重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2009）渝五中民终字第X号
上诉人（原审被告）重庆渝中高级职业学校
法定代表人余某，校长。
委托代理人袁轶通，重庆比君律师事务所律师。
上诉人（原审被告）重庆嘉陵气动元件厂
法定代表人程某某，该厂厂长。
委托代理人张沛、赵某某，重庆国生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨某，男
委托代理人周密、唐某某，重庆潜卫律师事务所律师。
原审第三人重庆市渝中区房地产管理储奇门房管所
法定代表人涂某某，所长。
委托代理人况某，女。
上诉人重庆渝中高级职业学校、重庆嘉陵气动元件厂因与被上诉人杨某房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2008）中区法民初字第x号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，重庆市渝中区X巷X号1－X号房屋（住宅，使用面积29.7平方米）系重庆市渝中区房地产管理储奇门房管所（以下简称储奇门房管所）管理经租的公有房屋，由重庆渝中高级职业学校向储奇门房管所承租，重庆嘉陵气动元件厂系重庆渝中高级职业学校开办的校办企业，重庆渝中高级职业学校将上述房屋交给重庆嘉陵气动元件厂使用，由重庆嘉陵气动元件厂以重庆渝中高级职业学校的名义向储奇门房管所缴纳房屋租金。杨某系重庆嘉陵气动元件厂的职工。1997年12月重庆嘉陵气动元件厂将重庆市渝中区X巷X号1－X号房屋安排给其职工杨某居住使用，重庆嘉陵气动元件从当月起厂每月按照储奇门房管所收取的房屋租金标准向杨某收取房租，在杨某的工资中扣除。1997年12月8日，重庆嘉陵气动元件厂向西三街派出所去函，载明：我厂经研究决定，征收局巷X号1-X号住房给杨某同志居住，请予以办理户口移迁手续为感！杨某随后将户口迁移至渝中区X巷X号1-X号。2001年4月18日重庆嘉陵气动元件厂制定《关于加强我厂单身宿舍及福利房收费的管理意见》，载明：制定本意见的目的……四、对原来我厂单身住宿福利性改为有偿收费，对个别职工借用住宿，也进行有偿收费，并签定借用协议书，实行有偿住宿，按每月在该职工工资中扣除的办法收费。严格按照本企业制定的标准执行，一律一事同仁，详细收费标准的说明见附表。根据附表，征收局巷X号杨某月租为50元。2001年5月11日重庆嘉陵气动元件厂（甲方）与杨某（乙方）签订《住房收费协议》，约定：一、本着自愿、公平、合理的原则，经厂部研究，双方达成共识：甲方将房屋给乙方作为住房。地址：征收局巷X号X单元X-X号。二、凡住我厂公房职工，按我厂《关于加强我厂单身宿舍及福利房收费的管理意见》办理。征收局巷X号X单元X-X号收费：50元/月，在职工工资中扣除。三、凡住我厂公房职工，在住房期间不得随意改变其房屋结构，不得破坏其室内设施。2008年9月2日重庆嘉陵气动元件厂出具《关于渝中区X巷X号1－X号住房的说明》，载明：现位于渝中区X巷X号1－X号住房，据原厂长曾明仁介绍说：“这壹套住房是在1997年12月，当时在厂长碰头会上几个厂长口头决定暂借给厂驾驶员杨某同志中午时休息。”对这套住房的使用权没有进行张榜公布，也没有开全厂职工大会进行宣布，这几年我厂为了规范职工集体宿舍管理，在2001年5月与杨某同志签定《住房收费协议》，每月按房管所的收费标准代收，在杨某同志的工资中扣除……。因该房被纳入拆迁范围，杨某与重庆嘉陵气动元件厂、重庆渝中高级职业学校为渝中区X巷X号1-X号房屋的使用权发生争议，杨某乃起诉至法院。
一审法院审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。重庆市渝中区X巷X号1－X号住宅房屋系由重庆渝中高级职业学校向储奇门房管所承租的公房，重庆渝中高级职业学作为承租人将该房屋交由重庆嘉陵气动元件厂使用，重庆嘉陵气动元件厂又于1997年将该房屋安排给其职工杨某居住使用至今，重庆嘉陵气动元件厂每月按房管所的房屋租金收费标准向杨某收取房租后，由重庆嘉陵气动元件厂向储奇门房管所缴纳，因此杨某系争议房屋的实际使用人及房屋租金的实际缴纳人，重庆嘉陵气动元件厂与杨某所签订的《住房收费协议》实为转租协议。