重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2009）渝五中法民终字第X号
上诉人（原审被告）任某某，男，X年X月X日生。
委托代理人邓贻钊，重庆百事得律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘某某，女，X年X月X日生。
委托代理人陈天元，重庆原野律师事务所律师。
原审第三人单某，男，X年X月X日生。
上诉人任某某因与被上诉人刘某某、原审第三人单某房屋租赁纠纷一案，均不服重庆市九龙坡区人民法院（2007）九法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院查明，2007年4月13日，刘某某与任某某签订《房屋租赁合同》，约定：刘某某租赁任某某所有位于重庆市九龙坡区X路X号使用面积约为880平方米的商业用房，租期三年，时间为2007年4月13日到2010年4月30日，出租房屋的每一期租金按每个季度为一期进行结算，租金的交付需提前一个月交付；每一期租金由刘某某提前25日向任某某一次性进行缴付季度的租金，即1月5日，4月5日，7月5日，10月5日交付房租，如迟一日交费则属根本违约；租赁期内，第一租赁年度内，租金为每月x元，自第二租赁年度起至租赁期届满，租金按每年递增6%计算，本合同签定后，自2007年4月13日起至2007年4月30日共计16天为刘某某享有的装修期限，在此期间内，任某某不得向刘某某收取租金和其他费用；双方约定刘某某一次性支付任某某转让费15万元后，刘某某对该西餐厅茶楼内除房屋产权外的一切设施（桌、椅、空调等）属刘某某所有；同时双方还约定合同在履行过程中，一方如有以下行为视为根本违约：1、刘某某逾期未向任某某缴纳当期应缴租金。2、刘某某逾期60日未向相关部门缴纳应缴之水电费。3、刘某某在未经任某某书面同意将承租的房屋转租给第三人。4、刘某某擅自改变本合同约定的经营用途，将房屋另作他用。5、因第三人向该房屋行使权利而致刘某某不能继续承租此房屋或本合同项下的既得权利受到要害。6、任某某违反本合同之4.3条的约定。如一方作出了双方上述约定的根本违约行为，则另一方有权单某终止本合同，并向违约方主张违约金20万元等内容。合同签订后，任某某将房屋交付刘某某，刘某某接收房屋并向任某某支付了15万元取得了该西餐厅茶楼内除房屋产权外的一切设施（桌、椅、空调等），同时重新登记重庆市九龙坡区X路X号的商业用房为比亚餐厅。2007年7月4日，第三人单某到刘某某经营的比亚餐厅处以该处为其与任某某合伙经营并享有权利为由与刘某某发生纠纷，刘某某因此报警，重庆市九龙坡区公安分局杨家坪派出所对刘某某报警予以受理；之后第三人单某又多次到刘某某经营的比亚餐厅消费，但未付帐。2007年7月13日刘某某与任某某双方协商过解除房屋租赁合同事宜，但未达成一致意见。本案审理中，刘某某与任某某为了减少损失，于2007年8月24日签定撤场协议，双方均认可于2007年8月26日解除了双方于2007年4月13日签订的房屋租赁合同。
另查明，本案讼争房屋在内的重庆市九龙坡区X路X号营业用房系任某某从重庆市九龙坡区人民法院司法拍卖执行标的物而取得该房屋所有权。
本案讼争房屋在2007年4月13日刘某某与任某某签定房屋租赁合同之前是用于任某某与第三人单某合伙经营的香格纳西餐厅，任某某认可与单某的合伙关系并未终止；本案房屋租赁合同中约定转让给刘某某讼争房屋内的一切设施（桌、椅、空调等）就是该香格纳西餐厅内的设施。
本案审理中，任某某自愿撤回要求解除合同的诉讼请求，撤回要求刘某某给付2007年8月1日起至2007年8月26日止的租金x元、欠的水电费以及相应滞纳金诉讼请求中要求的相应滞纳金及欠水电费的诉讼请求。
