原告夏××。
原告王×。
原告夏××。
原告夏××。
被告董×。
被告金××。
原告夏××、王×、夏××、夏××诉被告董×、金××房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员马浩波独任审判，公开开庭进行了审理。原告夏××、王×并作为原告夏××、夏××的法定代理人，被告董×、金××的共同委托代理人胡××、余××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏××、王×、夏××、夏××诉称，2009年7月5日，四原告与两被告签订房地产买卖合同，约定两被告将本市××路××号××室房屋出售给四原告，总价款为人民币1,225,000元。四原告在2009年7月6日向两被告支付首期购房款285,000元（含定金）。此后，四原告看清合同约定的首期购房款应为295,000元（含定金），遂通过居间方与两被告沟通，两被告通过居间方表示余款1万元可在双方办理过户手续之日支付。但此后两被告提出要增加房价款至130万元，四原告不同意。两被告遂拒绝履行合同义务，至今未协助四原告办理房屋产权过户手续，亦未将房屋交付给四原告。对此,两被告应当承担相应的违约责任,向四原告支付总房价x%的违约金。故起诉，请求判令两被告继续履行合同，协助四原告办理上述房屋的产权转移登记手续，将上述房屋交付给四原告，并支付违约金245,000元。四原告愿履行相应的付款义务。其中,在双方办理房屋产权过户手续之日,四原告愿向两被告支付第二期购房款905,000元。
被告董×、金××辩称，两被告购买本市××路××号××室房屋在2009年10月前尚不满二年，如出售该房屋需缴纳一笔税费。两被告提出的交易条件是净到手价1,225,000元，两被告不承担税费。四原告对此并无异议。但是四原告及居间方均提出可以通过做低房价来避税。故双方约定在房地产买卖合同中记载转让价款为95万元，另在协议书中记载实际交易价格为1,225,000元。此后，根据估价单位对该房屋出具的房地产市场询价意见单，该房屋询价总价为125万元，买卖合同登记价格与房地产公开市场询价对比偏低。故无法实现避税。对于无法避免的税费，四原告不同意负担。故两被告拟根据规定纳税，再与四原告另行协商确定交易总价。两被告分别于2009年8月22日及2009年8月31日至房地产交易中心等候四原告办理过户手续，但四原告均未到场，亦未向两被告支付第二期购房款。此外，四原告至今尚有1万元首期购房余款未付。故两被告在2009年9月16日书面通知四原告解除合同。故不同意四原告的诉讼请求。
经审理查明，本市长宁区××路××号××室房屋（以下简称涉讼房屋）为两被告所有。2009年7月5日，两被告（甲方）与四原告（乙方）通过上海××房地产经纪有限公司居间介绍，签订房地产买卖合同。双方在合同中约定：乙方受让甲方所有的涉讼房屋；转让价款为95万元；双方在2009年8月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料，按逾期交付房地产承担违约责任；甲方逾期交付房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收房款万分之五的违约金，逾期超过十五日，则乙方有权单方面解除合同，甲方应向乙方支付本合同约定之总房价x%的违约金，并退还已收到的房款；乙方未按约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款万分之五的违约金，逾期超过十五日，则甲方有权单方面解除合同，乙方应向甲方支付本合同约定之总房价x%的违约金。双方在合同补充条款中约定：双方签订买卖合同3日内，乙方应支付甲方购房款295,000元（含已支付的定金1万元）；甲方同意乙方通过向银行申请50万元贷款的形式支付第二期房价款，该笔购房款由贷款银行于收到以乙方为所有权人的房地产权证复印件与以贷款银行为抵押权人的他项权证后5个工作日内直接支付至甲方之指定帐户内；待乙方之贷款经贷款银行审核通过后并取得所有相关贷款审批材料后3日内（2009年8月15日前），甲乙双方至房地产交易中心申请办理产权过户手续（送件），当日，乙方应支付购房款13万元；待房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后2009年9月15日之前，双方对该房地产进行验看，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，交房同时，乙方应支付甲方购房尾款25,000元。
