重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2008）渝五中民终字第X号
上诉人（原审被告）：重庆市出租汽车总公司，住所地重庆市江北区红黄某中北大楼。营业执照注册号：x-1-1。
法定代表人：王某某，总经理。
委托代理人：刘某，男，X年X月X日生，汉族，该公司办公室主任，住所（略）—2。
委托代理人：彭某，重庆中联世通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆星宇名居物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区X路X号新洲大厦X楼。营业执照注册号：x-1-1。
法定代表人：彭某某，经理。
委托代理人：周某，女，X年X月X日生，汉族，该公司法律顾问，住所（略）。
委托代理人：秦某，女，X年X月X日生，汉族，该公司法律顾问，住所（略）-4。
上诉人重庆市出租汽车总公司（以下简称出租汽车总公司）与被上诉人重庆星宇名居物业管理有限公司（以下简称星宇名居物管公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2008年7月4日作出（2008）南法民初字第X号民事判决。重庆市出租汽车总公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭于2008年10月28日进行了询问审理。出租汽车总公司的委托代理人彭某、刘某，被上诉人星宇名居物管理公司的委托代理人秦某、周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审查明：1997年10月29日、2000年1月19日，重庆市出租汽车总公司与重庆兴胜物业发展有限公司（以下简称兴胜公司）签订《重庆星宇花园联合建设正式合同》及《联建补充协议书》，根据该二份合同，出租汽车总公司分得了星宇花园B栋负一层至负三层，建筑面积为9297.4㎡的房屋，该房屋的设计用途为非住宅。20O0年，兴胜公司分二次将该房屋移交给出租汽车总公司使用，出租汽车总公司在2001年、2003年取得了该房屋的所有权证。在2O01年3月5日签订的房屋交接书中，出租汽车总公司与兴胜公司约定，星宇花园B栋负三层房屋的水电等使用费向物管交纳，出租汽车总公司不承担物业管理费用。2O04年4月之前，星宇花园小区的物业管理是由兴胜公司物业管理分公司担任。
2OO3年9月24日，星宇名居物管公司成立。2O04年12月6日，重庆市国土资源和房屋管理局向星宇名居物管公司颁发了《物业管理企业资质证书》，星宇名居物管公司的资质等级为三级(暂定期一年)。2O04年4月1日，星宇名居物管公司与星宇花园业主委员会签订《物业服务合同》，星宇花园业主委员会将星字花园的房屋委托给星宇名居物管公司进行物业管理，具体委托管理服务事项为：房屋建筑共用部分的维修、养护、管理；共用设施、设备的维修、养护、运行、管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理；附属配套建筑物和设施的维修、养护、管理；公共环境卫生，包括公共楼道、通道、电梯间、走廊、小区X路、公共场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。2004年5月1日，星宇名居物管公司与星宇花园业主委员会又就《物业服务合同》签订了《补充协议》，该协议对非住宅物业服务费进行了明确约定：写字楼每平方米O．8元／月，商业(含门面、商场、厂房、库房等类型)每平方米1.2元／月，其它非住宅每平方米1.O元／月；业主逾期不交纳物业服务费，按日累计加收应交纳费用千分之三的滞纳金。合同签订后，星宇名居物管公司从2004年4月1日起按约对星宇花园小区履行了物业管理服务，也一直为出租汽车总公司代收代交水、电费。
2005年8月，星宇花园B栋负一层屋面漏水，出租汽车总公司出资修复；2O03年一2006年，星宇花园B栋房屋主排污道曾堵塞，出租汽车总公司出资疏通；星宇花园B栋负一层至负三层的垃圾清运工作是出租汽车总公司或房屋使用人出资清运。2001年一2005年，出租汽车总公司向南岸区环卫处办理了生活垃圾准倒证并交纳垃圾处置费。
