重庆市第五中级人民法院
民事判决书
(2009)渝五中法民初字第X号
原告：中国东方资产管理公司重庆办事处，住所地：重庆市渝中区X路X号重宾商务楼X楼。
负责人：钱某，总经理。
委托代理人：张某甲，男，中国东方资产管理公司重庆办事处员工。
委托代理人：何某，男，X年X月X日出生，中国东方资产管理公司重庆办事处员工，住（略）。
被告：曾某某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）-4。
委托代理人：袁轶通，重庆比君律师事务所律师。
被告：王某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）-X号。
委托代理人：袁轶通，重庆比君律师事务所律师。
被告：重庆大信房地产开发有限责任公司，住所地：重庆市渝中区X路X号。
法定代表人：张某乙，经理。
委托代理人：杨某，男，该公司员工。
原告中国东方资产管理公司重庆办事处（以下简称“东方资产公司”）诉被告曾某某、王某、重庆大信房地产开发有限责任公司（以下简称“大信房地产公司”）借款合同执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国东方资产管理公司重庆办事处的委托代表人张某甲、何某，被告曾某某、王某及其委托代理人袁轶通，被告重庆大信房地产开发有限责任公司的委托代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东方资产公司诉称：本公司依据生效的重庆市高级法院（2007）渝高法民初字第X号民事判决向第五中级法院申请强制执行被执行人（本案被告）大信房地产公司提供抵押的位于重庆市渝中区X路X号女人广场平街第三层B239、B240、BX号商铺拍卖处理，被告曾某某、王某以其与大信房地产公司有房屋买卖关系为由，对原告的抵押优先受偿权提出异议，第五中级人民法院在执行听证后错误下达了（2009）渝五中执异字第X号民事裁定书，中止了原告对争议房屋的执行申请。现请求法院判决：1、许可对（2007）渝高法民初字第X号民事判决所确定的原告享有优先权渝中区X路X号“女人广场”平街第三层B239、B240、BX号套内共13.32平方米的抵押商铺继续执行；2、本案诉讼费由被告负担。
被告曾某某、王某辩称：本案争议房屋是被告合法购买，本人已支付完了全部的购房款，大信房地产公司已经向本人履行了交付义务，原告依据高级法院（2007）渝高法民初字第X号民事判决确认的抵押权，晚于本人与大信房地产公司签定的买卖合同，原告不能享有优先受偿权，希望法院驳回原告的诉讼请求。
被告大信房地产公司答辩：本公司将争议房屋设定抵押向光大银行借贷属实，2005年6月收到光大银行《复函》后将抵押门面出卖给被告曾某某、王某也属实，本公司未将购房款还给光大银行并解除抵押仍然属实，请法院依法判决争议房屋改归曾某某、王某为妥。
经审理查明，2001年1月，大信房地产公司与中国光大银行重庆分行（以下简称“光大银行”）签订了《综合授信协议》，《最高额抵押合同》、《重庆市房地产抵押合同》，约定光大银行向大信房地产公司贷款6000万元，大信房地产公司将其在建的现渝中区X路X号女人广场负三层至负二层车库5916.64平方米，第一层至第四层商业用房x.79平方米抵押给光大银行。由于该笔贷款尚未还清，2002年3月、2003年3月双方又以“借新还旧”的方式签订了新的《借款合同》、《抵押合同》，双方争议的房屋仍处于抵押过程中。2005年6月13日，光大银行复函大信房地产公司称：“1、同意你司销售属我行贷款抵押物的“女人广场”第二层和第三层商场；2、按建筑面积计算，第二层商场每平方米归还我行贷款不低于4850元；3、根据先归还贷款，后解除抵押的原则，你司一旦归还了贷款，我行将及时配合办理相应抵押物的解除抵押手续”。同年11月5日，大信房地产公司与曾某某、王某签订了《重庆市商品房买卖合同》，大信房地产公司将渝中区X路X号女人广场平街三层B239、B240、BX号套内共13.32平方米以x元的价格出卖给了曾某某、王某。大信房地产公司将上述商铺交付给曾某某、王某，同日，曾某某、王某又将该商铺委托重庆女人广场有限公司代为出租。目前，该商铺未办理产权过户登记。