一审法院认为，双方签订的租赁合同合法有效。任某某明知本案诉争房屋系其与第三人单某合伙经营的香格纳西餐厅所在场所，在双方合伙关系未终止的情况下，隐瞒该事实，仍将讼争房屋出租给刘某某经营使用，致使第三人单某到刘某某的经营场地主张权利，影响刘某某赖以取得合法利益而签订的房屋租赁合同的履行出现障碍，其合同项下的既得权利受到侵害，故任某某的行为已构成根本违约，应承担违约责任。本案中，任某某虽履行了租赁物交付义务，但其所履行的义务不符合双方合同的约定，且当事人双方互负债务应有先后顺序，即任某某先履行交付的租赁物不应有第三人主张权利的情形下，刘某某才履行支付房屋租金的义务。故刘某某未按约定于2007年7月5日交纳下一季度房屋租金的行为属行使先履行抗辩权的行为，其行为不构成违约，故对任某某要求刘某某支付约定违约金的请求不予主张。因双方实际终止合同的时间为2007年8月26日，在此前餐厅由刘某某控制使用，故刘某某应支付该期间的房屋租金。对任某某自愿撤回滞纳金及水电费的诉讼请求予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条和《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十一条、第一百零九条、之规定，判决：一、被告刘某某于本判决生效后五日内给付原告任某某从2007年8月1日起至2007年8月26日止的房屋租金x元。二、驳回原告任某某的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由任某某负担3500元，刘某某负担800元。
任某某不服该判决，上诉称：1、任某某将房屋出租给被上诉人是否构成违约，应当以任某某与第三人单某之间的租赁合同关系是否终止为标准，而不应当以一审法院认定的任某某与单某之间的合伙关系没有终止为标准。任某某将房屋出租给刘某某之前，已依法解除了与第三人单某之间的租赁合同，有权出租。2、第三人单某无权向刘某某主张房屋的租赁权利，也无权向刘某某主张设施的权利。3、单某的行为是一种侵权行为，不应由任某某承担责任，更不应视为任某某的违约行为。因任某某没有违约，故刘某某不具有先履行抗辩权，其迟延交付租金的行为应当认定为根本性违约行为，应依法承担违约责任。请求二审改判。
刘某某答辩称：任某某的行为已构成根本违约，在此情形下刘某某于2007年7月4日依约行使合同解除权应当予以支持，之后不应再向任某某支付租金。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为，任某某与刘某某签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按约定全面履行各自的义务。任某某明知本案讼争房屋系其与第三人单某合伙经营的香格纳西餐厅所在场所，在合伙关系未终止的情况下，隐瞒该事实，仍将讼争房屋出租给刘某某经营使用，将香格纳餐厅内的设施转让给刘某某，致使第三人单某到刘某某的经营场地主张权利，影响刘某某赖以取得合法利益而签订的房屋租赁合同的履行出现障碍，其合同项下的既得权利受到侵害。该情形符合刘某某与任某某在《房屋租赁合同》中关于“因第三人向该房屋行使权利而致刘某某不能继续承租此房屋或本合同项下的既得权利受到要害”的约定，故任某某的行为已构成根本违约。刘某某在任某某所履行的义务不符合双方合同约定的情形下，未按约定于2007年7月5日交纳下一季度房屋租金，其行为属行使先履行抗辩权，不构成违约。
2007年7月13日刘某某与任某某双方协商过解除房屋租赁合同事宜，但未达成一致意见。双方实际终止合同的时间为2007年8月26日，在此前餐厅由刘某某控制使用，故刘某某应支付2007年8月1日起到2007年8月26日期间的房屋租金。
综上，一审判决认定事实清楚，处理正确。对任某某的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由任某某负担。
本判决为终审判决。
审判长王险峰
代理审判员罗德梅
代理审判员申威
二00九年六月二十四日
书记员汪茜
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