重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2009）渝五中法民终字第X号
上诉人(原审原告)重庆蒙某朱日化品有限公司
法定代表人蒙某，该公司总经理。
委托代理人姜丹书，重庆君知奇律师事务所律师。
委托代理人廖正远，重庆君知奇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆慧源恒业实业有限公司
法定代表人刘某，该公司总经理。
委托代理人韩勇，重庆宏声昌渝律师事务所律师。
上诉人重庆蒙某朱日化品有限公司（以下简称“蒙某朱公司”）与重庆慧源恒业实业有限公司（以下简称“慧源公司”）买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2008）南民初字第X号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审审理查明，被告具有房地产开发资质。2005年9月至2006年6月，被告以自己的名义取得了位于重庆市茶园工业园区D8地块项目名称为重庆印刷工业园一期、二期标准厂房建设项目相关的《重庆市企业投资项目备案证》、《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》和《关于重庆市茶园工业园区标准厂房建设项目确认书》。2006年12月31日，在重庆市南岸区茶园新城区管理委员会的监证下，原、被告签订了《统包代建合同》。合同主要约定：由甲方（本案被告）按照乙方（本案原告）要求，由甲方组织将重庆茶园新城区印刷工业园工业标准厂房的A区X号厂房设计建成为独立院落式的标准厂房（位于茶园工业园区D8地块内），总建筑面积约3613平方米，统包代建厂房按建筑面积每平方米1420元计价，总价款x元（不含水、电、气和通讯等项目的入网接入、材料及安装铺设费用）；甲方在2007年11月30日前完成厂房的建设，将经质监部门验收合格的厂房交给乙方使用。该合同第三条“付款方式和时间”中主要约定：1、合同签订十天内乙方支付给甲方定金x元，该款在乙方如期支付首付款的前提下，自动转为首付款；2、2007年3月31日，甲方为乙方取得A区X号厂房《规划方案审查意见书》，乙方在2007年4月10日前付给甲方首付款x元；3、2007年5月31日前，甲方为乙方取得A区X号厂房《建设工程规划许可证》，乙方在2007年6月10日前，支付给甲方x元；4、在2007年7月31日，A区X号厂房的基础完工并验收合格后，乙方在2007年8月10日前，支付给甲方x元；5、2007年9月30日前，A区X号厂房的主体完工后，乙方在2007年10月13日前支付给甲方x元；6、2007年11月30日前，A区X号厂房经南岸区质监站验收交房后，乙方在2007年12月10日前支付给甲方x元；7、2008年3月31日前，A区X号新建厂方经建设工程综合验收合格后，乙方在2008年4月10日前支付给甲方x元；8、尾款x元，在甲方办理好两证（土地使用权证和房屋产权证）并经双方核实面积清算后十个工作日内付清。第五条“乙方逾期付款的违约责任中”约定“1、逾期在30日内的，自本合同规定的应付款期限第二日起，至实际金额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款的0.5‰的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日，甲方有权解除合同。甲方解除合同，乙方按厂房总价款的10％向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二日起，至实际金额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款的0.5‰的违约金”。合同签订后，被告依约组织施工，并在重庆茶园新城区印刷工业园总平面图中确定“此A区X号厂房已出售给重庆蒙某朱日化品有限公司”。原告分别于2007年1月8日、4月11日和6月15日向被告支付购房款x元、x元和x元，共计x元。2007年10月13日，原、被告签订了《重庆印刷工业园正式用水用电代办协议》，原告根据该协议于同月15日向被告支付水电分摊费x元。原告向被告支付的款项共计x元。之后，虽经被告多次催收，原告未再依约付款。2008年5月16日，原、被告就解除双方于2006年12月31日签订的《统包代建合同》达成了《协议书》。该《协议书》中明确在《统包代建合同》履行中，被告虽多次催收，原告仍未按约定或承诺的时间支付厂房建设款，由于乙方多次拖延付款期限，已构成严重违约；按照《统包代建合同》约定和被告2008年1月31日发给原告的解除《统包代建合同》通知要求，双方经协商，就合同解除后的事宜达成了协议。该协议第一条载明：“乙方（本案原告）于2007年共支付给甲方（本案被告）厂房建设款x元，扣除乙方应依据《厂房代建合同》（即《统包代建合同》）承担的违约金x元后，甲方应退回乙方厂房建设款x元。”第二条载明：“乙方于2007年10月15日支付由甲方代收的厂房建设水电分摊费x元应如数退回乙方。”第三条载明：“本协议一式肆份，经甲乙双方签章生效后3个工作日内，甲方实退给乙方厂房建设款x元及代收的厂房建设水电分摊费x元，共计x元。“协议签订当日，被告按协议内容退给原告厂房建设款x元和水电分摊费x元，合计x元。
