山东省东营市中级人民法院
民事判决书
(2005)东民四初字第X号
原告山东省东营市友谊大厦有限责任公司，住所地（略）。
法定代表人王某某，董事长。
委托代理人皮艳霞，北京市通广律师事务所律师。
委托代理人李某某，男，X年X月X日出生，汉族，东营市友谊大厦有限责任公司员工，现住（略）。
被告东营经纬实业有限责任公司，住所地东营市东营区X路X号。
法定代表人伍某某，董事长。
委托代理人伍某家，北京市同昊林律师事务所律师。
委托代理人杨某某，男，X年X月X日出生，汉族，系被告的办公室主任。
原告山东省东营市友谊大厦有限责任公司(以下简称友谊公司)因与被告东营经纬实业有限责任公司(以下简称经纬公司)房屋转让合同纠纷一案，于2004年12月27日向本院起诉。2005年1月18日，原告提出财产保全申请。根据申请，本院查封了被告所属的友谊广场三、四层房屋及二层顶部露天广场。在诉讼中，被告提出的管辖权异议，由本院裁定驳回。被告不服该裁定提起上诉，经山东省高级人民法院(2005)鲁民辖终字第X号裁定准许其撤回上诉后。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人皮艳霞、李某某，被告的委托代理人伍某家、杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2001年10月30日，原告(甲方)与被告(乙方，原名东某经纬经济开发有限责任公司，以下简称经纬经济公司)签订《友谊广场三、四层转让协议》(以下简称《转让协议》)。合同约定，甲方将位于（略）的友谊广场第三、四层建筑物7537平方米及二层顶部的露天广场6589平方米转让给乙方使用，转让价格为1380万元人民币，付款方式为签订协议的当日缴纳定金100万元；签订协议后10日内缴纳转让金200万元；2001年12月30日前缴纳转让金400万元；2002年1月20日前缴纳转让金300万元；2002年7月30日前缴纳转让金280万元；2002年12月30日前缴纳转让金100万元。同时合同对双方的权利义务和违约责任作出了明确的约定，乙方如未能按照规定的时间缴纳转让金，从欠缴转让金之日起，甲方按欠交数额每日加收万分之八的滞纳金；逾期10天本协议自动终止，甲方可收回房产，定金不退，另外甲方每月收取10万元的租赁费。合同签订后，原告按照约定履行了相应义务，被告仅支付定金100万元，缴纳转让金共计605万元，其余转让金没有支付。诉讼请求第一项1、依法判令解除《转让协议》，被告返还原告受让房屋，原告返还被告已付转让价款605万元；2、被告支付逾期付款违约金(滞纳金)（略）元(计算至2004年7月31日)，2004年8月1日至本案判决生效之日止的违约金(滞纳金)按日万分之八计算；3、被告缴纳的定金100万元原告不予返还；4、被告支付原告租赁费(赔偿经济损失)310万元(计算至2004年7月31日)，2004年8月1日至本案判决生效之日止的租赁费(赔偿经济损失)按每月10万元计算；5、被告承担本案全部诉讼费用。或第二项1、判令被告支付转让金775万元；2、被告支付逾期付款违约金(滞纳金)（略）元(计算至2004年7月31日)，2004年8月1日至本案判决生效之日止的违约金(滞纳金)按日万分之八计算；3、被告缴纳的定金100万元原告不予返还；4、被告支付租赁费(赔偿经济损失)310万元(计算至2004年7月31日)，2004年8月1日至本案判决生效之日止的租赁费(赔偿经济损失)按每月10万元计算；5、被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告明确诉讼请求为第二项。
被告辩称，2001年10月30日的《转让协议》已被2001年12月29日的《合资建房协议》(以下简称前《合建协议》)所取代，2002年2月4日，双方法定代表人又某协议关于土地使用权等方面的问题作了进一步的协商，达成了最终的《合资建房协议》(以下简称后《合建协议》)。双方之间是合资建房法律关系，不是转让关系，被告已经取得了友谊广场三、四层的房屋产权，原告不是买卖关系的适格主体。后《合建协议》约定最后一批款项在2002年7月30日前支付，原告在2004年12月30日提起诉讼，诉讼时效已超过法律规定，请求依法驳回其诉讼请求。
