原告陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
委托代理人吴良云，湖南扬法律师事务所律师。
被告汝城县三星房地产开发有限公司。
住所地汝城县X镇X路。
法定代表人李某某，该公司经理。
委托代理人曹胜波，湖南水正兰律师事务所律师。
第三人李某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
第三人朱某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
委托代理人朱某新，湖南水正兰律师事务所律师。
第三人吴宾（兵）顺，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住汝城县X乡X组。
委托代理人廖登文，湖南省郴州市篮剑法律服务所法律工作者。
委托代理人黄某林，湖南浩然律师事务所律师。
第三人宋某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
委托代理人朱某滨，湖南水正兰律师事务所律师。
原告陈某某与被告汝城县三星房地产开发有限公司（以下简称三星公司）、第三人李某某、朱某某、吴宾顺、宋某某商品房预售合同纠纷一案，于2009年5月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员罗丽爱独任审判。第三人吴宾顺在本案首次开庭前提出管辖权异议，本院经审查后作出驳回该第三人吴宾顺对管辖权提出的异议的裁定，第三人吴宾顺不服该裁定，向郴州市中级人民法院提出上诉，郴州市中级人民法院于2009年7月27日作出驳回上诉的裁定，并于2009年7月28日将案卷退回本院。本院于2009年6月16日、2009年8月12日对本案两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告法定代表人、第三人李某某、第三人朱某某及其委托代理人、第三人吴宾顺委托代理人、第三人宋某某及其委托代理人到庭参加了第一次庭审；原告委托代理人、被告委托代理人、第三人朱某某及其委托代理人、第三人吴宾顺委托代理人廖登文、第三人宋某某及其委托代理人到庭参加了第二次庭审，第三人李某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陈某某诉称：被告是原县政府招待所的房地产开发商，四第三人是该项目的合伙人。2007年原告与被告洽谈购买星城商业街商铺事宜，双方于2007年9月17日签订《汝城县X街购房合同》，合同约定原告向被告购买星城商业街第X号1至X层商铺，总价款x元，签订合同之日前付全部房款的50%，其余房款以按揭方式支付；由被告负责办理原告商铺交易及领取产权证书等有关手续，办证的契税由原告缴纳。合同签订后，原告按约定交清了首付款及提交了相关手续用于办理按揭贷款，此后，原告多次催被告办理产权证书，但被告一直拖延不办。请求法院判令被告为原告所购买的商铺办理产权证书。
为支持其诉讼主张，原告向本院提供了如下证据：
1、2007年9月17日购房合同1份、2008年3月18日变更争议处理机构的协议1份，拟证明商品房买卖关系成立，被告及第三人应当给原告办理房产证；原、被告就争议解决途径重新达成了协议。
2、收款收据4份、借款借据1份，拟证明原告已按照合同约定付清房款。
3、证人何云清的出庭证言，拟证明原告所购商品房系第三人合伙开发。
被告三星公司辩称：被告已提供了完善的办证程序，因第三人吴宾顺不提供房屋共有权证，导致原告的产权证至今未办理。
为支持其答辩主张，被告三星公司向本院提供了如下证据：
4、企业法人营业执照1份，拟证明被告具有相应资质。
5、领条19份，拟证明四第三人是合伙人。
6、2007年9月17日购房合同1份、2008年3月18日变更争议处理机构的协议1份、国有土地使用证1份、房屋所有权证4份、房屋共有权证8份、建设用地规划许可证1份、建设工程规划许可证2份、建筑工程施工许可证2份、商品房预售许可证1份，拟证明原、被告签订的购房合同合法有效。
第三人李某某述称：因第三人吴宾顺不提供房屋共有权证，导致原告的产权证至今未办理。
第三人李某某未向本院提供证据。
第三人朱某某述称：原、被告签订的购房合同合法有效，至今未办理产权证的责任在于第三人吴宾顺。
第三人朱某某未向本院提供证据。
第三人吴宾顺述称：本案必须经过仲裁程序，一审受理程序不合法；购房合同是原告与被告签订的，办证责任在被告方，被告与第三人吴宾顺系另一法律关系；第三人之间不存在合伙关系；被告并未取得土地使用权，购房合同无效。请求法院驳回原告对第三人吴宾顺的诉讼请求。
