上诉人（原审被告）南阳市肉类联合加工厂。
法定代表人周某某，任厂长。
委托代理人乔艳，河南雷雨律师事务所律师，一般代理。
上诉人（原审被告）南阳市商业网点开发基金管理办公室。
法定代表人杨某某，任主任。
被上诉人（原审原告）许某某，男，汉族。
委托代理人杜静来，南阳梅溪法律服务所工作者。特别授权。
原审被告南阳市商务局。
法定代表人郑某某，局长。
委托代理人杨某某，南阳市商业网点开发基金管理办公室主任。
上诉人南阳市肉类联合加工厂（以下简称肉联厂）、南阳市商业网点开发基金管理办公室（以下简称网点办）与被上诉人许某某、原审被告南阳市商务局为租赁合同纠纷一案，许某某于2009年1月4日向卧龙区人民法院提起诉讼，请求：赔偿各项损失36万元。卧龙区人民法院于2009年6月24日作出判决，肉联厂和网点办不服，向本院提起上诉，本院于2009年9月1日受理后，依法组成合议庭于2009年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人肉联厂的代理人乔艳、上诉人网点办的法定代表人杨某业，被上诉人许某某的代理人杜静来、原审被告商务局的代理人杨某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，位于南阳市X路肉联厂东的南阳风味小吃城，是网点办投资，肉联厂以土地入股联合投资开发的专业市场。2001年11月23日，原告许某某（合同乙方）与网点办、肉联厂（合同甲方），签订了营业房租赁合同，甲方在建设西路南阳风味小吃城营业房约700平方米租给乙方经营，约定租期7年，从2001年6月1日起到2008年6月1日，营业房第一年租金5万元，合同期内在第一年租金5万元基础上每年增加5000元。若需修改或中止合同，必须在一个月以内提出，如因一方的原因，使合同不能正常履行，由此造成的经济损失，应由对方负责赔偿。合同签订后，二被告即将租赁物交付原告使用。2002年10月12日，原告经与网点办法人代表杨某某协商，双方又达成一项协议，租房期从2003年元月1日至2012年12月31日止，每年元月l日前交清当年房租，超过3个月未付租金甲方有权终止合同。该项约定由杨某某执笔添加在原合同尾部。2002年10月16日，许某某将所租赁的上述营业用房又以许某某、丁明二人的名义转租给南阳市万德隆副食百货有限公司，租赁期限为2002年11月20日至2010年12月31日，合同约定每年15万元，但原告现认可租金实际每年按13万元收取。2008年7月肉联厂将原告租赁的该场地交由房地产公司进行房地产开发，从而导致双方的租赁合同不能继续履行。2008年底万德隆商贸有限公司将许某某、丁明诉至本院，经调解、双方达成协议：一、终止双方所签订的租赁协议。二、被告许某某、丁明于2009年4月25日前一次性返还原告万德隆租赁费x元，逾期从2008年5月l日起按日万分之五计付利息，若逾期一个月后则按日万分之十计付利息至款付清之日止。原告现主张被告赔偿36万元[1、下半年租金2.75万元，2、可得利益损失15万元，13万（原告每年收取万德隆租金）×2年（2009年至2010年）-5.5万元（原告每年向被告缴纳税金）×2年（2009年至2010年）=15万元]。3、原告方赔偿万德隆损失6.5万元及迟延履行期间的利息；4，装修未能投入使用部分损失8.25万元。而被告网点办、肉联厂对此主张，只认可退还原告半年租金2.75万元，其余几项均不认可，认为是原告转租产生的损失。另查明：南阳市商业网点开发基金管理办公室是由南阳市商务局开办，并且具有法人资格。庭审中原告称转租房屋，二被告均为明知，并提交了被告收租金给原告出具的收据，收据中注明：“收到许某某（万德隆量贩）房租费”。
原审认为，一、原、被告所签订的租赁合同的效力问题及合同尾部被告网点办法人代表杨某某添加部分的效力问题。原被告的租赁合同是在自愿平等协商一致的基础上签订的，是各方当事人真实的意思表示，且合同内容不违反法律规定，故租赁合同为有效合同。关于合同尾部网点办法人代表杨某某添加部分的效力问题，虽被告肉联厂对此不予认可，认为肉联厂未参加协商也未在变更后的协议上签字盖章，但因网点办和肉联厂是合作关系，并且原合同租赁期限为2001年6月16起至2008年6月1日止，而原告向二被告实际缴纳房租是2008年1月1日至2008年12月31日。若被告肉联厂只认可租赁合同那么其向原告收取房租只能收到2008年6月1日，而肉联厂实际收取原告房租至2008年12月31日，被告肉联厂的该行为已能够证明其对租赁期限变更是默认的。综合以上因素，本院认定合同尾部杨某某添加部分有效。二、关于原告的转租问题。根据合同法的有关规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中原告于2002年将房屋转租给万德隆六年有余，在被告收取万德隆租金时在收据上写明许某某（万德隆），此行为能够证明被告对原告转租是明知的，并且被告在此期间未向原告提出过解除合同的要求，故被告对原告的转租行为是追认的。