原告肖某某，男，汉族，陕西省镇坪县人，农民。
委托代理人易某某，男，陕西省镇坪县148法律服务所（略）。
被告张某甲，男，汉族，陕西省镇坪县人，系县某单位干部。
被告张某乙(张某甲胞弟)，男，汉族，陕西省镇坪县人，农民。
二被告委托代理人彭某某，男，陕西振康（略）事务所（略）。
被告宋某某（系原告肖某某之母），女，汉族，陕西省镇坪县人，农民。
原告肖某某诉被告张某甲、张某、宋某某物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖某某及其代理人易某某，被告张某甲、张某及他们的代理人彭某某，被告宋某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告家庭在农村社教期间，以原告父亲肖××名义承包了白家乡X村集体土地10.9亩。1999年4月17日，原告父亲去逝。同年农历五月初，原告家开始建房，建房时原告已辍学开始劳动，宅基地亦已原告人名义申办。2000年，原告母亲再婚，携弟弟李××一同迁至牛头店镇居住。原告与妹妹李××仍在原家中生活。2005年，原告外出务工，至2010年4月返乡，原告回到家中，始知家中房屋、土地、山林已由母亲擅自作主全部转让给了被告张某甲。但被告一直将房屋空闲，土地荒芜。原告以转让不动产转让未经共有权利人同意为由，要求被告退还房屋，土地及山林，遭被告拒绝。原告认为，以原告父亲名义承包的集体土地及山林为全体家庭成员共同享有用益物权，所建房屋亦为家庭成员共同所有，况宅基地系以原告名义申办，而原告母亲处分家庭不动产时，未征得作为主要共有人的原告的同意，系无权处分，被告间的转让行为违反了《合同法》和《物权法》的相关规定，应为无效。为维护原告人合法权益，特具状起诉，请求：1、确认被告间签订的不动产协议无效，被告张某甲、张某返还原告房屋、承包地、山林；2、被告承担本案诉讼费及其他费用。
被告张某甲、张某辩称：原告母亲再婚后，携次子李××于2000年迁到本县X镇居住。2005年，原告到重庆市巫溪县以上门成家生活，其妹李××亦已出嫁外地。原告家中房屋无人居住，土地荒芜。因原告母亲重新建房后负有部分债务，原告兄弟上高中又需资金，原告母亲遂托人处分在白家友谊的空置房屋，因该房屋三不通（不通路、不通水、不通电），一直无人购买。2007年初，原告母亲找到被告家，请求被告母亲购买，作为近亲属考虑到原告母亲家的实际困难，被告同意购买，双方议定以5500.00元的价格购买该房屋，原有的承包地及山林使用权随房屋一并转让。双方于2007年6月16日在白家乡X村委会的见证下签订了书面的房屋买卖协议。协议签订后，被告将5500.00元现金交付于原告母亲，原告母亲亦将原家庭的房屋宅基地和承包地及山林使用权证交付于被告。原告母亲转让房屋、土地及山林使用权时，明确说明是经原告同意的，双方间形成事实上的委托代理关系，转让后原告亦早知晓，但一直未提出异议，且转让行为取得了村委会的同意，故双方间的房屋买卖协议应为有效。原告的诉讼请求依法应予驳回。
被告宋某某辩称：我们在白家友谊的房屋自原告于2005年外出后一直空闲，土地也无人耕种，曾表示过准备卖房的意思，但我并未主动找被告张某甲家请求其买房，是他家于2007年初主动找到我，提出将房屋、土地、山林转让给他们，多次协商后，我们双方议定房屋及土地、山林一并以5500.00元的价款转让。因原告远走外乡，我根本无法与其联系，对此原告并不知情。现在我才知道我的行为是违法的，应为无效。