本案当事人争议的焦点是：1、双方之间的《转让协议》、2001年12月29日及2002年2月4日《合资建房协议》的效力。2、被告方所支付原告的款项705万元的性质。3、原告的主体是否适格。4、本案是否超过诉讼时效。
本案审理期间，原告为证明其主张提交了以下证据：
证据1、《转让协议》。证明双方在2001年10月30日签署合同，对转让标的、价格、权利义务、违约责任等事项予以明确约定，系双方真实意思的表示，合同合法有效。原告将友谊广场第三、四层建筑物及露天广场转让给被告，转让金额为1380万元，自协议签订之日至2002年12月30日分六次支付完毕。
证据2－1、《合资建房协议》。证明2001年12月29日双方为规避房地产转让的契税，签署上述协议。被告方法定代表人伍某某在协议中说明'此协议作为办理房产手续使用，双方仍然执行2001年10月31日签订的友谊广场三四层转让协议的约定'。据此说明该协议只是为某种特定目的而签署的文件，并非真实意思表示，能够体现双方真实意思表示的唯有《转让协议》。
证据2－2、编号为0217－1－3的三份《房屋所有权证》。证明《转让协议》的房屋于2002年1月24日过户至被告名下。证明上述房屋已经竣工并验收合格，原告已履行交房义务，被告认可房屋交付状况。
证据3－1、原告的《通知》一份。证明在双方签署了最后一份合资建房协议之后，2002年3月29日原告曾向被告发送催收转让金的通知。
证据3－2、《会议纪要》及《通讯录》(复印件)。证明《通知》的签收人白媛媛系被告的总经理秘书。
上述证据相互印证，证实原告依据《转让协议》催促被告支付转让金。
证据4、相关收据一宗，共22份(前11份是原告留存的记账凭证，后11份是被告在原租赁纠纷案件中提供的证据《交款人回执》单)。证明自2001年11月5日至2002年5月29日，被告支付部分转让款项，共计705万元，其款项名目均是友谊广场三、四层转让金或转让定金。上述凭证中，不仅有收款人的签字，更有交款人的签名。其中包括被告法定代表人伍某某在2001年12月6日签字的收据。说明凭证中所记载的事项是双方确认的内容，被告不仅认可11份收据的真实性、合法性，且已向法院出示。这种真实性不仅包括款项金额、付款时间，也包括款项名目。后《合建协议》及相关的合建文件出具以后，被告提供的证据，反映所有的合建文件均是在2002年2月份出具。被告曾于2002年3月26日和5月29日两次支付转让金，说明不论是原告持有的记账凭证，还是被告持有的交款人回执，均写明是'友谊广场三、四层转让金'，这与伍某某在原告持有的《合资建房协议》中附注内容相互印证，形成一个完整的证据链，说明双方真正履行的是《转让协议》。
证据5、《更名说明》。证明经纬经济公司于2002年5月15日更名为被告。
被告对证据1、2－1、2－2、证据5的真实性无异议。但认为证据1被前《合建协议》取代，2002年2月4日的后《合建协议》又取代了上述协议。《转让协议》违反现行法律法规，应属无效协议。对证据3－1、3－2有异议，被告没有收到《通知》，背面所写字迹不清，没有证明力。《通讯录》与本案没有关联性，没有证明力。《会议纪要》是复印件，不具有证明效力。证据4是合资建房款不是转让款，不存在100万元定金的问题，只有合资款才以收据的形式出现。财务人员的行为不能改变法人所实施的合资建房行为，这些款项证明合资建房协议已经履行。
本院认为，被告对证据1、2－1、2－2、证据4、证据5的真实性无异议，经审查，予以采信。证据3－1载明内容不能清楚反映原告的证明目的，证据3－2系复印件，且对方不认可，不予采信。证据4是收款事由为友谊广场三、四层转让金或转让定金，付款单位为被告，收款单位为原告并由双方代表签字的收款收据。2002年2月4日后《合建协议》签订，被告于同年3月26日和5月29日又分别支付了转让金。被告主张款项性质为合资建房款与收据证明的内容不符，也违背情理，不予支持。
