原告方玉英（系红丽饭店业主），女，19年月日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托代理人，河南昌浩律师事务所律师。
被告郑州市博大针织有限公司。住所地：郑州市管城回族区。
法定代表人袁某某，经理。
委托代理人方艳萍，河南国银律师事务所律师。
委托代理人王鹏，河南国银律师事务所律师。
第三人河南先锋地产有限公司。住所地：郑州市X路。
法定代表人XX，董事长。
委托代理人李某，男，。
原告方玉英诉被告郑州市博大针织有限公司、第三人河南先锋地产有限公司有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方玉英的委托代理人岳卫中，被告法定代表人的委托代理人方艳萍、王鹏，第三人河南先锋地产有限公司的委托代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2004年10月12日，原告与被告郑州市博大针织有限公司签订《场地租赁合同》一份，承租被告郑州市博大针织有限公司北院的场地。租赁期限为8年，从2004年12月1日至2012年11月30日止。月租金x元。合同生效后，原告按照合同约定，投资150余万元建设“红丽饭店”及其配套设施，按照约定支付租金30多万元。经过前期运作目前已进入成熟收益期，有望在租赁期满前收回投资、获得收益。原告按照合同约定和交易习惯履行义务，并无任何违约行为。2007年9月1日，原告突然收到河南先锋地产有限公司的通知，称其已通过竞买取得原针织厂地产的所有权与使用权，市X组已将所有商业房移交给该公司。各商户必须在9月20日前与该公司签订商业房屋租赁协议，逾期不签将收回房屋，另行出租。2007年9月3日，原告又收到被告郑州市博大针织有限公司和郑州市针织厂破产清算组的通知，称由于产权关系变更，从2007年9月1日起，其已将房产产权移交给买受方河南先锋地产有限公司，今后凡与租赁有关的事宜，请与该公司洽谈协商。原告接到通知后即与河南先锋地产有限公司联系，请求按照买卖不破租赁的法定原则，继续履行《场地租赁合同》。双方未就《场地租赁合同》内容的变更签订新的合同，原合同在出租人变更后继续有效。原告按照合同约定和交易惯例在2007年9月25日、10月25日向河南先锋地产有限公司交纳租金。河南先锋地产有限公司接受原告履行合同行为，双方租赁合同关系依法成立，并发生法律效力。被告郑州市博大针织有限公司将《场地租赁合同》的权利、义务转让给河南先锋地产有限公司，该转让行为合法有效。原告接受被告的合同转让行为，并按照原合同内容约定向新的权利人履行合同。河南先锋地产有限公司接受原告履行合同，双方租赁合同关系合法有效，受法律保护。被告郑州市博大针织有限公司已丧失合同主体资格，其2007年10月29日通知是对原告和河南先锋地产有限公司之间场地租赁合同权利的侵害，依法不具有任何法律效力。原告于2007年11月1日向被告发出律师函，要求被告停止侵权行为，收回其无效的终止合同通知。被告在合理期限内未依法纠正。为维护自己的合法权益，特起诉请求依法确认被告2007年10月29日解除（终止）合同通知无效。
被告辩称：1、原、被告于2004年10月12日签订的《租赁合同》是一份无效合同，被告通知原告解除，合理合法；2、该合同不适用“买卖不破租赁”的规定。原告也不是与产权人郑州市针织厂签订的合同，如解除合同，损失部分也应由被告进行主张。故应驳回原告的诉讼请求。
第三人述称：1、原、被告于2004年10月12日签订的《房屋租赁合同》是一份无效合同，被告通知原告解除，合理合法；2、原告已明确认可其与被告之间的《房屋租赁合同》。故应驳回原告的诉讼请求；3、本案是土地使用性质的变更，不适用“买卖不破租赁”的规定；4、第三人与原告之间没有书面租赁合同，视为不定期租赁，第三人可以随时解除合同。
