原告于某某（反诉被告），男。
被告（反诉原告）濮阳市芳香饼干食品有限公司
法定代表人吉某某，该公司经理。
原告（反诉被告）于某某诉被告（反诉原告）濮阳市芳香饼干食品有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于某某及其委托代理人，被告（反诉原告）濮阳市芳香饼干食品有限公司的委托代理人峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年1月，原告与被告濮阳市芳香饼干食品有限公司经过充分协商，签订房屋买卖协议，约定购买被告位于某河路北150米、振兴路东、北邻赛博电脑城、东邻胡村乡家属院、南邻胡村村委会的房产。还约定协议签订后五十日内原告向被告支付定金5万元，房价1300元每平方米，主体建至六层时，每户付款5万元。内外墙水泥面粉完后，每户付款3万元。余款待水、电、气、暖与市政府管网接通及室外道路、空地绿化、化粪池等配套设施完成满足使用要求后，被告负责为原告办妥个人房产证后，每户付款95%，等水、电、暖、气分户配套设施接通后，原告付清除质量保证金以外的所有剩余款项。还约定被告2006年12月30日将上述房地产正式交付原告，后双方又补充签订协议，约定交付日期为2007年1月1日。房屋移交时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告，被告不能按期向原告交付房产，每逾期一日，向原告给付相当于某述房地产价款千分之一的滞纳金。协议签订后，原告按照协议的约定履行了付款义务，按协议付款15.5万元，而被告却至今未能将电、气、暖与市政管网接通，也未能为原告办妥个人房产证，直到2007年6月才将房屋钥匙交给原告。原告认为该协议是在充分协商、自愿的基础上达成的，系当事人的真实意思表示，并没有违背公平原则，双方当事人在达成协议时均无受欺诈、胁迫或乘人之危的情况存在，并且被告已经收取了原告的房款，因此，双方签订的协议合法有效。被告未按照协议的约定履行自己的合同义务，请求法院依法确认原、被告签订的合同有效，判令被告按照房屋买卖协议的约定将水、电、气、暖与市政管网接通，办理房地产和土地使用权证，承担逾期交房违约金x元，本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，因本案合同违反法律规定，应属无效。被告不可能给被告办理房产证，饼干厂不具备房产开发商的资格，也不具有销售资格，合同无效不存在违约金，违约金不应受到支持，房屋直到今天没有竣工也没有交付，并不是被告交给原告钥匙，是翁庆田的个人行为，被告不予认可。对原告的诉讼请求应不予支持。
庭审中被告反诉称，2006年原、被告签订了商品房买卖合同，但被告属于某品有限公司，并非房地产开发公司。1996年被告办理了《建设用地规划许可证》，该证书明确规定用地项目名称为营业、车间、宿舍。同年被告又申请办理了《建设工程规划许可证》，该证确定的建设项目名称为办公、住宿。《中华人民共和国城市规划》规定：城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从利用规划管理，任何单位和个人未经法定程序均不得更改或废止规划许可。根据政府对被告建设用地的规划审批许可，被告只能进行内部建设，不得进行商品房开发。被告在不具备商品房开发资格、又不具备商品销售资格的情况下与原告签订了商品房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规等强制性规定的合同无效，本案合同违反了《中华人民共和国城市规划法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，故合同应属无效。故请求判决确认本案合同无效。
针对被告的反诉，原告辩称，被告所出售房屋的土地根据市政府的文件已确定为住宅区，根据濮阳市整顿市场的公告该土地的使用及规划许可均符合城市规划的要求，因此双方签订的协议不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。
经审理查明，2005年12月6日，被告濮阳市芳香饼干食品有限公司与濮阳市二轻工业公司经协商签订一份《集资建房协议书》，双方约定在被告濮阳市芳香饼干食品有限公司的土地上合资建房；房屋位置：位于某河路北150米、振兴路东，北邻赛博电脑城、东邻胡村乡政府家属院、南邻胡村村委会、西邻振兴路；价格与付款方式：住宅楼价格一、四楼每平方米1200元，二、三楼每平方米1300元，五、六楼每平方米1100元，门市每平方米2500元，地下室为每平方米500元。采取现金或按揭分期付款方式，濮阳市二轻工业公司于某议签订后五十日内每户付定金5万元，主体建至六层时，每户付款5万元，内外墙水泥面粉完后，每户付款3万元。余款待水、电、气、暖与市政府管网接通及室外道路、空地绿化、化粪池等配套设施完成满足使用要求后，被告负责为濮阳市二轻工业公司办妥个人房产证后，每户付款95%，等水、电、暖、气分户配套设施接通后，濮阳市二轻工业公司一次付清除千分之一的质量保证金以外的所有剩余款项，千分之一的质量保证金按河南省建筑质量管理办法的规定如期返还给被告，定金抵作楼价款；双方定于2006年1月1日左右开工，于2006年12月1日竣工，被告同意2006年12月30日将上述房地产正式交付给濮阳市二轻工业公司。