被告为支持其辩解，提交了以下证据：
证据1－A、前《合建协议》，1－B、后《合建协议》。证明2001年10月30日的转让协议已被2001年12月29日的协议所取代，2002年2月4日，达成最终的《合资建房协议》。
证据2、关于申请变更国有土地使用权证的报告。证明原告与被告之间是合资建房的法律关系，原告不具有合法主体资格。
证据3、鲁17－（略）建设用地规划许可证。
证据4、鲁17－（略）建设工程规划许可证。
证据5、(2000)第067建设工程施工许可证。
上述三份证据证明原、被告系合资建房，并取得合法许可。
证据6、东营市房权证0217－1。
证据7、东营市房权证0217－2。
证据8、东营市房权证0217－3。
上述三份房权证，证明原、被告已对房产按《合资建房协议》进行了分割，被告方已经取得了友谊广场三、四层的房屋产权。
证据9、2002年2月8日原告给东营市城市信用社的函。证明被告方享有友谊广场50%的土地使用权。
证据10、2002年2月9日原告给东营市国土资源局的保证书。证明原告保证在同年3月10日将友谊广场50%的土地使用权过户给被告方。
证据11、2002年2月9日原告给中国银行东营市支行的承诺书。证明原、被告系合资建房的法律关系。
证据12、友谊广场三、四层工程未完工的照片，共4份。证明原告至今未将工程完工。
证据13、房地产估价报告书。证明合资建房在装修完成并能使用时，每平方米的价格为1838元。
证据14、房地产抵押申请表，共2份。证明房屋产权为被告所有，原告不具有房屋所有权的资格，不能成为本案的原告。
证据15、东营市房产交易中心复印资料收费收据及东营市中级人民法院(2005)民四初字第X号协助执行通知书。证明被告提供房地产管理局存档资料的来源及东营市中级人民法院到房管部门对被告所有的三本房产证进行了核实。
原告质证认为证据1－A以合法形式掩盖了被告规避契税目的，并非双方的真实意思表示。被告持有《合资建房协议》目的是为了办理房产过户及抵押贷款手续，在其持有的相关备案文件中，不可能有被告法定代表人伍某某在原告持有的协议上签署的文字内容，否则无法实现规避契税的目的。事实上也正是基于此文件，被告才得已办理了房产过户抵押等文件。证据1－B与1－A的内容实质相同，如同被告陈述，由于2001年的《合资建房协议》不完善，没有对土地及范围进行界定，导致办理手续时出现障碍，才有后《合建协议》的形成。此协议是原协议的延续，与原协议性质相同，不是新订立的协议。确定此协议中所增加内容的依据，是依据《转让协议》的转让范围来界定的，说明合资建房协议仅仅是履行《转让协议》中如何办理过户手续的一种方式，其目的是为了实现《转让协议》的内容，《合资建房协议》并非双方完成交易的真实意思表示，双方仍然按《转让协议》履行自己的权利义务。证据2是双方为了实现过户规避契税，而依据《合资建房协议》内容实施的后续行为，并非双方的真实意思。这只是一份申请报告，并未得到确认。现在国有土地使用权证仍在原告名下，说明《合资建房协议》及相关的办理房屋所有权证的类似文件均非双方的真实意思。证据3－5三份许可证系复印件，对其真实性不予认可。这三份许可证是对友谊广场一至四层整体颁发的许可证，据此不能确定颁发各许可证是基于转让法律关系还是合建法律关系。上述文件变更的目的是为了实现房屋过户目的，与伍某某所表述的'仅为办理房产证所需'相互印证，说明《合资建房协议》中伍某某的附注内容是双方真实的意思，也就是以合资建房这一合法的形式来办理房屋所有权证，以掩盖被告规避因房地产转让应交契税的不当目的，这只是办理房产证的一种方式，不能据此否认《转让协议》的效力。证据6－8三份证据是复印件，对证据6无异议，对证据7、8的真实性有异议。证据7的落款日期及所有权人名称与被告提供的证据13不能相互印证，名称是更名前的名称，但落款日期是更名后的日期，证据8系被告更名后的证件。鉴于被告对原告所提供的三份房屋所有权证予以确认，其已推翻自己对证据7、8的证明意见。证据9－11三份文件是为办理房屋所有权证或基于合资建房这一形式所产生的后果，非双方的真实意思。上述文件是在2002年2月以前签署或出具，而在此后被告曾两次以支付转让金为名目支付款项，通过行为否定了《合资建房协议》的性质和效力。证据12无法证明拍摄时间、地点及相关的具体证明内容。证据13是被告单方委托形成，对原告不具有法律效力。证据14的主体仅显示被告，没有原告的字样，与本案无关联性。对证据15的附件，即协助执行通知书予以认可。对收据的关联性及证明力有异议，被告并不能以此证明其所提供的上述文件系从房产交易中心取得。
