原告郝某某，男。
被告席某某，男。
被告王某，女。
原告郝某良与被告席某某、王某房屋买卖合同纠纷一案，原告于2008年12月2日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，在法定期间内依法向当事人送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郝某良及其委托代理人马心广、被告席某某及其委托代理人黑连河、被告王某及其委托代理人赵志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年11月份，其购买了二被告位于驻马店市驿城区橡林办事处王某村X组的一套住房，当时二被告以夫妻名义在此共同居住。其交纳了购房款并入住，又交纳了各种规费办理了土地使用证、房产证。后被告席某某以转让房地产时其不知情为由申请撤销了原告的土地使用证、房产证，被告的行为已构成违约且损害了原告的合法权益。请求确认原、被告的房屋买卖协议有效；判令被告协助原告办理房地产过户手续；并由被告承担本案诉讼费用。
被告席某某辩称，其与被告王某不是夫妻关系，房屋不是二人的共同财产，是其个人的财产，王某无权处分房屋；王某卖该房时，其并不知情，王某与原告恶意串通侵害了其利益，房屋买卖协议无效。
被告王某辩称，其与被告席某某同居八年，房子是由其投资所建，其卖房子时席某某知情，并不是恶意串通。
经审理查明，2004年11月29日，原告与被告王某签订一份名字为“证明”的协议，约定原告购买王某位于驻马店市驿城区橡林办事处王某村X组宅基地一处，面积为162.7㎡，原告预付王某现金3000元，新土地证办好后，剩余房款一次付清。被告王某转让给原告的此处土地及土地上二层楼房价款为7万元。2004年12月，王某与原告向驻马店市国土资源局递交了土地使用权转让申请、土地使用权受让申请、土地使用权转让合同、席某某的户籍证明、标明土地使用者为席某某的驻市集建（x%字第X号国有土地建设用地使用证、王某与席某某是夫妻关系的证明及办理房产转让手续的委托书等材料，要求办理对席某某拥有的土地使用权转让手续。驻马店市国土资源局审查后于2004年12月20日作出批复，同意将席某某使用的国有划拨土地使用权转让给原告作为住宅用地使用。接批复后原告与驻马店市国土资源局补签了国有土地使用权转让合同，并交纳了有关税金，并于2005年1月12日领取了驻马店市人民政府颁发的驻市国用（1999）第6999-X号土地使用证，同时向王某交付了购房款7万元，王某将房屋交付原告管理使用，并向原告移交了有关购买宅基地及建房的费用票据。后王某将房屋内的家具等物品卖给郝某良，郝某良又交付给王某1万元。2006年1月16日，郝某良领取了所购房屋的房屋所有权证。
2005年11月7日，被告席某某安排其朋友住进该房并换掉门锁，原告与被告席某某发生纠纷，经驻马店市公安局驿城分局橡林派出所调解，原告与二被告协商达成了协议，席某某同意王某将该房屋及房屋内的家具、电脑卖给郝某良，并从2005年11月8日将人从房屋内搬出。现该房屋仍有原告管理使用。
2005年11月11日，席某某不服驻马店市人民政府对郝某良的土地登记行政管理行为，向驻马店市中级人民法院提起行政诉讼。诉讼中，其又于2006年2月10日因不服驻马店市国土资源局批复的同意将其使用的国有划拨土地使用权转让给郝某良作为住宅用地使用的行政审批许可行为，向本院提起行政诉讼，本院于2006年4月24日作出（2006）驿行初字第X号行政判决，以驻马店市国土资源局的批准许可行为存在适用法律法规错误的情形，批准转让行为不具有合法性为由，撤销了驻马店市国土资源局作出的批准对席某某拥有的国有土地使用权转让给郝某良所有的许可行为。2006年8月23日，驻马店市中级人民法院作出（2005）驻行初字第X号行政判决，认定驻马店市人民政府为郝某良颁发的驻市国用（1999）第6999-X号国有土地使用证，所依据的驻马店市国土资源局批复作出的“批准对席某某拥有的国有土地使用权转让给郝某良使用”的行为，已经本院作出的（2006）驿行初字第X号行政判决撤销，且办理转让手续时提供的夫妻关系证明及委托书的内容，与席某某和王某没有办理过合法的婚姻登记手续的事实不符，驻马店市人民政府的颁证行为主要事实不足，并撤销了驻马店市人民政府为郝某良颁发的驻市国用（1999）第6999-X号国有土地使用证。郝某良不服该判决提起上诉，河南省高级人民法院于2006年12月14日判决驳回上诉，维持原判。后原告要求被告办理该房地产的过户手续，向本院提出诉讼。
本院认为，被告王某于2004年11月29日与原告签订协议，将席某某拥有的驻市集建（x%字第X号国有土地建设用地使用证载明的土地上二层楼房转让给原告的行为，原告虽然无证据证实王某的行为是经席某某同意或授权的，但根据原告与二被告于2005年11月7日经驻马店市公安局驿城分局橡林派出所调解，协商达成的协议内容来看，席某某同意王某将该房屋及房屋内的家具、电脑转让给郝某良，同时按照协议约定已从房屋内搬出，将该房屋交付给原告管理使用至今，应视为席某某对王某将其使用的土地上二层楼房转让给原告的行为追认。其两份协议的内容不违反国家有关法律法规的禁止性规定，本院确认为有效协议。因席某某将其使用的土地上二层楼房转让给原告后，协助原告办理房地产过户手续是其应履行的法定义务，故本院对原告主张的被告协助其办理房地产过户手续的请求予以支持。因席某某在2005年11月7日协议中对王某将其使用的土地上二层楼房转让给原告的行为进行了追认，且其无证据证实王某转让该房时与原告存在恶意串通行为，故本院对被告席某某辩称的王某无权处分房屋和王某与原告恶意串通侵害了其利益，房屋买卖协议无效的理由，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条第二款的规定，判决如下：
一、确认原告与被告王某于2004年11月29日签订的协议及原告与被告席某某、王某于2005年11月7日签订的协议有效；
二、限被告席某某于本判决生效后20日内协助原告办理其转让给原告的房地产过户手续。
案件受理费3300元，由被告席某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判长宋校新
审判员杨明霞
审判员张健
二〇〇九年四月二十二日
书记员申媛媛
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