出租汽车总公司的申请对星宇名居物管公司与星宇花园业主委员签订的《物业服务合同》和《补充协议》上加盖的公章的形成时间进行鉴定，原审法院根据星宇名居物管公司、出租汽车总公司双方的选择，委托西南政法大学司法鉴定中心进行了鉴定，但因星宇名居物管公司、出租汽车总公司未能提供比对样本，故不能对公章的形成时间进行鉴定。
一审法院认为，星宇名居物管公司与星宇花园业主委员签订的《物业服务合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，对其效力问题，物管企业从业资质是基于行政管理而作出的要求，并不是合同有效的条件，虽然星宇名居物管公司在与星宇花园业主委员签订合同时未取得相应的物管资质，但星宇名居物管公司在当年即取得了相应的物管资质，故原审法院对出租汽车总公司主张的因星宇名居物管公司签订合同时无物管资质所以合同无效不予支持。对出租汽车总公司主张的星宇花园业主委员会成立及选聘星宇名居物管公司作为物管公司均未通知出租汽车总公司的问题，出租汽车总公司未举示相应证据，且如果业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了业主的合法权益，业主应另案起诉。故星宇名居物管公司与星宇花园业主委员签订的《物业服务合同》和《补充协议》有效，对星宇名居物管公司及星宇花园全体业主均有约束力。
出租汽车总公司所有和使用的星宇花园B栋负一层至负三层房屋属于星宇花园小区这个物业管理区域，与小区的相关房屋、配套设施等具有不可分割性，星宇名居物管公司依据合同对该物业管理区域进行了物业管理服务，该物业管理区域的业主或物业使用人就应当按照合同的约定交纳物业服务费，如逾期不交纳，还应当按照合同约定支付应交纳费用日千分之三的滞纳金。出租汽车总公司自述房屋的用途为维修车间即厂房，根据《补充协议》的约定，物业服务费标准为每平方米1·2元／月，该房屋建筑面积为9297.4㎡，每月的物业服务费为x.88元，现星宇名居物管公司仅要求出租汽车总公司按每月9200元的标准支付物业服务费，原审法院对该请求予以支持。星宇名居物管公司应支付出租汽车总公司2O04年4月1日一2006年5月31日的物业服务费x元及其滞纳金。
出租汽车总公司与兴胜公司在2OO1年3月5日房屋交接书中的约定，星宇花园B栋负三层房屋不交纳物业服务费，该约定对星宇名居物管公司无约束力，出租汽车总公司以此为由拒交物业服务费原审法院不予支持。
星宇名居物管公司对星宇花园小区的物业管理服务，根据合同约定，针对的是小区全体业主的公共管理服务，并不针对业主自用部位的管理服务。出租汽车总公司自述公司物管科自行管理，管理的范围应当主要针对其自用部位，这本就不是星宇名居物管公司的管理服务范围。对房屋屋面的渗漏、主排污道堵，根据合同约定，星宇名居物管公司应当在接到报告或发现情况后在规定时间内解决，出租汽车总公司作为业主发现问题后应即时报告星宇名居物管公司，要求星宇名居物管公司派人处理。现出租汽车总公司未报告星宇名居物管公司，自行处理，并不能否认星宇名居物管公司对物业管理服务。星宇名居物管公司多年来为出租汽车总公司代收代交水、电费也是履行物业服务的一个方面。故原审法院对出租汽车总公司主张的星宇名居物管公司未对出租汽车总公司房屋进行物业管理服务不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，遂判决：出租汽车总公司于本判决生效之日起十日内支付星宇名居物管公司2004年4月1日一2006年5月31日的物业服务费x元及其滞纳金。
出租汽车总公司不服判决向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，驳回星宇名居物管公司是诉讼请求。一二审案件受理费由星宇名居物管公司承担。主要事实理由：1、出租汽车总公司与星宇花园小区是联建房关系，不是一般意义上的业主。2、一审未追加兴胜公司为本案为本案第三人，属程序错误。3、原审法院未对星宇名居物管公司提交的《物业服务合同》及《补充协议》的效力认真审查。4、出租车汽车总公司自有产权部分房屋的水电等设施设备均由出租车汽车总公司自行向有关部门申请单独安装，与兴胜公司根据联建协议分得并销售的“星宇花园”其他部分房屋的设施设备并无关联，其维修保养工作全部由出租汽车总公司自己负责。5、出租汽车总公司与兴胜公司，在2001年3月交接房屋时，约定出租汽车总公司所分房屋不交物业服务费。实行自我管理，是实现财产所有权的一种方式。6、星宇名居物管公司未对出租汽车总公司提供了物业服务。原审法院认定其提供了物业服务是错误的。
