原告（反诉被告）杜某，男，生于X年X月X日。
委托代理人王某杓，河南荣祥（略）事务所（略）。
被告（反诉原告）王某某，女，生于X年X月X日。
被告（反诉原告）时某某，男，生于X年X月X日。
二被告委托代理人边喜峰，河南怡和（略）事务所（略）。
原告杜某与被告王某某、时某某为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年8月5日受理后，依法由审判员谭琨亮适用简易程序，于2010年8月24日公开开庭进行了审理。案件审理过程中，被告王某某、时某某提出反诉，本院于2010年9月13日决定转为普通程序并组成合议庭，于2010年10月15日、2011年3月8日公开开庭进行了审理。原告杜某及其委托代理人王某杓，被告王某某、时某某及其委托代理人边喜峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杜某诉称，2009年4月1日被告与吴云凡签订租赁合同，被告租赁了位于镇平县X街雪枫中学西路南的门面房一间，合同期限为3年，第一年租金7000元，以后两年租金随市场行情浮动。下年租金提前一月交付，到期不交房东有权收回房屋。2010年4月15日，原告购得该房。现在前两年的租期已于2010年3月31日到期，被告至今也未与原告协商房租事宜，并将房门锁住后置之不理。依据合同规定，现原告要求解除双方租赁合同；被告立即搬走留在原告房内的物品；要求被告支付逾期退房的费用5000元；诉讼费由被告负担。
为证实以上主张，原告向法庭提交以下证据：1、租赁合同一份，用以证实被告与吴云凡签订租赁合同，已交付第二年租金7500元，租赁合同期限及被告违约的事实。2、房权证一份，用以证实原告已取得该租赁房屋所有权。3、租赁合同一份，用以证实原告购得该房后与徐磊磊签订租赁合同，约定租金x元／年，十年不变，并以此作为原告在被告违约期间内租金损失的计算依据。
被告王某某、时某某答辩、反诉称，被告对本案所涉房屋的租期为三年，于2011年3月31日到期，第一、二年的租金已交付，分别为7000元、7500元。另在开始租赁时，被告还给上一租赁户支付转让费（即装修费）x元。原告在2010年4月购房时，原房东李××的代表李××召集原、被告及其他租赁户协商，第三年的租金为x元并允许转租。但原告购得该房后，当即反悔，将房租提高到x元，并称不同意立即搬出，并在被告所租房前停放汽车、搭装修架，致使原告关门歇业5个月，造成经营损失x元；另原告装修房屋，致使被告王某某的商店毁坏、经营的时某商品霉烂变质，直接损失x元。综上，根据“买卖不破租赁”的民法原则，被告要求原告继续履行租赁合同，并承担被告的损失x元，返还被告的装修费x元。
为证实以上主张，被告向法庭提交以下证据：1、租赁合同1份，用以证实第一年租金7000元，原告要求支付第三年租金x元明显偏高。2、李××证言1份，用以证实原、被告及另一租房户孙××均在场，由李××调解第三年房租为x元，后来原告反悔的事实。3、证人孙××证言1份并出庭作证陈述去年房租7500元，原告杜某购买房屋时，通过原房东的外甥女李××、杜某与租户说是x元／年，并可以转让，后来杜某反悔要求支付租金x元／年并不允许转租。4、证人刘××出庭作证，其陈述今年4月份杜某说他已买了该房屋，说随行就市今年租金x元，可以转让，后来杜某反悔要求支付租金x元／年，不然就搬走。5、证人门××出庭作证，其陈述今年5月份去王某某店里买东西，听到王某某和一个男的吵架，要求王某某交租金x元／年，否则就搬走。6、照片2张，用以证实原告在被告店面门口停车、搭装修架，致使被告无法经营。7、租房合同及收条各1份，用以证实2010年相邻房屋租金的市场价为x元。8、照片11张，用以证实原告装修致被告房屋室内损害，无法营业。9、商品存货清单及进货单，用以证实被告店内约有x元存货。
法庭调取证据有：1、调查胡××的笔录一份，用以证实原告的一辆大车经常停在被告王某某所租房的门口，影响被告的经营。2、调查仵××的证明一份，用以证实仵××对原告的车停在被告租的房门口的事不清楚。
以上原告提交的第X组证据，被告提出异议称并没有签订该份合同，但对租房的事实及租金数额无异议，本院予以采信。第X组证据，被告无异议，本院予以采信。第X组证据，被告提出异议称不知道此事及原告在未解除租赁合同前又与他人签订租赁合同不合法，因原告未提供其它证据相印证，本院不予采信。
