原告（反诉被告）张某甲，女，46岁。
委托代理人韩某某，男，39岁。
被告（反诉原告）张某乙，女，35岁。
委托代理人支合，河南中涵律师事务所律师。
委托代理人张华强，河南中涵律师事务所律师。
第三人（反诉）郑州豫欣纺织有限公司，住所地郑州市X路X号。
法定代表人汪某某，职务董事长。
委托代理人田玉楼，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）张某甲与被告（反诉原告）张某乙、第三人郑州豫欣纺织有限公司侵权、确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张某甲及其委托代理人韩某某，被告（反诉原告）张某乙及其委托代理人张华强，第三人郑州豫欣纺织有限公司的委托代理人田玉楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某甲诉称，2008年12月份，原告以53万元的价格通过竞买方式购得了第三人位于郑州市中原区X街X-X号楼X层（友爱路附9-3#）房屋一套。由于第三人和李延庆、被告签订的房屋租赁合同期间为2007年7月6日至2009年7月6日。原告方同意被告使用房屋至2009年7月6日，到期后搬出此房并负责清理房中的物品。合同到期后，原告多次以口头或者书面形式通知被告搬出此房，被告拒绝搬出。经查，被告在此房中经营服装生意，字号为郑州市中原区莎娃服装店，被告为该店负责人。无奈，原告起诉至法院，请求法院依法判令被告搬出郑州市中原区X路X-3#门面房，并腾空屋内物品，支付侵权使用房子期间的房屋租赁费用4800元，诉讼费用由被告承担。
被告张某乙辩称：1、对原告的第一项诉讼请求，该房屋原系第三人所有，2006年租赁给被告使用，2008年第三人在未告知被告的情况下将房屋出售给本案原告，第三人与原告的转让房屋行为违法了相关法律规定，此行为无效，故被告使用该房屋是合法有据的，请求法院依法驳回原告诉讼请求；2、根据第一项答辩意见，被告不存在侵权行为，所以不应当支付房租。
被告张某乙提起反诉称，被告自2006年7月份租赁了第三人所有的位于郑州市中原区X路X-3#门面房，经营服装生意。被告遵守约定，按时缴纳房租及水电等各种费用。2008年12月份，第三人在没有告知被告的情况下，将该门面房出卖给原告，侵害了被告作为租赁人依法享有的优先购买权。依据我国法律规定，原告和第三人之间的房屋买卖协议应属于无效合同。被告请求法院依法判令原告和第三人之间的房屋买卖合同无效。
原告张某甲对被告张某乙的反诉辩称，被告反诉没有事实理由和法律依据，请求法院依法查明事实，维护原告的权利。
第三人郑州豫欣纺织有限公司对被告张某甲的反诉辩称，原告和第三人之间的买卖协议有效，第三人没有剥夺被告的优先购买权，所以第三人认为被告反诉无理。
根据原、被告及第三人提供的证据和各方当事人当庭的举证、质证意见，本院确认以下法律事实：
位于郑州市中原区X路附9-X号的房屋原系第三人所有，2007年6月第三人（甲方）与李延庆（案外人，乙方）签订房地产租赁契约约定：甲方自愿将上述房屋出租给乙方使用，月租金为2400元，租赁期间自2007年7月6日至2009年7月5日。乙方保证承租上述房屋仅作为经营服装用房使用，并保证如需转租他人使用或者与他人互换房屋使用时，必须取得甲方同意。甲方保证如需出卖或者抵押上述房屋，甲方将提前一个月通知乙方。