虽然上述房屋的承租人仍为重庆渝中高级职业学校，至今没有变更，但重庆渝中高级职业学校、重庆嘉陵气动元件厂与杨某之间已成立转租关系，且出租人储奇门房管所对此并未提出异议，现杨某要求确认其为渝中区X巷X号1-1公有房屋的合法承租使用人，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决杨某是渝中区X巷X号1-1公有房屋(使用面积29.7平方米)的合法承租使用人。本案受理费40元，由重庆嘉陵气动元件厂负担20元，由重庆渝中高级职业学校负担20元（此款已由原告预交不退，被告重庆嘉陵气动元件厂、重庆渝中高级职业学校在本判决生效后立即将该款直接付给原告杨某）。
重庆嘉陵气动元件厂、重庆渝中高级职业学校不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实错误。上诉人重庆渝中高级职业学校是争议房屋的合法承租人，至今为止，既未将房屋转租给被上诉人杨某，也从未授权重庆嘉陵气动元件厂进行转租。2、一审判决认定原审第三人储奇门房管所对公有房屋转租行为没有异议不当。事实上，储奇门房管所在一审审理中声称，只认可重庆渝中高级职业学校是争议房屋的合法承租人，并且强调，承租人不得将房屋擅自转租。3、重庆嘉陵气动元件厂不是争议房屋转租的适格主体，也没有将争议房屋转租被上诉人杨某。4、一审法院适用法律存在不当。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人杨某的诉讼请求。
杨某答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请维持。
原审第三人储奇门房管所答辩称：1、我所不知晓征收局巷X号X单元X-X号房屋转租给杨某的情况；2、任何转租行为都应报我所书面同意后方能转租；3、我所只认可征收局巷X号X单元X-X号房屋的合法承租人是重庆渝中高级职业学校。
本院二审在一审已查明事实的基础上，补充查明如下事实：1、重庆渝中高级职业学校从1987年7月6日起至今向储奇门房管所承租渝中区X巷X号X单元X-X号房屋，签订有《房屋租赁合同》，租期至2011年6月13日止，并向重庆市渝中区房地产管理局登记备案，持有房租赁证储字第x号《房屋租赁证》。2、征收局巷X号X单元X-X号房屋的租金一直是以重庆渝中高级职业学校的名义向储奇门房管所缴纳。
本院认为，上诉人重庆渝中高级职业学校与储奇门房管所签订的关于渝中区X巷X号1-1公有房屋租赁合同合法有效，依法受法律保护。重庆渝中高级职业学校承租后，将房屋交重庆嘉陵气动元件厂使用，重庆嘉陵气动元件厂又将该房屋安排给其职工杨某使用，并签订有《住房收费协议》，向杨某收取了租金。该《住房收费协议》的性质系嘉陵气动元件厂与杨某之间的房屋租赁，根据中华人民共和国建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十八条“房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续”和第三十二条第（三）项“未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效”的规定，由于出租人储奇门房管所并不知晓，也未书面确认同意的意思表示，因此，重庆嘉陵气动元件厂与杨某之间租赁渝中区X巷X号1-X号房屋的行为无效，被上诉人杨某据此要求确认其系渝中区X巷X号1-X号房屋的合法承租人，缺乏充分证据，理由不成立，其请求应予驳回。一审判决认定双方转租行为成立有效并主张杨某的请求，与法律法规规定不符，应予纠正，上诉人的上诉理由成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）、（三）项的规定，判决如下：
一、撤销重庆市渝中区人民法院（2008）中区法民初字第x号民事判决；
二、驳回杨某的诉讼请求。
一审案件受理费40元，二审案件受理费50元，合计90元，由被上诉人杨某承担。
本判决为终审判决。
审判长肖某
审判员叶芳
代理审判员于利
二00九年三月十六日
书记员张坤
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