为支持其陈某主张，第三人吴宾顺向本院提供了如下证据：
7、2007年9月17日购房合同1份，拟证明出卖人是被告方。
8、汝城县工商行政管理局企业注册登记资料1份，拟证明被告公司的股东是第三人李某某、宋某某。
9、吴春华房屋共有权证4份，拟证明房屋共有权人是朱某香、吴春华。
10、国有土地使用证1份，拟证明被告未取得房地产项目的土地使用权。
第三人宋某某述称：原告的起诉是事实。被告三星公司是四第三人合伙开办的，因第三人吴宾顺拒绝交出房屋共有权证，导致原告未办理产权证，责任在第三人吴宾顺。
为支持其陈某主张，第三人宋某某向本院提供了如下证据：
11、2005年12月16日合伙协议1份，拟证明星城宾馆、星城商业街是四第三人合伙开发的。
12、2005年12月22日房地产转让合同1份，拟证明四第三人同意合伙开发。
13、汝城县产权交易中心第94期拍卖资料1份，拟证明四第三人参与了拍卖，按要求进行星城宾馆的开发项目。
14、2006年1月12日房屋拆迁许可证1份，拟证明四第三人通过拍卖取得产权后，以顺华房地产公司的名义办理了拆迁许可证；第三人吴宾顺以顺华房地产公司的名义直接参与星城商业街的合伙开发。
15、2008年9月23日吴宾顺致汝城县国土资源局报告1份、2009年3月3日吴宾顺致汝城县房产局报告1份，拟证明第三人吴宾顺是星城宾馆项目开发的合伙人；未给原告办证的原因。
16、2009年3月15日宋某某、朱某某、李某某致汝城县国土资源局报告1份、致汝城县房产局报告1份，拟证明第三人宋某某尽到了自己的办证义务。
经本院组织庭审质证，被告、第三人李某某、朱某某、宋某某对证据1、2、3无异议。第三人吴宾顺对证据1中购房合同无异议，对变更争议处理机构的协议的真实性有异议；对证据2表示不清楚；对证据3有异议，认为原告未与吴宾顺签订合同。
原告对证据4、5、6无异议。第三人李某某对证据4无异议。第三人朱某某、宋某某对证据4、5、6无异议。第三人吴宾顺对证据4、5无异议，对证据6中的购房合同有异议，认为被告未取得土地使用权，合同无效。
原告对证据7的来源有异议，认为合同是吴宾顺持有的；对证据8的证明目的有异议；对证据9有异议，认为未提供原件核对；对证据10的证明目的有异议。被告对证据7的来源有异议，认为合同是吴宾顺持有的；对证据8的证明目的有异议；对证据9无异议，但认为该房屋已拆迁；对证据10的证明目的有异议。第三人李某某对证据7的来源有异议，认为合同是吴宾顺持有的；对证据8的证明目的有异议。第三人朱某某、宋某某对证据7的来源有异议，认为合同是吴宾顺持有的；对证据8的证明目的有异议；对证据9无异议，但认为该房屋已拆迁；对证据10的证明目的有异议。
原告、被告、第三人李某某、朱某某对证据11、12、13、14、15、16无异议。第三人吴宾顺对证据11的证明目的有异议；对证据12有异议，认为合同部分无效；对证据13、14有异议，认为与本案无关联性；对证据15的证明目的有异议；对证据16表示不予质证。
根据双方当事人的举证、质证情况，本院认证如下：
证据1、2、3、4、5、6、8、9、10、11、12、13、14、15、16具有真实性、合法性、关联性，可作为本案的定案依据；证据7不具有真实性，本院不予确认。
根据当事人的举证、质证和本院的认证情况，结合庭审中双方的陈某，本院确认如下事实：
被告系星城宾馆、星城商业街（原政府招待所）房地产项目的开发商，办理了该项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等有关法律手续。2007年9月17日被告（甲方）与原告（乙方）签订了《汝城县X街购房合同》，约定：乙方向甲方所购买的商铺建筑面积大约为107.67平方米，商铺位于新建西路（原政府招待所），名为星城商业街第X号1至X层商铺；该商铺的实际成交价为每平方4574元，总价为x元；乙方应按约定的按揭付款方式如期将商铺价款当面交付甲方或汇入甲方指定的中国建设银行汝城县支行营业部三星公司x帐号，2007年9月17日前支付全部房价款的50%，计x元；甲方须于2007年12月31日前将竣工验收合格的商铺交付乙方；自该商铺交付之日起，甲方与该商铺的权利、义务和责任依法随之转移给乙方；甲方负责办理乙方商铺交易及领取产权证书等有关手续，办证的契税由乙方缴纳；本合同在履行中发生的争议由甲乙双方协商解决，协商不成时，双方同意由汝城县仲裁委员会仲裁。合同签订后，原告按照合同约定给付了首付款及提交相关手续办理了按揭贷款，被告也按约向原告交付了商铺，但未为原告办理产权证书。2008年3月18日，原、被告就争议处理机构问题重新达成协议，约定：甲（被告）乙（原告）双方一致同意废除双方签订的汝城县X街购房合同第十四条的约定；双方发生争议时可直接向当地法院提起诉讼。