经审理查明，1999年6月3日，郑州市针织厂（甲方）与被告郑州市博大针织有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：一、甲方自愿将坐落在城东路X号厂房（使用面积x.41平方米）出租给乙方使用（厂区土地由乙方无偿使用）。二、甲方从1999年6月3日起将出租房屋交付乙方使用，租赁期15年-30年。三、甲、乙双方约定月租金每平方米2元，共计3.9万元，租金按月结算，由乙方在每月的30日前交付甲方，现金支付。五、乙方在承租期内，有权转让第三人使用，甲方不得干涉。八、合同期满之前，一方要求终止合同，必须征得另一方同意，单方不得终止合同，如单方违约，由违约方按合同标的的10%赔偿对方。如因特殊情况，经双方协商可变更或终止合同。后双方开始履行该合同。
2004年10月12日，被告郑州市博大针织有限公司（甲方）与原告方玉英（乙方）签订《场地租赁合同》一份，主要约定：一、甲方自愿将位于本公司北院的场地出租给乙方使用。二、租赁期限8年，从2004年12月1日至2012年11月30日止。三、双方约定月租金为x元。以后每过六年租金递增10%。四、交款方式，签订合同时乙方应交6个月的房租，即2004年12月1日至2005年5月31日的房租，计x元，以后租金按月交纳。本着先交款后用房的原则，乙方应在每月的5日前交纳下月房租。八、免责条件：1、因不可抗拒的原因，导致甲、乙双方遭受损失的，甲、乙双方互不承担责任。2、因市政建设需要拆除、改造或因企业产权变更，使甲、乙双方造成损失的，双方互不承担责任，各自损失自己全部承担。甲、乙双方若因特殊原因终止合同时，应提前一个月通知对方，经双方协商达成一致意向后，方可终止合同。后双方开始履行该合同。
2007年9月1日，河南先锋地产有限公司对商户发出通知一份，载明：我公司已通过竞买取得原针织厂房地产的所有权与使用权，市X组已将所有商业房移交给我公司。各商户必须在9月X号前与我公司重新签订商业房租赁协议，逾期不签，我公司将收回房屋，另行出租。9月3日，被告郑州市博大针织有限公司与郑州市针织厂破产清算组对原告联合下发通知，由于产权关系变更，从2007年9月1日起，已将房产产权移交给买受方河南先锋地产有限公司，今后凡与租赁有关的事宜，请与河南先锋地产有限公司洽谈协商。10月29日，被告郑州市博大针织有限公司与郑州市针织厂破产清算组又对原告联合下发通知，称：“请与2007年11月29日前与河南先锋地产有限公司签订新的合同。郑州市博大针织有限公司与您的租赁合同于2007年11月29日终止。”原告于2007年9月25日之后的租金及水电费等均是向河南先锋地产有限公司交纳。原告认为2007年10月29日的通知应为无效，引起争讼。
另查明，郑州市针织厂所有的坐落在郑州市X路X号的房屋所有权系全民性质，土地系国有划拨土地。1999年6月3日，郑州市针织厂与被告郑州市博大针织有限公司签订《房屋租赁合同》时未经郑州市土地管理部门和房产管理部门批准。
还查明，1997年9月26日，河南省郑州市管城回族区人民法院作出（1996）管经破字第5—X号裁定书，终结郑州市针织厂破产还债程序。
本院认为：郑州市针织厂于1997年9月26日已被本院裁定破产终结，故其于1999年6月3日与被告郑州市博大针织有限公司签订房屋租赁合同时已不具有主体资格，该租赁合同应为无效合同，因此被告郑州市博大针织有限公司与原告方玉英签订的转租合同亦属无效，无效合同依法自始没有法律约束力，因该无效合同取得的财产，应当予以返还产权人。由于河南先锋地产有限公司已通过竞买取得原针织厂房地产的所有权与使用权，故被告郑州市博大针织有限公司与郑州市针织厂破产清算组X年10月29日对原告方玉英联合下发的通知并无不当，对原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条、第四十四条、第四十五条及相关法律之规定，经本院审委会研究决定，判决如下：
驳回原告方玉英的诉讼请求。
诉讼费100元，由原告方玉英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长鲁倩影
人民陪审员易国伟
人民陪审员曹贵生
二○○九年八月二十五日
书记员胡五学
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