原告（反诉被告）许××。
被告（反诉原告）上海××企业管理咨询有限公司。
原告（反诉被告）许××诉被告（反诉原告）上海××企业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陆长庆独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许××的委托代理人胡××、邹××，被告（反诉原告）上海××企业管理咨询有限公司的委托代理人庄××、周×到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告许××诉称：原告根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，将本市长宁区××路××号房屋交付给被告使用；租期应至2009年8月14日到期。然被告却于2008年8月14日致函原告，无故要求提前解除合同，并要求原告退还一个月的租金。原告多次表示不同意解除合同，要求被告继续履约，遭被告拒绝。因此，要求判令双方继续履行《房屋租赁合同》，被告向原告支付拖欠的2008年9月15日至同年10月14日期间的租金人民币54,202.50元，并要求被告支付从2008年9月6日开始以月租金54,202.50元按银行同期贷款利率计算的利息，至被告支付上述月租金之日止。庭审中，原告变更诉讼请求为：要求判令被告继续履行《房屋租赁合同》，被告向原告支付2008年9月15日至同年10月14日期间的租金54,202.50元、2008年9月份的物业管理费5,165元和2008年8月份的能源费6,887元；被告支付原告从2008年9月6日开始按每日租金的5％计算的违约金，至被告实际支付租金之日止。
被告（反诉原告）上海××企业管理咨询有限公司辩称：双方签订的《房屋租赁合同》约定被告可以提前解除合同，被告也已经于2008年8月14日向原告发出了解约函，且被告同意已付的押金给原告作为违约金。因此，被告不同意原告的诉讼请求，同时反诉要求确认双方间的租赁合同已经于2008年8月14日解除，原告向被告退还2008年8月15日至同年9月14日期间的租金54,202.50元。
反诉被告许××辩称：原告认为被告没有提前解约权，故不同意被告的反诉诉讼请求。
经审理查明事实如下：2008年4月30日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定原告将涉讼的本市长宁区××路××号××楼B、C室、建筑面积为405平方米的房屋出租给被告作办公用房，原告应当于2008年5月5日交房，租期从2008年5月15日起至2009年8月14日止；月租金为54,202.50元，被告应于每月5日前向原告支付当月租金，付一押三，如逾期支付租金，则每逾期一日，按日租金的5％支付违约金；租赁期间所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由被告承担；在租赁期间，非本合同规定的情况，原、被告中途擅自提前收回房屋或者退租的，须按月租金的三倍向守约方支付违约金，若违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应负责赔偿；如被告违约，原告可在租赁保证金中抵扣违约金，保证金不足抵扣的，由被告另行交付；合同的附件二则约定，合同没有到期被告提前退房，原告有权扣取（相当于）三个月（租金）的押金。签约后，原告即将涉讼房屋交付给被告租用，被告也向原告支付了相当于三个月租金的保证金162,607元，并按约向原告支付了截至到2008年9月14日前共四个月的租金。2008年8月14日，被告向原告发出《租赁和解通知》一份，表示被告曾经以业务范围减少为由要转租涉讼房屋，同时被告已于2008年7月31日撤离了涉讼房屋，待新租户起租后再与原告结算租金和退还保证金；由于至今没有新的承租户承租涉讼房屋，故特发此函通知原告解除租赁合同，要求原告退还2008年8月15日至同年9月14日期间的租金，被告以租赁保证金作为违约金赔偿原告。原告于次日接到上述函件，遂表示不同意被告提前退租。同月15日，被告再次以《律师函》的方式通知原告办理房屋交接手续，原告仍表示不同意。同月19日，被告又一次致函原告，强调双方间的租赁合同已经于2008年8月14日正式解除，请原告及时处理房屋，被告从8月14日起不再对房屋承担任何责任，同时要求原告退还预交的8月15日至9月14日期间的租金。原告坚持认为被告不具有解约权，故未与被告办理交接房屋的手续，并于此后诉至本院，提出如上之诉请。
庭审中，原告另提供了物业公司开具的物业管理费、能源费的发票一张，其中记载2008年9月份的物业管理费为5,165元，能源费为6,887元。
