限届满后未将租赁房屋交还给原告，并仍然占用租赁房屋用于经营活动，而被告占用房屋的行为系违约行为，由此违约行为造成原告的经济损失理应由被告赔偿。现原告要求被告按每月5000元赔偿经济损失的标准，也符合双方租赁合同对每月租金标准的约定，且被告对按每月5000元支付房屋租金也无异议。因此，原告的该项请求，理由正当，符合法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一时三条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：一、重庆渝中茶叶有限责任公司在本判决生效后立即将重庆市渝中区X路X号房屋（建筑面积28平方米）腾空搬迁，交还重庆振发贸易公司。二、重庆渝中茶叶有限责任公司从2008年5月8日起至交还租赁房屋时止，按每月5000元的标准向重庆振发贸易公司赔偿经济损失。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，由被告重庆渝中茶叶有限责任公司负担。
茶叶公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销渝中区人民法院（2008）中区民初字第X号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、原审法院认定事实错误。1958年根据原中央商业部、重庆市人民政府指示，全市X街门面跨行业进行网点大调整，在这次调整中，本案争议的门面由政府指定给了上诉人使用，因此，上诉人使用该门面有特定的历史背景，属于历史遗留问题，只能通过政府协调，不应当由人民法院管辖。2002年9月重庆市渝中区人民政府对中华路、民权路片区进行危房改造，本案所涉门面属被拆迁范围。根据当时的拆迁政策，上诉人可得到2/3的安置费，产权人只能得到1/3的安置费，上诉人考虑到几百员工的生存，未选择货币安置，进而放弃了拆迁补偿款，取得了该门面的永久使用权。二、原审法院适用法律不当。虽然上诉人与被上诉人签订有《房屋租赁合同》及《补充协议》，但本案争议的是公房使用权纠纷，属于历史遗留问题，不应适用《中华人民共和国合同法》的规定。
振发公司答辩称，1、本案所涉门面的产权非常明确，是被上诉人所有的，不属于历史遗留问题，法院应当受理。2、双方签订的租赁合同明确了茶叶公司的使用期限为五年，上诉人对该门面并不享有永久使用权。一审判决正确，应予维持。
本院查明事实与一审相同。
本院认为，渝中区X路X号平街房屋系原重庆针织总厂所有，1957年原重庆针织总厂将该房屋与市中区百货商店所有的新生市场X号房屋互换使用期间，市中区百货商店将该房屋出租给渝中茶叶公司使用。1963年6月3日，原重庆针织总厂收回了该房屋，并于同年10月29日与茶叶公司订立了租赁合同。1992年原重庆针织总厂破产时，原重庆针织总厂破产清算组将该房屋产权划拨给振发公司，振发公司取得房屋所有权证后，茶叶公司便向振发公司交纳房屋租金。因此，茶叶公司所租赁的渝中区X路X号房屋在1993年前属原重庆针织总厂所有，1993年后属振发公司所有，茶叶公司称本案争议的是公房使用权纠纷与事实不符。2002年，渝中区X路X号房屋划入拆迁范围，茶叶公司作为该房屋租赁使用人本可获得拆迁安置补偿款，但茶叶公司为继续租赁使用该房屋，放弃了货币安置，而是选择与振发公司签订《租赁合同》，约定茶叶公司承租振发公司位于渝中区X路X号修建完工的安置营业门面，租赁期限5年。因该合同是双方当事人的真实意思表示，且合同明确约定了租赁的期限，故茶叶公司称其对上述租赁房屋享有久使用权的理由不能成立。2008年5月7日租赁合同约定的5年租赁期限届满后，茶叶公司理应按照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，将租赁房屋腾空交还给振发公司。综上，原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费80元，由上诉人重庆渝中茶叶有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长肖某
审判员叶芳
代理审判员于利
二00九年六月二十九日
书记员黎明
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