本院认为，原告对证据1－A和1－B不认可，从证据内容看，后者只是比前者在第三项内容括号加注了房屋所占土地使用权的分配方式。两者只约定友谊广场项目建设资金由被告单方投入，不具有'合资'性质。双方的主要合同义务均未约定，不具备合资建房的基本特征和要件。结合前《合建协议》中被告法定代表人伍某某手写'此协议作为甲乙双方办理房产手续使用，双方仍然执行2001年10月31日签订的友谊广场三四层转让协议的约定'的内容。该两份证据无法履行，其证明力不予认定。证据3、4、5、7、8系复印件，原告不认可，对其真实性不予采信。原告认可证据6的证明力，予以采信。证据2、9、10、11基于证据1－A和1－B出具，因对证据1－A和1－B的证明力不予认定而不予采信。证据12不能证明拍摄时间、地点等事项，不具有证明力。证据13是被告单方委托形成，对方不认可，不予采信。证据14的主体只显示被告名称，与本案无关联性。对证据15的附件原告认可，应予采信。对收费收据因原告有异议，又不能反映与本案的关联性，不予采信。
经审理，本院确认以下事实：2001年10月30日，原告与经纬经济公司签订《转让协议》。约定原告将位于（略）的友谊广场第三、四层建筑物7537平方米及二层顶部的露天广场6589平方米转让给经纬经济公司使用，转让价格为1380万元。付款方式为签订协议的当日缴纳定金100万元；签订协议后10日内缴纳转让金200万元；2001年12月30日前缴纳转让金400万元；2002年1月20日前缴纳转让金300万元；2002年7月30日前缴纳转让金280万元；2002年12月30日前缴纳转让金100万元。经纬经济公司如未能按照规定的时间缴纳转让金，从欠缴转让金之日起，原告按欠交数额每日加收万分之八的滞纳金；逾期10天本协议自动终止，原告可收回房产，定金不退，另外原告每月收取10万元的租赁费。2001年11月5日，经纬经济公司支付原告转让定金100万元。同年12月6日，经纬经济公司支付原告转让金150万元。12月29日，双方签订《合资建房协议》。2002年1月21日，经纬经济公司支付原告转让金50万元。同年1月24日，双方办理了友谊广场第三、四层建筑物所有权人为经纬经济公司的房屋所有权证书。1月25日，经纬经济公司支付原告转让金50万元。2月4日，双方在前《合建协议》第三项内容括号加注了房屋所占土地使用权的分配方式达成后《合建协议》。2002年2月6日、7日、19日、20日、3月26日，经纬经济公司分别支付原告转让金80万元、50万元、100万元、100万元、10万元、15万元。2002年5月15日，经纬经济公司变更名称为被告。5月29日，被告支付原告转让金15万元，余款675万元未支付。
围绕本案当事人争议的焦点，本院裁判理由如下：
(一)关于《转让协议》、2001年12月29日及2002年2月4日《合建协议》的效力。
双方之间的《转让协议》条款完备，权利义务关系明确，当事人的意思表示真实，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。在享有合同权利的同时，全面切实履行约定是当事人应尽的合同义务。2001年12月29日双方所签《合资建房协议》的打印内容名为合资建房，但协议内容只约定友谊广场项目建设资金由经纬经济公司投入，且全部是一方投入，不具有'合资'性质。双方也都不具有房地产开发经营资质，对主要合同义务未作约定，不符合合资建房的基本特征和要件。