上述事实，有《上海市房屋租赁合同》、被告支付租金的发票、《租赁和解通知》、被告致原告的函件、物业管理费和能源费的发票等证据以及双方当事人的陈述经庭审质证无误，本院予以确认。
因双方当事人各执己见，故本案调解未成。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原、被告所订立的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体和第三人的合法权益，应属合法有效，故合同当事人均应恪守履行。根据上述合同的约定，在租赁期间，非该合同规定的情况，原、被告中途擅自提前收回房屋或者退租的，均须按月租金的三倍向守约方支付违约金，若违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应负责赔偿；合同附件二又再次约定如被告提前退房，原告有权扣取（相当于）三个月（租金）的押金（即保证金）。据此可以确定，原、被告均具有以承担违约责任作为对价的约定解约权。
根据法律规定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。被告在2008年8月14日向原告发出了《租赁和解通知》，明确告知原告解除租赁合同，并愿意以租赁保证金作为违约金归原告所有，符合双方合同的约定。故本院确定，原、被告签定的上述租赁合同于原告收到《租赁和解通知》之日即2008年8月15日解除，被告支付的租赁保证金应当作为违约金归原告所有，原告应当及时与被告办理房屋交接手续，如其另有经济损失且超过违约金的，可以就超出部分再行向被告主张。然事实上原告在租赁合同解除后，拒绝与被告办理房屋交接手续，致使涉讼房屋空关至今，属于扩大经济损失的行为，该扩大部分的经济损失（包括房屋租金、物业管理费、能源费等）应当由原告自行承担。因此，原告要求判令被告继续履行租赁合同并支付2008年8月15日至翌月14日的租金及相应的违约金、2008年9月份的物业管理费之诉讼请求没有事实和法律依据，本院应予驳回。
考虑到原告提前且免租费10天将涉讼房屋交付给被告使用系期待被告履行全部租期的一种优惠措施，现被告擅自提前解除租赁合同，致使原告的上述期待未能实现，故被告应当向原告补付免租期的租金18,067.50元。为减少当事人讼累，本案一并处理。
关于原告要求被告承担2008年8月份的能源费之诉请，本院认为由于双方合同的解除日期为2008年8月15日，故被告应当承担15天的能源费3,443.50元，其余的能源费系因原告拒绝与被告办理房屋交接手续所致，应当由原告承担，原告该项诉讼请求中的合理部分本院予以支持。
被告反诉要求确认房屋租赁合同已经解除之诉请本院予以支持。被告另反诉要求原告退还2008年8月15日至翌月14日期间的租金54,202.50元之诉请，本院认为虽然原、被告在租赁合同解除之后尚未办理房屋交接手续，但系原告拒绝接受房屋所致，故原告应当从2008年8月15日开始承担涉讼房屋的风险责任和由此产生的经济损失。被告确实已经向原告预付了2008年8月15日至翌月14日的租金，原告应当返还，被告的该项反诉诉请本院应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）许××与被告（反诉原告）上海××企业管理咨询有限公司在2008年4月30日签订的关于本市长宁区××路××号××楼B、C室房屋的《上海市房屋租赁合同》于2008年8月15日解除；
二、被告（反诉原告）上海××企业管理咨询有限公司应于本判决生效后十日内，向原告（反诉被告）许××支付租金人民币18,067.50元；
三、被告（反诉原告）上海××企业管理咨询有限公司应于本判决生效后十日内，向原告（反诉被告）许××支付2008年8月份所使用的能源费人民币3,443.50元；
四、驳回原告（反诉被告）许××其余的诉讼请求；
五、原告（反诉被告）许××应于本判决生效后十日内，退还被告（反诉原告）上海××企业管理咨询有限公司租金人民币54,202.50元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币1,478.90元，因适用简易程序减半收取计人民币739.45元，原告（反诉被告）许××负担人民币502.60元，被告（反诉原告）上海××企业管理咨询有限公司负担人民币236.85元。
反诉案件受理费人民币577.50元，由原告（反诉被告）许××负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起，原告许××在三十日内、被告上海××企业管理咨询有限公司在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员陆长庆
书记员杨芳
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