2007年7月，光大银行向重庆市高级人民法院起诉大信房地产公司，请求判决大信房地产公司偿还贷款本息4000余万元并在“女人广场”抵押物中优先受偿。重庆市高级人民法院以（2007）渝高法民初字第X号民事判决：一、重庆大信房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内偿还中国光大银行重庆民生路支行贷款本金4757万元及利息（截至2007年6月21日，利息为194.x万元；2007年6月22日起至付清之日期间，按借款合同约定的逾期罚息利率计算利息；二、重庆大信房地产开发有限责任公司未能在上述期限内偿还上述贷款本息，中国光大银行重庆民生路支行对重庆大信房地产开发有限责任公司位于重庆市渝中区X路X号平街第二层商场1801.36平方米、平街第三层商场1179.87平方米、负二层车库2039.38平方米（包括A1-A5、B1-B8、B25-B32、B43-B48、B58-B63、A28-A43，共49个车位）及位于临江路X号负一层商场55.64平方米、负二层车库3237.08平方米、负三层车库3034.24平方米的房地产以折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。
2007年12月，曾某某、王某向渝中区法院起诉大信房地产公司，请求判决大信房地产公司赔偿逾期办证违约金。渝中区人民法院以（2007）中区法民初字第X号判决：大信房地产公司在本判决生效后以已付购房款总额x元为基数，按人民银行同期贷款利率立即向曾某某、王某支付2006年5月5日起至2007年12月17日止放入逾期办证违约金。
2008年4月18日，光大银行与东方资产公司签订了《债权转让协议》，光大银行将对债务人大信房地产公司债权转让给了东方资产公司。
2008年4月，东方资产公司向本院申请执行重庆市高级人民法院（2007）渝高法民初字第X号民事判决。请求对大信房地产公司位于渝中区X路X号“女人广场”平街三层B239、B240、BX号商铺进行拍卖处理，曾某某、王某以其与大信房地产公司有房屋买卖关系享有该房产权为由，对东方资产公司的抵押权优先受偿提出异议。本院以（2009）渝五中执异字第X号民事裁定：中止对重庆市渝中区X路X号“女人广场”平街三层B239、B240、BX号商铺（合计套内面积13.32平方米）的执行。
2009年3月，东方资产公司向本院提起执行异议之诉。
上述事实有（2009）渝五中执异字第X号民事裁定书、（2007）渝高法民初字第X号民事判决书、（2007）中区法民初字第X号民事判决书、《综合授信协议》、《最高额抵押合同》、《重庆市房地产抵押合同》、《借款合同》、《抵押合同》、当事人陈述等证据予以证实，双方当事人在审理中对上述事实无重大争议。
本院认为，光大银行贷款给大信房地产公司，取得渝中区X路X号“女人广场”平街三层B239、B240、BX号商铺的抵押权，并依法转让给东方资产公司合法有效。曾某某、王某向大信房地产公司购买该房产，并支付完房价款，取得使用权也是合法有效的，双方的合法权益都应当受到保护。大信房地产公司在取得光大银行同意的情况下出售部分抵押房产，收取该房屋价款后，未按约定向光大银行支付，以消除抵押权，其责任不在购房人曾某某、王某。光大银行有条件对大信房地产公司的售房款进行一定程度的监督和管理，但并未采取有关措施，自身有一定疏漏。现东方资产公司以申请法院强制拍卖曾某某、王某正在使用的房屋，以实现其抵押权，既不符合当时授权大信房地产公司出售抵押房时的意思表示，又不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的有关精神。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：
驳回原告中国东方资产管理公司重庆办事处的诉讼请求。
本案案件受理费2937元，由原告中国东方资产管理公司重庆办事处负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。
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审判长王某军
审判员周海燕
代理审判员张雪方
二○○九年十月三十日
书记员宋扬
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