该协议的手写部分，由经纬经济公司注明协议是作为办理房产手续使用，双方仍依照《转让协议》的约定。附注内容由经纬经济公司向原告出具，并经对方认可，是双方的一项特别约定，该约定与打印内容相冲突，应当以此认定当事人的真实意思。该协议的打印部分既不是当事人的真实意思，因约定不明确也不能得到实际履行，该协议除手写部分外，对双方没有法律约束力。后《合建协议》内容除2001年12月29日《合资建房协议》的打印部分外，只在第三项内容括号加注了房屋所占土地使用权的分配方式。两协议在形式要件及内容特征上没有本质区别，与2001年12月29日《合资建房协议》手写内容的真实意思相违背，不能实现合同目的，不受法律保护。
(二)关于被告方所支付原告705万元款项的性质。
《转让协议》履行中，涉案建筑物产权办理至被告方名下，原告完成移转建筑物产权的主要合同义务。被告方已支付原告款项705万元，该款项不论在原告持有的记账凭证，还是被告方持有的交款人回执中，均写明是'友谊广场三、四层转让金或转让定金'。并且后一份《合资建房协议》是在2002年2月份出具，但同年3月26日、5月29日被告方仍以转让金方式两次支付款项。这与2001年12月29日《合资建房协议》的手写内容相互印证，形成一个完整的证据链，能够证明双方履行的是《转让协议》。两份《合资建房协议》不是当事人的真实意思，款项的性质为转让定金或转让金。
(三)关于原告的诉讼主体资格。
《转让协议》对原告所转让建设项目状况即土建、安装部分等约定明确、具体。原告履行移转建筑物产权的主要合同义务后，被告负有按照约定期限支付转让金的义务。原告以被告方没有足额支付转让金等为由提起诉讼，具有合法主体资格。
(四)关于本案的诉讼时效。
《转让协议》明确约定被告方支付转让金的截止期限是2002年12月30日，自次日当事人知道或应当知道权利被侵害起计算，本案诉讼时效届满的最后日期为2004年12月31日，原告在此期限内提起诉讼，没有超过诉讼时效。
综上，原、被告转让友谊广场三、四层的事实清楚。按照《转让协议》约定被告应当支付原告转让金1380万元，已经支付705万元(其中100万元定金因合同实际履行应充抵转让金)，尚欠675万元。被告逾期支付转让金，应当承担支付所欠款项及其违约金的民事责任。《转让协议》的违约条款中'如未能按照规定的时间缴纳转让金，从欠缴转让金之日起，原告按欠交数额每日加收万分之八的滞纳金'与'逾期10天本协议自动终止，原告可收回房产，定金不退，另外原告每月收取10万元的租赁费'并列，属选择性条款，被告不应同时承担合同继续履行与终止履行的违约责任。原告请求被告一并承担后一项违约责任，不予支持。根据前一项违约责任条款的约定，结合原告的请求明细，被告应当支付原告违约金353.28万元｛29.64万元(195万元×0.0008/日×190日(2002年1月21日至7月30日))+57.76万元((475万元×0.0008/日×152日(2002年7月31日至12月30日))＋265.88万元(575万元×0.0008/日×578日(2002年12月31日2004年7月31日)))及2004年8月1日至本判决生效之日以675万元为基数按每日万分之八计算的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告经纬公司支付原告友谊公司友谊广场三、四层剩余转让金675万元及其违约金353。28万元以及2004年8月1日至本判决生效之日以675万元为基数按每日万分之八计算的违约金。上述款项于本判决生效后10日内付清；
二、驳回原告友谊公司的其它诉讼请求。
案件受理费（略）元，由原告友谊公司承担（略）元，被告经纬公司承担（略）元。财产保全费（略）元，由被告经纬公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审判长杨某梅
审判员于秋华
审判员李某海
二00六年五月二十二日
书记员周爱辉
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