重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2009）渝五中民终字第X号
上诉人（原审被告、反诉原告）重庆市康安房地产开发有限公司。法定代表人蔡某利，董事长。
委托代理人吴敏，重庆进明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）冯某某，女，1963年3月14日。
上诉人重庆市康安房地产开发有限公司（简称康安公司）因与被上诉人冯某某商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院（2008）永民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院查明，2007年10月31日，冯某某（乙方）与康安公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》。双方约定：冯某某在康安公司处购买位于永川区星光大道X号“康安.尚都”X幢X单元X号商品房一套，其建筑面积为153.22平方米，单价2334.65元/平方米，成交金额x元。付款方式为2007年10月31日支付购房款x元，另x元以贷款方式结算。合同约定：甲方应当在2008年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，若甲方逾期交付房屋则按乙方支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行；乙方自愿选择按揭方式支付合同约定的房价款，乙方同意，双方约定的贷款年限及贷款额度最终以银行或住房公积金管理中心批准为准。乙方应于《重庆市商品房买卖合同》签订之日7个自然日内，向银行或住房公积金中心提交申请个人住房按揭贷款所需全部资料，并办理完全部贷款手续，否则视为乙方逾期付款，乙方应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期付款万分之五的违约金，合同继续履行；对于影响工程进度且甲方无法事先预见的客观因素或因政府机构原因以及配合政府有关法规及规范性文件执行，致使本合同不能履行或不完全履行的，甲方可据实予以延期等约定内容。合同签订当日，冯某某向康安公司支付购房款x元人民币。同年11月19日，冯某某在康安公司处领取《重庆市商品房买卖合同》，并于12月17日办理完住房公积金个人住房贷款x元的申请，该笔贷款于2008年转入康安公司帐户。此后，因康安公司无法按期交付住房，曾分别在2008年7月2日、9月5日两次通过邮递方式函告冯某某延期交房事宜。2008年5月12日四川汶川县发生地震后，永川区建设委员会通过电话通知康安公司对施工现场安全进行全面检查。为此，康安公司的监理机构于2008年5月14日以书面方式函告康安公司停工检查。2008年7月4日，康安公司以书面方式申报监理机构要求复工，经监理机构审查同意康安公司复工。
另查明，2008年10月21日，康安公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2009年2月16日，康安公司将该商品房交付冯某某使用。
一审法院认为，双方签订的合同合法有效。康安公司虽向法庭提供了两项延期交房的理由和依据，但该两项理由不能完全证明与合同的约定存在必然的因果关系，康安公司提出春节和“两会”期间安全生产需停工问题，因康安公司在建议规划中是可以预见的，故该辩解理由不能成立。另康安公司提出“5.12”地震需要安全检查的问题，由于有建设监理部门的通知，且安全检查符合当时客观实际，但康安公司提出检查期限过长，根据实地震灾的具体情况结合停工检查的需要，适当主张顺延交房15天即2008年8月15日为交房期限。康安公司9月5日通邮递方式函告冯某某交房时，不具有交付条件，以康安公司取得建筑工程竣工验收备案登记证的时间为交房之日，故康安公司逾期交房时间为67天（2008年8月15日至10月21日）。冯某某未按合同约定期限办结个人贷款手续。亦存在一定的违约，应在逾期的实际天数（2007年11月26日至12月17日计21天）中承担合同约定的相应责任，康安公司提出的部分反诉理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、由重庆市康安房地产开发有限公司支付冯某某违约金x.59元（违约金按支付房价款的万分之五计算即x×0.0005×67天）。二、由冯某某支付重庆市康安房地产开发有限公司违约金1050元（x×0.0005×21天）。上述（一）、（二）项品迭，限重庆市康安房地产开发有限公司在判决生效后3日内支付冯某某违约金9862.59元。
康安公司不服该判决，上诉称：根据双方合同的约定及其提交的证据，理应主张顺延交房66天。而冯某某2007年12月17日办理完住房公积金个人住房贷款的申请，并不等于“办理完全部贷款手续”，故冯某某逾期付款的时间理应为57天而不是21天。且双方合同对违约金的约定过高，应调减。请求二审改判。
冯某某答辨称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定认真履行。康安公司未按期交付住房的客观事实存在，对康安公司提出春节和“两会”期间安全生产需停工问题，因2008年重庆市永川区建设委员会以永建委（2008）X号文件要求全区所有在建工程春节放假14天，故本院认为康安公司要求顺延交房时间的该理由成立；对康安公司提出“5.12”地震，政府要求停工安全检查的问题，由于有建设监管部门的通知和监理部门停工和复工通知，同时康安公司举示的“停工和复工”证据也符合程序规定，应当予以采信，且进行安全检查符合当时客观实际，故本院认为康安公司要求因地震后需停工进行安全检查，按合同约定应顺延交房时间的该理由也成立，但顺延时间康安公司计算有误，应为51.5天。
关于康安公司提出冯某某办理完全部贷款手续时已逾期付款57天的上诉理由。经查，冯某某确未在合同约定期限办结个人贷款手续，亦存在一定的违约。但冯某某按规定向相关部门提交完贷款所需的全部资料交贷款单位审查，其已完成了合同约定的义务。故一审判决以冯某某2007年12月17日办理完贷款申请为冯某某违约的截止时间并无不当，故康安公司的该上诉理由不成立。
综上所述，因双方对一审认定康安公司取得建筑工程验收备案登证的时间为交房之日无异议，康安公司要求交房时间延期65.5天的理由符合合同约定和客观实际，本院予以采纳。康安公司实际延期交房天数为83天（2007年7月31日至10月21日），扣除65.5天，康安公司逾期交房17.5天。故康安公司应承担逾期交房17.5天的违约责任。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项的规定，判决如下：
一、维持重庆市永川区人民法院（2008）永民初字第X号民事判决的第二项，即由冯某某支付重庆市康安房地产开发有限公司违约金1050元（x×0.0005×21天）。
二、变更重庆市永川区人民法院（2008）永民初字第X号民事判决的第一项，即由重庆市康安房地产开发有限公司支付冯某某违约金x.59元（违约金按支付房价款的万分之五计算即x×0.0005×67天）为由重庆市康安房地产开发有限公司支付冯某某违约金2850.3元（违约金按支付房价款的万分之五计算即x×0.0005×17.5天）
上述一、二项品迭后，限重庆市康安房地产开发有限公司在本判决生效后三日内支付冯某某违约金1800.3元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费100元，由重庆市康安房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长肖某
代理审判员申威
代理审判员于利
二00九年七月二十日
书记员黎明
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