三、根据合同法的有关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，除因不可抗力可以免责外，其他均应承担违约责任。本案是租赁合同关系，出租人对出租房屋享有物权，该出租房屋因经营需要被拆除，且办理了相关行政许某手续，因而符合解除合同的条件，故被告提前解除合同的行为不能认定为擅自解除。但二被告在合同未履行完毕的情况下，提前单方解除合同，给原告造成了一定的经济损失应承担赔偿责任。原告主张返还2008年下半年房租x元，被告对此予以认可，并且原告实际使用至2008年6月，故2008年下半年的房租x元被告应予以返还。原告将该房屋转租给他人，在二被告解除与原告所签合同后，通过诉讼确定经济损失为x元，原告为此经法院执行支付赔偿金及迟延履行金、诉讼费、执行费，共计x元，此损失因属原告因二被告提前解除租赁合同而遭受的间接经济损失，二被告应予赔偿。但应扣除二被告已赔偿的下半年房租金x元，即x元。关于其它经济损失及可得利益问题，因二被告解除合同的理由正当，原告亦无其它经济损失，且原告转租房屋多年，已获取了较大的经济利益。综合考虑：二被告不再负担赔偿责任。关于装修未投入使用部分损失8.25万元，原告未提供任何证据，被告也不予认可，故本院对此不予支持。四、被告肉联厂和网点办是合伙开发关系，根据合伙的相关法律规定、二被告应承担连带赔偿责任，被告商务局虽然是网点办的开办单位，但网点办系独立的法人，能独立的承担民事责任，故商务局不应承担责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第二百二十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条及相关司法解释之规定，判决：一、本判决生效后十日内被告南阳市肉类联合加工厂、被告南阳市商业网点开发基金管理办公室返还原告许某某租金x元，赔偿原告许某某经济损失x元。若逾期履行，按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告许某某的其他诉讼请求。诉讼费6700元，由原告许某某承担4710元，被告肉联厂、网点办承担1990元。
肉联厂上诉理由：1、上诉人对转租并不知晓，一审推定上诉人追认没有证据。2、一审判决既然认定不属擅自解除后，判令赔偿间接损失特别是怠于履行义务扩大的损失没有依据。
网点办上诉理由：1、许某某对外称是和万德隆联合开量贩。本案诉讼后，方知是转租，原审认定我们明知转租视为追认，是错误的。2、许某某擅自转租，出租方有权解除合同，对其任何损失不应赔偿，且许某某通过转租赚取很大利润，其没有任何损失。
许某某答辩理由：1、转租已达六年之久，上诉人出具的收租金条据，可以证明其明知，至今未提出异议，应视为默认。原判对此认定并无不当。2、许某某因上诉人单方提前解除合同返还万德隆的租金等，系间接损失，依照合同法的规定，没有免责事由，应予赔偿。
南阳市商务局诉称：同意网点办和肉联厂的上诉意见。
根据肉联厂、网点办的上诉意见和许某某的答辩意见，本院二审的争议焦点为：1、转租房屋是否得到出租方认可2、原判认定的间接损失应否赔偿
二审中，双方均未提供新的证据。
本院二审查明的事实同一审。
本院认为，许某某将房屋转租给万德隆的同一天已与网点办协商延长了租期，之后长达六年的时间内上诉方出具的租金收据上显示有万德隆的名字，应认定为上诉方应当知道转租行为的存在。上诉人否认其知道转租行为并予默认的理由，不能成立。肉联厂因改制引起房屋整体拆迁，导致租赁合同不能履行而提前解除，给许某某造成3.75万元转租利益即可得利益损失，该拆迁不属国家征收，因而不属法定的不可抗力免责情形，上诉人拒绝赔偿没有道理。许某某收取万德隆全年租金，万德隆仅用半年而不能再用，下余半年的租金6.5万元，属不当得利，许某某应及时返还，由于许某某怠于履行义务，引起诉讼，由此产生的诉讼费、执行费、迟延履行金，系由许某某的过失造成的扩大的损失，不应由出租方承担，原判该部分损失也由上诉人赔偿不当，本院予以纠正。上诉人部分上诉理由成立，予以支持。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百一十七条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销卧龙区人民法院（2009）宛龙七民初字第X号民事判决；
二、南阳市肉类联合加工厂、南阳市商业网点开发基金管理办公室于本判决生效后十日内共同返还许某某租金x元，共同赔偿许某某经济损失x元。
三、驳回许某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6700元，二审案件受理费1990元，总计8690元由南阳市肉类联合加工厂负担1695元，由南阳市商业网点开发基金管理办公室负担1695元，由许某某负担5300元。
本判决为终审判决。
审判长宋池涛
审判员王玉建
审判员许某高
二〇〇九年十一月四日
书记员高璐
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