审理查明：原告父亲肖××于1991年12月1日承包了白家乡X村的耕地10.9亩。当时原告家共有五人（父肖××、母宋某某、妹李××、弟李××）。1999年4月17日，原告父亲去逝，同年原告家开始建房，宅基地使用权以原告名义登记。次年，原告母亲再嫁后，携子李××迁至本县X镇X村与原告继父共同生活。2005年，原告外出他乡，其妹李××亦出嫁，家中房屋无人居住，土地无人耕种。被告张某甲、张某（二被告之母肖××与原告之父××成系同胞姐弟）与被告宋某某多次协商后，于2007年6月16日签订了一份书面房屋买卖协议，协议载明：“一、甲方（肖某某）自愿将坐落在镇坪县X乡X组（龙头嘴）的房屋，建筑面积206.15平方米，出售给乙方。二、甲方双方议定的上述房屋成交价格为人民币伍仟伍佰元整（￥5500.00元）。三、办理过户手续所交纳的费用由乙方承担，甲方要保证上述房屋产权清楚，房产证真实有效，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方负责。四、甲方协助乙方将承包土地和柴山四界搞清楚，并将土地承包手续和柴山证交给乙方。五、本协议签定之日，乙方付给甲方房屋价款一半，待各项手续办理完备后，乙方一次性付清所有房屋款。六、本协议签字盖章后，上述房屋产权归乙方所有，同时土地和山林归乙方支配，在任何情况下，甲方不得干涉、不得反悔。”甲方签字栏签名为肖某某，加盖的印章为原告继父印章，乙方签字栏为由被告张某甲、张某分别签名盖章，丙方签字栏内加盖有白家乡X村民委员会印章。协议签订后，被告张某甲、张某给付了被告宋某某现金5500.00元。被告宋某某亦将承包人肖××的土地、山林使用权证及以原告为使用权登记人的宅基地使用权证交付于被告张某甲、张某。2010年4月，原告返乡后，以被告宋某某处分不动产，未经作为主要共有权人的原告的同意为由，要求被告张某甲、张某退还房屋、土地及山林，遭二被告拒绝后，原告遂向本院提起诉讼。
上述事实，有原告起诉状，原、被告及代理人陈述和辩解，房屋买卖协议，耕地承包合同，原告户口本等证据证实。
本院认为，本案中被告张某甲、张某与被告宋某某间买卖的房屋宅基地使用权登记人为原告，属原告家庭共同所有。因无房屋权属的特别约定，故属共同共有。共同共有的不动产，在处分时，须经所有共有权人的同意。房屋为家庭成员生活所需的主要财产，共有人之一处分时，须有其他人的书面授权委托，不适用表见代理。本案中被告宋某某以原告名义与被告张某甲、张某签订的房屋买卖协议，因无原告授权，现又得不到原告追认，该房屋买卖协议应为无效。原告要求确认被告张某甲、张某与被告宋某某签订的房屋买卖合同无效的请求，本院予以支持。我国关于土地、山林使用权转让的相关法规，均明确要求转让需有书面转让协议，应明确转让方式，履行法定报批程序。而本案三被告间买卖房屋时，虽有转让土地及山林使用权的意思表示，但未签订专门的转让协议，在该房屋买卖协议中，也无明确的关于是否转让及转让方式内容的条款，故对土地及山林使用权转让事宜，本案不予理睬。关于原告要求返还房屋、土地及山林的诉请，因房屋及土地均未进行变更登记，被告张某甲、张某亦未实际使用，仅从被告宋某某处取得了土地使用权证，协议在确认无效后，三被告间各自从对方取得的财物，如何返还，当事人间可协商解决，协商不成时，另行诉讼，本案中原告的这一诉请，应予驳回。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第九十七条、第一百零三条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条（五）项之规定，判决如下：
一、被告宋某某以肖某某名义与被告张某甲、张某间签订的房屋买卖协议无效。
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费50.00元，被告宋某某负担25.00元，被告张某甲、张某各自负担12.50元，三被告负担的费用限于判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本两份，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审判长温树森
审判员刘旭
代理审判员周良明
二0一0年十一月一日
书记员郑曦
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