星宇名居物管公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。星宇名居物管公司具有物业管理资质。《物业服务合同》及《补充协议》真实有效。而且对出租车总公司进行了物业服务，代交水费、电费等。出租车总公司的房屋和星宇花园是一个建筑整体，不可分割，属于物业管理范围内。
二审查明的事实与一审查明的事实基本相同。
另查明，出租汽车总公司与兴胜公司于1997年联合建房，根据重庆市规划局重规设（1996）南字第X号重庆市建设工程设计条件、要求通知书，地块面积x平方米，出租汽车总公司以其自有的x平方米与其联合建房。
2003年10月兴胜公司的股东为何忠、何春、杜泽龙，2006年9月后兴胜公司的股东为何忠、何春。
星宇名居物管公司2003年9月的股东是杜泽龙、何春、陈果；2006年1月后星宇名居物管公司股东是彭某某、何春、陈果。
星宇名居物管公司分别于2006年5月11日、2006年5月20日以特快专递、挂号信向出租汽车总公司邮寄催款函催收其所欠物管费。
星宇名居物管公司提供了2005年9月24日给出租汽车总公司的函载明“你公司在南坪东路星宇花园区域的产权房，其水、电、消防、下水管网等机电系统均与小区相连，我公司按照《物业管理条例》的规定，一直为其提供物业管理服务工作。由于你公司长期坚持拒交物管费，按照有偿服务原则，从10月1日起，我公司将停止为你公司提供在星宇花园产权区域的相关物业服务工作。其发生的相关事情由你公司自行负责。特此函告。”
出租汽车总公司于2006年向重庆市供电局南岸分局申请了专线，交纳电费是其直接交纳。
本院认为，星宇花园的占地面积绝大部分是由出租汽车总公司以自己的土地与兴胜公司联建房屋，出租汽车总公司分得星宇花园B栋负一层至负三层建筑面积9297.4平方米的房产，兴胜公司在2001年3月5日房屋交接书中约定出租汽车总公司不交纳物业管理费。该房建成时与星宇花园进行了隔离。出租车总公司2001年—2005年向重庆市南岸区环卫处办理了生活垃圾准倒证并交纳了垃圾处置费。出租汽车总公司是自己管理。星宇名居物管公司被聘为星宇花园的物业管理公司后，实际上也没有提供物业管理服务（仅只代交水费，部分电费，2006年电费自交），兴胜公司物业分公司在星宇花园的物业管理服务过程中，出租汽车总公司未交纳物业管理费。星宇名居物管公司被聘为星宇花园物业公司时，兴胜公司的重要股东何春同时也是星宇名居物管公司的股东，应当知道兴胜公司承诺出租汽车总公司不交纳物管费的约定。事实上，出租汽车总公司没有享受相关保安、保洁以及房屋的维修养护、管理等主要物业服务。星宇名居物管公司要求出租汽车总公司，支付2004年4月1日—2006年5月31日的物管费缺乏合同依据和事实，证据不足。依据当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。星宇名居物管公司的诉讼请求，本院不予支持；出租汽车总公司的上诉理由成立，其请求应予支持。原判决适用法律错误，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销重庆市南岸区人民法院（2006）南民初字第X号民事判决；
二、驳回被上诉人重庆星宇名居物业管理有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费7390元由重庆星宇名居物业管理有限公司负担，二审案件受理费7390元由重庆星宇名居物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长王某军
审判员袁文
审判员胡洪亮
二○○九年四月三十日
书记员陈全伟
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