同日，双方另签订协议书，双方在协议书中约定：双方确认本次交易的实际成交价格为1,225,000元；双方同意将房地产买卖合同所述转让价款约定为名义成交价格计95万元；本次交易的实际成交价格与房地产买卖合同中约定的名义成交价之间的差额部分计275,000元，乙方应于交易过户当日支付给甲方。
2009年7月5日，四原告向两被告支付定金1万元。2009年7月6日，四原告向两被告支付部分首期购房款275,000元。
2009年8月，在双方办理房屋产权过户手续的过程中，因买卖合同登记的价格与估价单位对涉讼房屋的市场询价相比偏低，两被告无法避税。为此，两被告向四原告提出出卖方的税费由四原告负担或者提高总价款的要求。因双方协商未果，故四原告未在约定时间前往交易中心。
2009年9月1日，两被告向四原告发函称，虽然甲方已收到首付款285,000元，但由于种种原因使得在交易中心交易受阻，请乙方于2009年9月6日至上海××房地产经纪有限公司按市价商谈该事件。此后双方协商无果。2009年9月16日，两被告向四原告发函称，买卖合同是无效合同，现决定解除合同，退还房款。
上述事实，有上海市房地产买卖合同、协议书、收据、房地产市场询价意见单、函及双方当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。
本院认为，四原告与两被告通过签订房地产买卖合同及协议书，约定了完整的交易条件。双方进行房屋买卖的真实转让价款应为1,225,000元。虽然房地产买卖合同中记载的转让价款并不真实，但并不影响买卖合同的效力。两被告辩称双方的交易条件是两被告能获得净到手价1,225,000元，但两被告并无证据证明双方已就该交易条件作出明确约定。故本院不予采信。关于首期购房款的金额及付款期限，双方已作出书面约定。四原告仅根据居间方工作人员的口头转达，主张双方已就付款期限变更约定，证据不足，本院不予采信。
协助买受人办理产权过户手续是两被告的义务。由于两被告已明确表示不同意负担出卖方应当缴纳的税费，故涉讼房屋的产权过户事实上已经发生停滞。四原告未至交易中心，是两被告不愿意以双方约定的交易条件履行合同的行为反应，而非产权不能过户的原因。此后，如果两被告愿意按合同约定的交易条件进行交易，应当作出明示。由于四原告向两被告支付后续购房款的义务与两被告协助四原告办理过户手续的义务应同时履行，故在两被告履行义务之前，四原告有权拒绝履行付款义务。两被告以四原告未至交易中心为由，认为四原告未按约过户，并拖延履行付款义务，缺乏依据，本院不予采纳。由于两被告不愿意以双方约定的交易条件履行合同，客观上引发了四原告对交易的不安，四原告中止支付剩余首期购房款，并无不当。此后，两被告单方面提出解除合同，于法无据，本院不予采纳。四原告要求两被告继续履行合同，协助四原告办理涉讼房屋的产权转移登记手续，将涉讼房屋交付给四原告的诉讼请求，本院予以支持。由于四原告付清首期购房款的义务在先，且四原告尚未付清首期购房款，故对四原告要求两被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第六十七条、第六十八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告夏××、王×、夏××、夏××与被告董×、金××就上海市长宁区××路××号××室房屋签订的房地产买卖合同及协议继续履行：原告夏××、王×、夏××、夏××应于本判决生效之日起五日内支付被告董×、金××剩余首期购房款人民币1万元；被告董×、金××应于原告夏××、王×、夏××、夏××支付剩余首期购房款人民币1万元之日起五日内协助原告夏××、王×、夏××、夏××办理上述房屋的产权转移登记手续；原告夏××、王×、夏××、夏××应于双方办理上述房屋产权转移登记手续之日支付被告董×、金××第二期购房款人民币905,000元；被告董×、金××应于上述房屋产权转移登记至原告夏××、王×、夏××、夏××名下之日起五日内，将上述房屋交付给原告夏××、王×、夏××、夏××；原告夏××、王×、夏××、夏××应于被告董×、金××交付上述房屋之日支付被告董×、金××购房尾款人民币25,000元；
二、驳回原告夏××、王×、夏××、夏××的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币15,465元，因适用简易程序，减半收取计人民币7,732.50元，由原告夏××、王×、夏××、夏××负担人民币1,598.50元，被告董×、金××负担人民币6,134元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员马浩波
书记员陈莺
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