上诉人（一审被告）李某某
被上诉人（一审原告）邹某某
被上诉人（一审原告）唐某某
上诉人李某某因租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2010）鱼民初(一)字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，由审判员梁怡担任审判长，审判员刘汉京和审判员徐宝华参加合议。书记员王维担任记录。本案现已审理终结。
案经一审法院审理查明，邹某某与唐某某系夫妻关系。邹某某系柳州市X路X-X号兴全阁X号、X号商铺的所有权人，唐某某系柳州市X路X-X号兴全阁7、X号住宅的所有权人。李某某自2005年开始承租邹某某、唐某某的上述商铺及住宅，用来经营柳州市迎美建材批发部，并分别于2005年2月26日、2006年3月12日、2007年3月9日、2008年2月26日与邹某某签订了《门面租赁协议》共四份。2009年1月12日，李某某与邹某某又签订《门面及住房续租协议书》一份，协议约定：乙方（李某某）决定于2009年3月10日续租用甲方（邹某某）位于柳州市X路兴全阁的X号铺面及7、X室住房；乙方以议价每年人民币x元的价格一次性付给甲方租金；租期为一年，即从2009年3月10日至2010年3月9日止；甲方如收回铺面必须在合同期满前三个月通知乙方；在合同签订之日起，乙方给付甲方（以原押金）即人民币1500元作为押金，合同到期后，如乙方无违约行为，甲方退回乙方给付的押金；合同期内，乙方如有违反约定，押金不退。等等。协议签订之日，李某某向邹某某一次性支付了一年的租金合计人民币x元。原已支付给邹某某的1500元押金仍然作为本合同的押金。因柳州市人民政府有关部门批准柳州市城市投资建设发展有限公司建设“荣军路扩建及旧城改造工程”项目Ⅰ地块、E地块（私房），城投公司于2009年7月20日发出《关于拆迁荣军路、燎原路、九头山路X路段部分门牌房屋的通知》，告知邹某某、唐某某的上述房屋座落在该工程规划红线范围内需拆迁，要求邹某某、唐某某接通知后持房屋产权证等相关证件到柳州市日晟房屋拆迁有限责任公司办理拆迁安置补偿手续，签订安置补偿协议，于2009年12月31日前搬迁完毕。2010年3月18日，邹某某向李某某发出书面通知一份，载明“……现租赁合同已到期。鉴于现市X路段改造，门面要拆迁，故不能再续签租赁合同。此事已于2009年底向你作了说明，为配合市政府城建拆迁工作，望你在2010年3月30日前腾空门面……”。但李某某并未按邹某某的要求腾空门面。2010年4月16日，邹某某委托广西君桂律师事务所以邮政特快专递的方式向李某某邮寄《律师函》一份，再次要求李某某于2010年4月21日前搬离铺面及住房。但李某某以邹某某、唐某某未配合李某某到有关部门办理拆迁补偿手续，给李某某造成了损失为由不同意搬离商铺及住房。邹某某、唐某某诉至本院，引起本案纠纷。
一审法院审理认为，上述《门面及住房续租协议书》系由邹某某与李某某所签订，唐某某虽然未在协议上签字，但庭审中唐某某已认可，李某某对此亦未提出异议，并已按照协议约定实际履行了出租商铺、住宅、交纳租金的义务，因此《门面及住房续租协议书》应视为系邹某某、唐某某与李某某的真实意思表示，其行为合法有效，受法律保护，邹某某、唐某某及李某某均应按照协议的约定及法律规定履行义务。按照协议的约定，邹某某、唐某某如收回铺面必须在合同期满前三个月通知李某某，而从邹某某于2010年3月18日向李某某发出的书面通知可证实，邹某某已于2009年底向李某某提出因市X路段改造，门面要拆迁，故不能再续签租赁合同的事项。邹某某、唐某某已依约履行了告知义务，李某某理应做好搬迁的准备工作。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，邹某某、唐某某主张在租赁期满后要求李某某搬离柳州市X路X-X号兴全阁X号商铺及7、X号住宅，符合双方的约定及法律规定，故该院予以支持。因李某某未按约定的期限向邹某某、唐某某返还租赁的商铺及住房，占用了邹某某、唐某某的房产，给邹某某、唐某某造成了经济损失，邹某某、唐某某主张按协议约定的月租金3500元的标准（自2010年3月10日起暂计算三个月，即为x元）赔偿损失，合理合法，该院亦予以支持。因双方约定在合同期内，李某某如有违反约定则押金不予退还。但是，李某某在合同期内并无违约行为；而合同期满后，双方的权利义务已经终止，李某某拒不返还邹某某、唐某某的商铺及住房所构成的是侵权行为而并非违约行为；且双方也没有明确约定合同期满后李某某拒不返还商铺及住房的，押金不予退还。