重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2009）渝五中法民终字第X号
上诉人（原审被告）钟某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人唐建林，重庆新鼎欣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆市江津区建宇物业管理有限责任公司，住所地：重庆市江津区X街道办事处建宇百货大楼X楼。
法定代表人欲某，该公司董事长。
委托代理人周勇，重庆君策律师事务所律师。
上诉人钟某与重庆市江津区建宇物业管理有限责任公司（以下简称建宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市江津区人民法院于2009年2月29日作出（2009）津法民初字第X号民事判决，钟某对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：钟某系江津区生活林小区含羞阁D栋X号房屋的业主。2006年7月X号，建宇物业公司(原江津市建宇物业管理有限责任公司)作为乙方与江津市生活林小区业主委员会(甲方)签订了《物业管理委托合同》，约定甲方委托对生活林小区实施物业管理服务，建宇物业公司收取下列费用：l、物业管理服务费；2、代收代缴的部分费用(水、电、气、卫生、消防以及公共使用的水电费)；其中住宅每月按0.34元／平方米收费，非住宅每月按0.50元／平方米收费；合同期限为一年，从2006年6月1日至2007年5月31日；并约定建宇物业公司违反合同约定，致使管理服务不能达到合同“物业服务质量”约定的，甲方有权要求建宇物业公司限期整改，逾期未整改的，甲方有权降低物业管理费或终止合同：双方无正当理由不得提前终止合同；业主或物业使用人无正当理由逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天应按每日千分之三的标准交纳违约金。合同还对具体物业构成、委托服务事项、服务质量、双方权利义务等事项进行了约定。合同签订后建宇物业公司进行该小区的物业服务至2008年6月。当月底，小区业主委员会书面通知建宇物业公司，决定终止物业服务合同，建宇物业公司认为该业主委员会的决定是无效的，未经法定程序，因此未退场并继续进行服务。2008年7月1日，小区业主委员会与重庆市江津区佳禾物业管理有限责任公司签订了物业服务合同，佳禾公司遂进驻管理，由于建宇物业公司未退场，造成物业管理混乱，针对此情况，重庆市江津区物业管理协会作出通报，对佳禾物业在生活林小区的企业行为作出处理意见：建议佳禾物业暂时立即退出生活林小区。佳禾物业退出了生活林小区，该小区的物业管理服务仍一直由建宇物业公司在实施。由于存在此波折，钟某遂拒缴物业管理服务费、环卫费、水费、天然气费、小区景观用水电费、消防费等费用(其中水、气费用建宇物业公司已代缴)，经建宇物业公司多次催收，钟某仍拒绝缴纳，建宇物业公司因此诉请钟某偿付拖欠的从2008年6月至2008年10月的上述费用416元。
一审法院认为，建宇物业公司就生活林小区的物业服务与小区业主委员会签订有物业管理委托合同，建宇物业公司有权对生活林小区的业主提供物业管理服务，在合同期满后，尽管双方未重新签订合同，但建宇物业公司仍按原合同约定实际为钟某所在住宅小区公共部位和共用设施设备提供了管理维修保洁、代收发报刊信件、代收缴杂费、电梯运行、物业档案管理等一系列服务，形成了事实上的物业管理委托关系，建宇物业公司已履行了义务，钟某理当履行交纳物业管理服务费的义务，故建宇物业公司请求钟某履行义务，应予支持，钟某对此抗辩的双方不存在物业管理服务关系不成立。对于建宇物业公司请求的水、气、环卫等费，本身是钟某的物业在使用中所产生的费用，拒不缴纳无理由可言，经核对了建宇物业公司提供的收费依据及计算原则和方法，建宇物业公司的计算是正确的，可按其每月出具的收据数额予以支持；至于钟某提出建宇物业公司在进行小区物业管理中，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等方面均未尽职责，这也是钟某不缴纳物业管理费的原因之一，一方面钟某未提供足够证据证明建宇物业公司在小区物业管理中未尽职责，另一方面对建宇物业公司的服务有意见或问题应通过正常渠道提出和解决，不应采取拒绝交纳物业服务费及其他费用，且按原合同约定钟某可免交当月物业服务费的条件不成就，故钟某的抗辩理由不应予以支持。当然建宇物业公司在进行物业服务过程中，亦应虚心听取业主和业委会的意见，并在工作中不断改进和提高管理服务水平，以克服或避免产生矛盾，共同营造和谐小区。据此判决：钟某在本判决生效后５日内偿付建宇物业公司2008年６月至2008年10月的物业管理服务费、环卫费、水费、天然气费、小区景观用水费、消防费等费用共计416元。钟某如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费25元由钟某负担，此款已由建宇物业公司预交，钟某在履行义务款时一并给付建宇物业公司。
钟某不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回建宇物业公司的诉讼请求。主要理由：上诉人自2008年６月30日后根本就没有接受被上诉人的物业服务，一审法院认定双方之间存在事实上的物业服务关系缺乏事实依据；上诉人并未委托被上诉人代收水电气费等费用，而且被上诉人按实际居住的户数（382户）分摊小区景观水电费、消防费的费用不合理，而应按小区业主户数（608户）计算。一审法院认定事实不清，适用法律不当，本案应予改判。
建宇物业公司答辩认为，双方之间的物业服务合同到期后，被上诉人继续为上诉人提供了服务，并一直按原合同约定的标准收取费用，终止通知未经法定程序作出，不具效力，双方之间的事实服务关系应予确认；一审诉讼中，被上诉人已提供了代收费依据，分摊费用按实际居住的业主户数进行计算是合理的，以前也均是照此计算。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，上诉人钟某所在的江津区生活林小区的业主委员会与被上诉人建宇物业公司之间的《物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，且符合法律规定，属有效合同。该合同期限届满后，被上诉人又为上诉人所在的物业小区的业主提供了一年的物业服务。此后，双方为被上诉人是否继续服务发生争议，但在重庆市江津区物业管理学会出面协调后，被上诉人事实上仍为包括上诉人在内的江津区生活林小区的业主提供了物业服务，加之建宇物业公司在本案中主张的费用多数是其代业主支付的水费、气费及业主应分摊的小区景观水电费等公共费用。因此，一审法院认定双方之间存在事实上的物业服务关系，并判令钟某支付建宇物业公司主张的各项费用，不违反民法的公平原则，并无不当。虽然最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修基金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，但该司法解释将于2009年10月１日起施行，故尚不能在本案中适用，而且，前述司法解释第十条第二款仅就物业费作了规定，而不涉及代收费问题。综上，钟某的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人钟某负担。
本判决为终审判决。
审判长樊仕琼
审判员汪和平
代理审判员倪洪杰
二○○九年八月三日
书记员陈园媛
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