另查明，2006年6月《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市特色工业园区标准厂房建设意见的通知》（渝办发[2006]X号文件）中第二条载明：园区内标准厂房建设，可采取“统一规划，一次报建，分项建设，分户办证”等灵活方式，鼓励园区或开发商代建、统建后出售、出租。2007年11月16日《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市特色工业园区标准厂房建设实施意见的通知》（渝办发[2007]X号文件）中明确同时废止《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市特色工业园区标准厂房建设意见的通知》（渝办发[2006]X号文件）。该文件第五条第（三）项载明：标准厂房建设厂房可采取“统一规划，一次报件，分项建设，分户办证”等方式，各有关部门要简化程序及手续。第（四）项载明：允许标准厂房在地面工程实施前，并在销售限价范围内提前预售，市国土房管部门要给予支持。2008年3月21日，重庆大坪医院出具《病情（诊断）证明书》，诊断段烈芝患急性白血病。
原审法院判决认为：被告作为重庆市茶园工业园区D8地块项目名称为重庆印刷工业园一期、二期标准厂房建设项目单位，按照原告的建设要求为原告修建厂房，并为原告办理有关产权手续，原告支付相应的厂房建设款。双方合同中约定的房屋性质应属于非商品房，而非商品房，不应受最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的约束，被告是否取得商品房预售许可证，并不影响该合同的效力。原、被告签订的《统包代建合同》是合同相对人真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，该合同合法有效。对原告提出的2008年5月16日签订《协议书》是在其法定代表人蒙某的母亲段烈芝患急性白血病而急需医疗费用的情况下签订的，并非其真实意思表示。而原告对此并未提供足够证据。对此本院不予支持。遂判决：驳回原告重庆蒙某朱日化品有限公司的诉讼请求。宣判后，原审原告蒙某朱公司不服，向本院提出上诉。
上诉人蒙某朱公司上诉请求撤销原审判决，依法判决：1、确认双方于2006年12月31日签订的《重庆茶园新城区印刷工业园工业标准厂房统包代建合同》及2008年5月16日签订的《协议书》中由上诉人承担违约金x元的条款无效；2、判决慧源公司退还上诉人支付的购房款x元，并按照同期贷款利率的标准赔偿上诉人自支付购房款之日起至慧源公司退还全部购房款之日止的利息损失；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：1、原审判决认定涉案房屋不是商品房的理由不成立。商品房是指房地产开发企业尚未建成或者已竣工用于向社会销售并转移房屋所有权于买受人的房屋。而涉案房屋是符合商品房定义要求的。2、《统包代建合同》并非双方的真实意思表示。它是为规避预售商品房应取得预售许可证而订立的合同。现慧源公司未取得商品房预售许可证，加之上诉人的法定代表人母亲病重的情况下不得已而签订了《协议书》，因而该协议书亦非上诉人真实意思表示。其代建合同和协议书均属无效。慧源公司理应退还其交付的购房款x元并承担该款利息损失。
被上诉人慧源公司答辩请求驳回上诉，维持原判。事实和理由如下：1、本案所涉的“标准厂房”不属于《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问的解释》规定中的“商品房”范畴，该厂房买卖无需办理“商品房预售许可证”，即双方的买卖交易合法有效。2、双方于2008年5月16日签订的《协议书》是双方真实意思的表示，合法有效。而上诉人举示的段烈芝的“病情诊断证明书”等证与本案争议的事实无关，不能以此否认《协议书》的真实性。
