重庆市第五中级人民法院
民事判决书
(2009)渝五中法民终字第X号
上诉人(原审原告)吕某某,女,汉族。
委托代理人姜稚鸣,重庆xx律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)程某某,女,汉族。
委托代理人杨某某,女,汉族,居民。
上诉人吕某某因与被上诉人程某某房屋租赁合同纠纷一案,不服重庆市渝中区人民法院(2009)中区民初字第X号民事判决,向本院提起上诉,本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
一审法院审理查明,2008年10月8日,程某某(乙方)与李和平(甲方)签订了一份《房屋租赁合同》,约定由甲方将其所有的位于渝中区X路X号的门面房屋出租给甲方,租期一年,自2008年9月28日至2009年9月27日,租金x元。合同第七条约定:“租赁期间,房屋可以转让第三方;租赁期届满或解除合同时,乙方需按时归还房屋给甲方,如需续租,须提前一个月与甲方协商,若逾期不还又未续租,甲方可直接向房屋租赁管理部门申请调解或起诉人民法院处理”。合同签订后,程某某依约向李和平支付了一年租金x元。2008年10月17日,程某某与吕某某达成口头协议,程某某将其承租的渝中区X路X号的门面转让给吕某某。当日,吕某某向程某某支付了定金x元,程某某出具收条一张,载明:“今收到吕某某缴纳中华路X号门面转让定金人民币贰万元整。该门面转让费人民币肆万伍仟元整,程某某年租金人民币壹拾伍万元。该定金有效期到2008年11月15日止。吕某某应于该有效期内办理好转让手续,过期该定金无效,不予退还”。嗣后,吕某某并未向程某某实际支付转让费x元。
一审法院审理认为,双方争议的焦点集中在双方之间合同关系的性质以及合同的标的额。针对本案诉争的相关问题,法庭作如下评析:一、合同性质问题。按照《合同法》第二百二十四条规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。程某某与李和平签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定,属合法有效的合同,应当受法律保护。合同中第七条已经明确约定程某某有权将所租门面进行转租。故程某某将门面转让给吕某某的行为实质是一个转租行为。二、合同标的额的问题。在吕某某向程某某交付x元定金后,程某某出具的收条中明确载明:“该门面转让费人民币肆万伍仟元整,程某某年租金人民币壹拾伍万元”。双方是该合同的相对人,吕某某的义务是向程某某支付x元后,程某某将其已经装修了的门面进行整体的承租权转移,该x万标的额中既包含了程某某支付给门面所有权人的租金费用,又包含了装修费用。吕某某只有在完全支付的情况下方可取得门面房屋的使用权。故对合同的标的额应该认定为x元。按照《担保法》第九十一条规定,定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。由此,吕某某已经交付的定金数额,并未超过法定上限。因此,吕某某要求程某某立即退还多收取定金x元的请求,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《中华人民共和国担保法》第九十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定,判决驳回了吕某某的诉讼请求。案件受理费300元,减半收取150元,由吕某某负担。
吕某某不服一审判决,向本院提起上诉称:1、上诉人与被上诉人之间所签订的《房屋租赁合同》的性质不是转租,而是承租权的转让。2、基于双方所签订合同的性质是承租权的转让,而不是转租,因此,合同的标的额仅为承租权的转让费x元,一审认定为x元不当。请求二审法院撤销原判,依法改判支持上诉人的请求。
程某某答辩称一审判决认定事实清楚,适用法律正确,恳请维持。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为,上诉人吕某某与被上诉人程某某达成口头约定,由被上诉人程某某将其承租的渝中区X路X号门面房屋转让给上诉人吕某某承租,在该转租行为中,通过程某某出具的收条所载明的内容“今收到吕某某缴纳中华路X号门面转让定金人民币贰万元整。该门面转让费人民币肆万伍仟元整,程某某年租金人民币壹拾伍万元。该定金有效期到2008年11月15日止。吕某某应于该有效期内办理好转让手续,过期该定金无效,不予退还”,可印证该转租行为指向的内容为吕某某以x元的价格取得原由程某某承租的门面房屋的承租使用权,而程某某不再承租。故,双方行为的性质是一个关于房屋的转租行为,转租约定的对价为x元。因此,上诉人提出双方约定的性质是以x元为对价的租赁权转让,与事实不符,其上诉理由不成立。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律准确,程某合法,判决结果正确,应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费300元,由上诉人吕某某承担。
本判决为终审判决。
审判长肖某
审判员叶芳
代理审判员于利
二00九年七月八日
书记员黎明
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