以上被告提交的第X组证据材料，原告对其真实性无异议，本院予以采信。第X组证据证人不认识原告，不能证明本案事实，不予采信。第2、3、X组证据可相互印证，原告同意第三年租金为x元，对此内容予以采信；其它内容，原告异议称证人李彦未出庭，证人孙××、刘××也是原告的租房户，与本案有利害关系，异议成立，本院不予采信。第X组证据，原告提出异议称被告不能证明原告的车经常停在被告店门口，搭装修架系被告同意的，但对该组证据的真实性未提出异议，本院对其真实性予以采信。第X组证据，原告异议称一份合同不能证明市场租金价格，综合本案其他证据考虑，本院予以采信。第X组证据，原告异议称该组照片不能证明损害是由原告造成的，从照片上看，天花板损坏、地上掉的碎片及原告装修在争议房内用木头支的事实，对此予以采信。第X组证据与本案无关，不予采信。
法庭调取的第X组证据，证人系与双方无利害关系人，其所陈述与被告提供的第X组证据能够相互印证，本院予以采信。第X组证据不能证明本案事实，本院不予采信。
经庭审调查，依据法庭采信的证据和当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2008年4月1日，被告王某某以其丈夫被告时某某的名义与吴云凡签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2008年4月1日起至2011年3月31日止；租金2008年4月1日至2009年3月31日为7000元，以后两年，每年租金随市场行情浮动，下年租金提前一月交付，到期不交房东有权收回房屋。合同签订后实际由被告王某某经营精品百货。第二年被告王某某交租金7500元。2010年4月15日，原告杜某购得该房并办理了房权证。后原告要求被告王某某交付租x元，王某某同意租金按x元/年，双方未达成一致意见，被告王某某2010年房屋租金至今未交。因原告装修二层房需在一层被告所租房内用木头支撑，2010年7月15日经被告王某某同意，王某所租房钥匙交给原告，原告用一个月。后原告交还钥匙时，被告王某某发现门锁被换，钥匙也不够，遂将钥匙扔掉。2010年9月13日同着原、被告，法庭工作人员在场，将门锁重新换好，交给了被告王某某，让其继续营业。另原告在使用该房时，将房顶的天花板损坏、地上掉有建筑垃圾，交付时，也未予以修复、清理。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”据此，原告在购买被告王某某所租的房屋时，王某某的租期还有一年，该租赁合同有效，原、被告应继续履行。原告以被告未交房租为由要求解除合同，因原告要求被告交纳房租x元，明显与前两年7000元、7500元相比过高，双方系有争议，不能证明被告拒交，故原告的解除合同的请求，本院不予支持。被告王某某要求原告继续履行房屋租赁合同的请求，理由正当，本院予以支持。至于原告的租金，被告在庭审中同意按x元／年支付，应以x元为宜。原告装修房屋使用被告所租房屋一月及以后又为交付钥匙发生争议，可按在全年的租金中扣除两个月的租金予以计算，即扣除1667元。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”本案中，原告在使用被告所租房屋时，将房内天花板损坏并堆积建筑垃圾，因被告经营的是精品百货，影响了被告王某某对租赁物的正常使用，可在王某某后期应交租金中予以适当减少2600元。王某某自己也有使租赁物符合正常使用的维修义务，但关门停业,致使损失扩大，对扩大的损失部分，应由其自己承担。至于被告王某某提到原告买房后的三个半月车辆经常放在所租房门口，影响其经营，本院认为，原告可予以适当赔偿1400元。被告王某某所称的关门歇业5个月，因其2010年4月以来还在经营，只是到了7月份原告装修才给了原告钥匙、停业，所以无事实依据，不予支持。被告王某某所称的x元商品损失，该商品还通过了法庭清点，交给其保管,所租房屋的钥匙也交给了王某某,故王某某要求原告予以赔偿，理由不当，本院不予支持。被告王某某要求的装修费，系支付给他人，与原告无关，要求原告支付，理由不当，不应予以支持。综上，被告王某某扣除以上减少数额，还应交付原告2010年的租金为5733元。因被告时某某非租赁合同当事人，故在本案中不承担责任。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十一条之规定，判决如下：
一、驳回原告杜某的诉讼请求。
二、原告杜某与被告王某某继续履行原租赁合同，被告王某某在本判决生效后十日内向原告杜某缴纳2010年的房租5733元。
三、原告杜某于本判决生效后十日内赔偿给被告王某某损失1400元。
四、驳回被告王某某的其他反诉请求。
五、被告时某某不承担民事责任。
案件受理费350元，反诉费1000元，由原告负担650元，被告王某某负担700元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长谭琨亮
审判员刘香勇
人民陪审员李原朴
二零一一年三月九日
书记员付会杰
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