重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2009）渝五中法民提字第X号
抗诉机关：重庆市人民检察院第五分院
申诉人(一审原告、二审上诉人）范某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人翁某某，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被申诉人(一审被告、二审被上诉人)重庆新大陆房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区X路X号。
法定代表人张某某，董事长。
委托代理人易某某，男，X年X月X日出生，汉族，该公司法律顾问，住（略）。
范某与重庆新大陆房地产开发有限公司（以下简称新大陆公司）商品房买卖合同纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院于2006年12月28日作出(2006)九民初字第X号民事判决，该判决已发生法律效力。范某不服，向重庆市人民检察院第五分院申诉，该院向本院提出抗诉，本院于2008年10月22日作出（2008）渝五中民抗字第X号民事裁定，裁定本案由本院提审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申诉人范某及其委托代理人翁某某、被申诉人新大陆公司的委托代理人易某某到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原一审判决认为，原告与被告签订的《重庆市商品房预售(预购)合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定各自履行合同义务。原告按照合同的约定给付了购房款，并接收了所购买的房屋，被告应当协助原告办理所购房屋的权属证书，由于双方未在合同中约定办理房屋权属证书的时间及违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，开发商应当在交房之后90日内办理房屋的权属证书。本案被告未在该规定的时间内完成其应当履行的义务，构成违约，应当承担违约责任。
至于诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。该法第一百三十七条同时又规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。结合本案，原告于1998年9月30日接收了所购买的房屋，被告应当于原告接房后90日内协助原告办理所购房屋的权属证书，由于被告未在该时间内协助原告办理所购房屋的权属证书，构成违约，原告应当知道其权利已经受到侵害。
对于原告认为原告的权利产生于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，原告的诉讼时效应当从该司法解释施行日2003年6月1日起计算的问题，因该司法解释对房屋办证迟延的规定是基于促使开发商及时协助房屋购买人办理房屋权属证书而制定，购房人要求开发商协助办理所购房屋的权属证书的权利并不基于该司法解释，故原告的该理由不能成。
本案中，原告于2005年4月25日才以被告迟延办证为由向重庆市沙坪坝区人民法院提起诉讼要求被告承担迟延办证的违约责任，没有提交该时间以前有诉讼时效中断、中止、延长的证据，故原告在2003年4月25日以后的权利受法律保护，由于被告协助原告于2001年6月18日办理了所购房屋的房屋产权证，2002年12月19日办理了所购房屋的土地使用证。被告在2003年4月25日以后没有违约行为，被告在2003年4月25日以前的违约行为已经超过了法律规定的2年诉讼时效，故对原告的诉讼请求，本院不予主张。判决：驳回原告范某要求被告重庆新大陆房地产开发有限公司支付逾期取得房屋权属证书的违约损害赔偿金x.30元的诉讼请求。本案受理费1821元，其他诉讼费用637元，共计2458元，由原告范某负担。
抗诉机关抗诉理由为：按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定和合同约定，范某有权要求新大陆公司协助办理房屋权属证书，但对如何协助当时法律没有规定、合同也未约定，直至2003年6月1日《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》施行，才明确规定。范某才知道或应当知道权利受到侵害，诉讼时效应自2003年6月1日起算。原判认定已过诉讼时效错误。
经审理查明，范某与新大陆公司于1997年11月18日签订《重庆市商品房预售(预购)合同》，约定由范某购买新大陆公司开发的位于重庆市沙坪坝区X村台湾花园X栋X单元X号(后更名为重庆市沙坪坝区X村X附X号)商业门面一套，建筑面积为40.87平方米，单价为每平方米3380元，共计购房款为x.60元，房屋移交后，双方按照规定办理房地产权属转移登记手续。合同签订后，范某共计交纳了购房款x.60元，范某于1998年9月30日接收了该房屋。新大陆公司于2001年6月18日取得了X号房屋的房屋产权大证，2002年6月21日取得了该X号房屋的土地使用大证。新大陆公司协助范某于2001年6月18日办理了所购房屋的房屋产权证，2002年12月19日办理了所购房屋的土地使用证。新大陆公司以范某未交物管费为由扣发范某的房屋产权证和土地使用证。2001年8月15日，重庆市沙坪坝区X村全体业主选出的翁某某等三名代表与新大陆公司在政府部门协调下，就没交物管费扣发“两证”的问题调解。2003年1月9日，一心村片区业主委员会与新大陆公司在政府部门参与下就物管费收取和扣留业主“两证”事宜进行协调。
2005年4月25日，范某以新大陆公司使其迟延取得房屋权属证书为由向法院提起诉讼，要求新大陆公司支付原告逾期取得房屋权属证书2330天的违约损害赔偿金x.30元。
上述事实，双方当事人均无异议，本院经审查予以确认。
针对抗诉理由，本院认为，按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定和合同约定，范某1998年9月30日接收了所购买的房屋后，新大陆公司应当于90日内协助范某办理所购房屋的权属证书。新大陆公司协助范某2001年6月18日办理了所购房屋的房屋产权证，2002年12月19日办理了范某所购房屋的土地使用证。新大陆公司未举示其适当履行协助义务的证据，原判认定新大陆公司办理权属证书逾期违约正确。
2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，致使买受人自房屋交付使用之日起90日期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。此条规定并非创设了一项新的法定权利，而是对《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的补充，以减少解决纠纷技术层面的障碍。在此之前，当事人可以依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定主张违约请求权。只是违约损失需当事人举证证明或法院按案情裁决，没有直接计算的法定依据。故抗诉称《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》施行前范某不知道或不应当知道其权利受到侵害的观点不能成立。
新大陆公司2002年12月19日办理了范某所购房屋的土地使用证后，办理权属证书没有违约行为，至2005年4月25日范某起诉新大陆公司请求支付逾期取得房屋权属证书损失，已经超过法定的两年诉讼时效，其请求不受法律保护。至于新大陆公司扣发范某权属证书与本案非同一法律关系，当事人可另行解决。
综上所述，原判正确，抗诉理由不能成立，应予维持。拟依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
维持重庆市九龙坡区人民法院(2006)九民初字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长蒲宏斌
审判员赵祥伙
代理审判员潘小美
二00九年七月二十二日
书记员陈莹
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