2005年12月30日，被告濮阳市芳香饼干食品有限公司法定代表人吉某某向翁庆田出具委托书，内容为“濮阳市芳香饼干食品有限公司特此委托翁庆田同志全权处理本公司以市二轻公司建房、售房一事。”
2006年1月20日，原、被告签订一份《售房协议》，约定主要内容为：原告购买位于某阳市X路X路东、北邻赛博电脑城、东邻胡村乡家属院的X号楼西单元X楼西户楼房一套，单价为每平方米1300元；付款方式为：协议签订后五十日内原告向被告支付定金5万元，主体建至六层时，每户付款5万元，内外墙水泥面粉完后，每户付款3万元，余款待水、电、气、暖与市政府管网接通及室外道路、空地绿化、化粪池等配套设施完成满足使用要求后，被告负责为原告办妥个人房产证后，每户付款95%，等水、电、暖、气分户配套设施接通后，原告付清除质量保证金以外的所有剩余款项；被告于2006年12月30日向原告交付房屋；被告为原告办理房产证和土地使用权证，原告负责办证费用。2006年6月6日，原、被告又签订一份《房地产买卖契约》，约定被告于2007年1月1日向原告交付房屋，同时将该建筑物范围内的土地使用权一交转移给原告；如被告逾期交房，每逾期一日，被告向原告按日给付原告已交付房价款千分之十的违约金。2006年10月1日前，原告分三次向被告代理人翁庆田交纳x元房款，2007年6月被告代理人翁庆田向原告交付了房屋钥匙，被告至今未将水、电、气、暖房屋配套设施与市政管网接通，未为原告办理房产证和土地使用权证。现原告起诉要求确认原、被告签订的合同有效，要求被告按约定将房屋水、电、气、暖与市政管网接通，办理房产证和土地使用权证，并承担逾期交付房屋违约金x元；被告反诉要求确认双方签订的合同无效。双方由此形成纠纷。
还查明，2007年8月30日，被告在《濮阳日报》发布一则公告，内容为：“濮阳市芳香饼干食品有限公司X号楼、X号楼及南楼各购房户：由于X号楼、X号楼及南楼是由濮阳市国资委二轻公司定向购买，购房的手续均是委托国资委二轻公司翁庆田科长办理的，现工程已基本完工，请各购房户携带购房合同和收款单据于某公告见报之日起七日内到我公司办理相关手续，过期我公司将对房屋另行处置。”
另查明，2005年4月20日，濮阳市人民政府作出濮政土（2005）X号关于某阳市芳香饼干食品有限公司变更土地用途的通知，将位于某河路北、振兴路东，经市政府“濮政土（1996）X号”文批准给濮阳市芳香饼干食品有限公司的出让国有土地使用权，土地用途为商业、工业、住宅用地，登记面积5525平方米，按照城市规划要求及用地单位申请，同意将上述部分用地面积2484平方米由工业用地调整为住宅用地，出让年限由五十年调整为七十年，自1996年8月28日至2066年8月28日止。剩余面积土地用途、出让年限不变。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告经协商签订《售房协议》、《房地产买卖契约》，原告依约交纳了房款，被告代理人向原告交付了房屋钥匙，双方构成合法有效的房屋买卖合同关系。被告以其不具备商品房开发资格和商品房销售资格、只能进行内部建设为由主张双方买卖合同无效，理由不当，本院不予支持。依照双方合同约定及房屋买卖惯例，被告应及时交付房屋，协助办理房产证和土地使用权证，并保证房屋配套设施（包括水、电、气、暖与市政管网接通）满足基本居住需要。本案中被告代理人向原告交付房屋钥匙时已逾期近六个月，房屋配套设施不齐全，且未办理房地产证权属书，其行为构成违约，应承担相应违约责任。原告要求确认原、被告签订的合同有效，被告按约定将房屋水、电、气、暖与市政管网接通，办理房产证和土地使用权证，并承担逾期交付房屋违约金x元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决如下：
1、确认原告于某某与被告濮阳市芳香饼干食品有限公司于2006年签订的《售房协议》、《房地产买卖契约》有效；
2、被告濮阳市芳香饼干食品有限公司于某判决生效后一个月内将原告于某某所购买房屋水、电、气、暖与市政管网接通；
3、被告濮阳市芳香饼干食品有限公司于某判决生效后一个月内协助原告办理房屋产权证和土地使用权证；
4、被告濮阳市芳香饼干食品有限公司于某判决生效后十日内支付原告逾期交付房屋违约金x元；
5、驳回被告濮阳市芳香饼干食品有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，均由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于某阳市中级人民法院。
审判长袁春喜
审判员李志捷
代理审判员冯志刚
二00八年四月二十四日
书记员袁艳芳
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