经二审审理查明：2006年6月6日慧源公司取得重庆市茶园工业园区标准厂房建设项目确认书，该确认书确认：位于重庆市茶园工业园区D8地块的厂房为工业园区标准厂房建设项目。2008年7月21日慧源公司向重庆市南岸土地房屋权属登记中心出具关于茶园新城区D8地块标准厂房无“商品房预售许可证”的说明函，请求重庆市南岸土地房屋权属登记中心根据渝办发[2007]X号文件精神及结合工业标准厂房的特殊性，给其证明“工业标准厂房在销售时不需办理商品房预售许可证”。重庆市南岸土地房屋权属登记中心收到此凼后，作出批复：你司开发建设的工业标准厂房竣工并通过验收合格后，可持登记申请书，申请人身份证明、建设用地使用权使用证明，建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等材料到我中心申请房屋所有权初始登记。根据渝办发[2007]X号文件精神，标准厂房在地面工程实施前在销售限价范围内可提前预售，待总证办理完毕后，可为业主办理《房地产权证》。二审审理查明的其他事实与原审审理查明的事实一致，本院予以确认。二审审理中，上诉人蒙某朱公司坚持认为本案诉争房屋买卖应适用城市商品房买卖预售许可的相关规定。而慧源公司则认为本案诉争房屋并不适用《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》中的商品房销售和预售许可管理制度，是否取得商品房预售许可证不影响双方签订的统包代建合同及协议书的效力。双方为此协商未果。
本院认为：为促进特色工业园区的产业集聚，重庆市人民政府印发重庆市特色工业园区标准厂房建设意见的通知，该意见明确园区标准厂房建设，可采取“统一规划，一次报建，分项建设，分户办证”等灵活方式。按照该意见通知，慧源公司于2005年9月至2006年6月取得了位于重庆市茶园工业园区D8地块项目名称为重庆印刷工业园一期、二期标准厂房建设项目相关的《重庆市企业投资项目备案证》、《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《关于重庆市茶园工业园区标准厂房建设项目确认书》。取得该项目建设是为了发展城市工业园区产业，有利于集约用地，其目的是用于工业企业从事生产经营活动，而商品房是由房地产开发企业开发建设并向社会公开出售的房屋，该商品房是为进入商品流通领域获取利润而开发建设的的房屋，非此目的而建设的房屋不属于商品房。且商品房是公开向社会不特定的对象销售，而非本案特定的对象。加之重庆市人民政府印发了渝办发[2007]325重庆市特色工业园区标准厂房建设实施意见的通知，该通知允许标准厂房在地面工程实施前，并在销售限价范围内提前预售。综上，标准厂房的性质不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中商品房的范畴。而慧源公司在取得重庆市茶园工业园区标准厂房项目后，按照市政府的上述实施意见进行建设，其与蒙某朱公司签订的《统包代建合同》是双方当事人真实意思表示，虽然该合同性质是在地面工程实施前提前预售，但符合市政府关于标准厂房建设的相关规定，且得到房屋管理部门的认同，该合同中约定房屋的性质是标准厂房，且合同内容不违反法律法规禁止性规定，依法有效，而慧源公司是否取得商品房预售许可证，不影响合同效力。由于蒙某朱公司不按照双方签订的《统包代建合同》约定的付款义务，致使该合同无法履行，双方于2008年5月16日签订解除该合同的《协议书》，该协议书现已实际履行，蒙某朱公司亦按协议约定收回厂房建设款x元及水电分摊费x元，共计x元。现上诉人蒙某朱公司提出双方在签订《协议书》时，其法定代表人的母亲患白血病，急需医疗费用，因而签订该《协议书》是在其迫不得已的情况下签订的，并非当事人真实意思表示，该协议应属无效协议。由于该《协议书》是双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、法规禁止性规定，且已实际履行，该协议依法有效。而蒙某朱公司法定代表人母亲生病的事实不足以否认《协议书》的真实性。综上，上诉人蒙某朱公司要求确认双方签订的《统包代建合同》、《协议书》无效以及退还已支付的购房款x元等上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，依法应予维持。据此，依照，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9477元，由重庆蒙某朱日化品有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审判长王险峰
审判员江信红
代理审判员罗德梅
二00九年六月十八日
书记员吕刚
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