另查明，座落于汝城县X镇X路、文化路的政府招待所因整体资产进行公开拍卖，四第三人于2005年12月16日就参与竞买政府招待所有关事宜达成了合伙协议，约定：该项目投资股份构成宋某某占51%，李某某、朱某某、吴宾顺各占49%中的1/3，风险与利率同样按比例分配承担；第一次投资450万元，宋某某投入200万元，其他三人共同投入250万元，竞买成功后，任何股东不得中途退股；竞买成功后，按拍卖规则第七条规定，当日要交清成交价的30%，资金由宋某某负责筹集，并从当日起计息（利率由四个股东商议），利息的支出按股份比例承担支付，其余70%的资金的筹集按股份比例由各股东自行筹集；账目管理按股份比例由朱某某为主，出纳由李某某负责，账目认定由四个股东共同认定；竞买成功后的所有证件、票据、材料由宋某某负责保管；未尽事宜由四个股东共同协商解决。2005年12月22日，四第三人竞买成功，以朱某香（第三人李某某之妻）、朱某某、吴春华（第三人吴宾顺之妻）、宋某某的名义与政府招待所签订了房地产转让合同。2005年12月29日取得房屋所有权证，同时按照四第三人约定的股份办理了房屋共有权证。2006年1月以顺华房地产公司的名义申请办理了房屋拆迁许可证，对政府招待所的原有房屋进行了拆迁。2006年9月25日取得汝国用（2006）第X号国有土地使用证，发证机关在该证中注明“图中的红线范围内有719.3m2于2008年4月转让给陈某某、何云清等27户人使用，因此，依法注销本证土地使用权面积719.3m2。”
又查明，被告三星公司成立于2006年4月7日，经营范围为房地产开发、房地产销售等。2006年6月19日取得商品房预售许可证。
再查明，四第三人从星城宾馆、星城商业街房地产开发项目中按照约定收回了投资款及其利息。
本院认为：本案争议的焦点：其一，原、被告签订的《汝城县X街购房合同》是否有效；其二，办理产权证书的义务主体。现评析如下：
关于焦点一，原、被告签订的《汝城县X街购房合同》是否有效问题。根据四第三人从星城宾馆、星城商业街房地产开发项目中收回投资款及其利息的事实，四第三人于2005年12月16日签订的合伙协议实质上是关于合伙合资开发星城宾馆、星城商业街项目的协议，协议明确约定了四第三人对该项目的投资股份，四第三人合伙的形式是通过成立具备资质的被告三星公司独自开发，四第三人作为隐名投资人参与开发。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”故四第三人以土地使用权等投资开发房地产是符合法律规定的。且被告公司成立后，依法取得了该项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等有关法律手续。按照法律规定，被告已成为该房地产项目的合法所有人，是房地产开发经营的适格主体。发证机关在登记颁发四第三人土地使用权证时，对原告陈某某等27户所用的719.3m2土地使用权已从四第三人的权属面积中注销。第三人吴宾顺述称被告未取得土地使用权，购房合同无效的陈某主张不成立，本院不予采信。原告与被告就买卖星城商业街第X号1至X层商铺签订的《汝城县X街购房合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行。根据该合同约定，被告应负责办理原告商铺交易及领取产权证书等有关手续，但被告在商铺交付使用后没有在合同约定的期限内履行办证的义务，已构成违约，对此应承担违约责任。原告要求被告履行办理产权证书的义务合法有据，本院予以支持。
关于焦点二，办理产权证书的义务主体问题。根据合同的相对性原理，本案应当由被告依法对外承担违约责任，即由被告向原告履行办理产权证书的义务。至于被告与四第三人之间的纠纷属另一法律关系，不在本案的审查范围。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条之规定，判决如下：
被告汝城县三星房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内为原告陈某某办理星城商业街第X号1至X层商铺的产权证书。
本案受理费100元，由被告汝城县三星房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
代理审判员罗丽爱
二00九年八月十二日
书记员朱某峰
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