原告：张某某，男，53岁。
被告：段某某，男，31岁。
原告张某某为与被告段某某租赁合同一案，于2009年8月10日向本院起诉，本院于同日作出受理决定，于2009年9月7日向被告段某某依法送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票。于2009年10月12日公开开庭进行了审理。原告张某某到庭参加诉讼。被告段某某经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2008年7月23日签订了一份房屋租赁协议，约定被告按季度支付租赁费，被告交了第一季度的租赁费3600元，第二季度经原告催交，被告提出缓交，后仅支付1000元，就联系不上被告，被告不租房子，未将房屋钥匙退给原告，为此诉至法院，要求被告支付2008年11月房租，支付2008年12月始至2009年8月15日止的房租共计x元，要求被告支付拖欠的水电费80元、开门换锁费50元、物业费255元、清理室内卫生、疏通下水管道费100元，要求被告支付违约金3000元并承担本案诉讼费。
被告段某某在答辩期间未提交书面答辩状。
原告在庭审中提交以下证据材料：
1、2008年7月23日原、被告签订的房屋租赁协议书一份。证明原、被告双方存在租赁关系；
2、2009年8月4日清平园5#楼X号商铺开门及室内查验记录一份。证明原告于2009年8月4日在物业公司和社区民警的见证下把商铺门打开，被告应支付自2008年11月到2009年8月15日止的房租。
3、2009年9月7日清平园物业办公室出具的证明一份。证明原告在物业管理人员和社区警务室人员见证下，在8月4日将段某某所加房锁打开。
本院根据当事人的陈述、举证，对本案事实确认如下：张某某与段某某于2008年7月23日签订《房屋租赁协议书》一份，协议约定甲方（张某某）将位于洛阳市老城区清平园小区X号楼X号商铺租给乙方（段某某）使用，租期一年，从2008年8月1日起至2009年7月31日止，月租金为1200元，租金首期按季现金支付，以后按季支付，下期须在交款日的前15天提前支付，合同到期后，乙方不续租，甲方按合同清算乙方所付租金和水电预付款项，乙方完好无损地交还房屋和屋内设施及其他。协议签订后，段某某向张某某支付第一季度房屋租金3600元，即2008年8月至10月三个月租金，当段某某使用到2008年11月，需交纳下一季度房租时，段某某只交纳1000元房租，于2009年2月在所租房屋内门上加锁后离开，张某某与其数次联系无果。2009年8月4日张某某在出租房屋所在的物业公司人员、社区民警、开锁公司人员的见证下，将出租房屋房门打开。
本院认为，原告张某某与被告段某某签订的租赁协议是双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。被告段某某在租赁期间，未能按合同约定及时交纳房租，已构成违约，原告张某某要求被告段某某支付2008年11月至2009年8月4日止的房租共计9960元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，超出部分依法不予支持；关于原告张某某要求被告段某某支付拖欠的水电费80元、开门换锁费50元、物业费255元、清理室内卫生、疏通下水管道费100元、支付违约金3000元的诉讼请求，未向本院提供证据，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告段某某于本判决生效后十日支付原告张某某租金9960元；
二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费160元，由原告张某某负担60元，被告段某某负担100元（原告已垫付，待执行时由被告一并付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判员谢黎
二00九年十月十六日
书记员杨琳
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