故邹某某、唐某某主张李某某支付的1500元押金归邹某某、唐某某所有，理由不成立，该院不予以支持。至此，可将李某某赔偿给邹某某、唐某某的损失与押金相互抵消后，李某某实际赔偿给邹某某、唐某某的损失为9000元。至于李某某认为邹某某、唐某某没有配合其去办理拆迁补偿手续，导致李某某至今没有得到相应的搬迁补偿而不同意搬离商铺及住房的辩称，因在原李某某双方签订的租赁合同期限内,李某某实际并未搬离并使用租赁物至合同届满,且拆迁问题与本案不是同一法律关系，故对李某某的辩称理由该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款的规定，一审法院判决：一、李某某应于本判决生效之日起十日内腾空、搬离柳州市X路X-X号兴全阁X号商铺及7、X号住宅；二、李某某向邹某某、唐某某赔偿损失人民币9000元；三、驳回邹某某、唐某某的其他诉讼请求。案件受理费人民币300元（邹某某、唐某某已向本院预交），减半收取150元，由邹某某、唐某某负担21元，由李某某负担129元。
上诉人李某某不服一审法院的判决，上诉称：2005年2月份开始上诉人与被上诉人签订《门面租赁协议》租期一年，租期满后再续签，至今上诉人与被上诉人已发生租赁关系已有5年之久。2009年5月份，由于柳州市城市建设需要，上诉人所租用的房屋被列为拆迁范围，有柳州市日晟房屋拆迁有限责任公司负责拆迁补偿事宜，柳州市城市投资建设发展有限公司并于2009年7月20日发通知，要求被上诉人及上诉人至柳州市日晟房屋拆迁有限责任公司处办理，拆迁安置补偿手续，签订补偿协议，并要求于2009年12月31日前搬迁完毕。但被上诉人并没有按期与上诉人至柳州市日晟房屋拆迁有限责任公司处办理拆迁安置补偿手续，签订补偿协议，致使上诉人至今没有得到应得的补偿，造成上诉人无法将所租赁的铺面交还被上诉人。综上所述：被上诉人的这种行为已严重损害了上诉人的合法权益，造成上诉人无法将所租赁的铺面交付被上诉人，纯属被上诉人单方造成的，故请二审法院依法判决：1、要求依法撤销柳州市鱼峰区人民法院（2010）鱼民初（一）字第X号民事判决书判决,依法驳回被上诉人诉讼请求；2、要求被上诉人承担本案一切诉讼费用。
被上诉人邹某某、唐某某答辩称：1、认为双方签订租赁合同后，被上诉人已经按约履行合同，合同到期以后，因此门面要拆迁，故不能在续签租赁合同，此时应当视为此租赁合同终止，那么上诉人应当将租赁房屋交还给被上诉人。2、认为上诉人称被上诉人不配合上诉人办理有关的停产停业的补偿问题的说法没有依据，首先拆迁工作并没有影响上诉人使用此房屋，签订租赁合同的目的已经达到。其次，即使存在拆迁纠纷，认为也是另一个法律关系，与本案无关。请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉。
综合诉辩双方的意见，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：本院认为，上诉人李某某与被上诉人邹某某就租用邹某某位于柳州市X路兴全阁X号铺面及7、X室住房的事宜，于2009年1月12日签订《门面租赁协议》，合同约定:租期为一年，即从2009年3月10日至2010年3月9日止;邹某某如收回铺面必须在合同期满前三个月通知谢从辞。此协议是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，且协议的内容符合法律规定，《门面租赁协议》合法有效。合同当事人应当自觉遵照协议的约定履行各自义务。合同于2010年3月9日届满前，邹某某已于2009年底明确告知了李某某不再续签租赁合同。因此，双方的租赁合同终止后，作为承租人的谢从辞也应当在合同期满后履行及时退还租赁房屋给邹某某的义务。至于上诉人谢从辞以被上诉人邹某某不协助其办理相关承租人的停产停业补偿问题，给上诉人谢从辞带来巨大损失为由，拒不搬离租赁房屋的问题，因房屋拆迁问题属于另一法律关系，不能作为不履行租赁合同义务的理由，故上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。
综上所述，一审法院认定事实清楚，判决正确，本院应予维持。上诉人谢从辞的上诉理由不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费258元（上诉人李某某已预交），由上诉人李某某负担。
本判决为终审判决。
审判长梁怡
审判员刘汉京
审判员徐宝华
本件与原本核对无异
二○一○年十一月三十日
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