2007年7月5日，李延庆（甲方）与被告（乙方）签订补充协议，约定：由于甲方已与第三人签订房屋租赁协议，期限为两年（2007年7月6日至2009年7月6日），经双方协商，签订转让合同补充协议：1、根据甲方与乙方签订的转让合同，现房屋使用权归乙方所有，乙方以甲方名义向第三人缴纳该房屋租金，租金为人民币每月贰仟肆佰元整，租期为两年，租金共计人民币伍万柒仟陆佰元整，交款方式为按年结算。2、乙方没与第三人签订房屋租赁协议之前，甲方有义务帮助乙方协调所遇到的问题，使乙方最终得到房屋使用权。3、甲方与第三人租赁协议到期后，乙方有权与第三人签订房屋租赁合同。4、若甲方要收回该房屋使用权，乙方有权要求甲方退回转让费并赔偿一切经营损失。5、……。
2008年，第三人为清偿其公司前身郑州蓝雀有限公司的债务，将包括涉案房屋（友爱路附9-X号）在内的部分房屋（包括友爱路附9-X号、9-X号、9-X号、9-X号、9-X号及9-X号等）公开拍卖。原告在拍卖中购得涉案房屋，2008年12月24日，原告向郑州拍卖总行缴纳x元的购房款。2009年3月8日，第三人（甲方）、被告、李延庆（乙方）、原告（丙方）签订关于变更租赁主体的协议，约定：一、甲方和乙方就友爱路X-X号门面房签订的租期自2007年7月6日至2009年7月5日的租赁协议，因该房屋经市政府、市国资委同意，按国有资产处置方式委托拍卖总行于2008年12月18日依法公开拍卖并成交。因此原协议中的甲方主体资格变更为本协议的丙方。二、随着主体资格的变更，原租赁协议中的甲方的一切权利、义务全部由本协议的丙方承担。三、乙方同意原协议的甲方主体资格变更为本协议的丙方，原协议中甲方的一切权利、义务由本协议的丙方承担。四、丙方同意接受甲方和乙方签订的原协议中的甲方的权利、义务，并严格履行租赁协议。五、……。六、在原协议履行过程中，乙方已交付甲方的房屋租金和保证金，租金以2008年12月31日为结算日，自2009年1月1日以后的房屋租金连同保证金由甲方从拍卖款中提取交付给丙方。
2009年8月14日，房屋登记在原告名下。现被告一直在房屋内经营服装生意。
原告起诉来院，称被告租赁该房屋期间已经届满，被告拒绝搬出该房屋，原告起诉至法院，请求法院依法判令被告搬出房屋，腾空房屋内的物品，并支付侵权使用房子期间的房费4800元。被告提起反诉，称被告一直按照约定交纳房屋等费用，第三人在没有告知被告的情况下将房屋卖给原告，侵害被告作为租赁人依法享有的优先购买权。被告请求法院依法判令原告和第三人之间的买卖合同无效。
本院认为，按照原告、被告、第三人及李延庆于2009年3月8日的相关约定，被告租赁涉案房屋的期间至2009年7月5日已经届满，现房屋的所有人为原告，被告没有和原告续签租赁协议，原告亦不同意继续租赁房屋给被告使用，故被告继续使用该房屋构成侵权，被告应当从房屋内搬出，并腾空房屋内物品。因被告租赁房屋的期限自2009年7月5日到期，但是被告仍在使用原告的房屋，依照公平及对价原则，被告应当支付侵权使用房屋期间的租赁费用，原告要求被告支付每月2400元共计两个月的租赁费4800元的请求有事实和法律依据，应予支持。
关于原告和第三人的房屋买卖合同的效力问题，因当时第三人出卖的房屋不止涉案房屋一套，与涉案房屋坐落位置临近、坐落位置标号连续的房屋几乎均在出售之列，且第三人出售房屋采取的是拍卖的方式，在这种情形下，第三人不通知被告或者被告不知道第三人要出售房屋的可能性几乎没有。且2009年3月8日，被告与第三人、原告签订关于变更租赁主体的协议，协议中载明被告同意原租赁协议的第三人主体资格变更为原告，原协议中第三人的一切权利、义务由原告承担，故被告已经认可了原告和第三人之间的房屋买卖合同的效力，认可了原告作为房屋所有权人的法律地位。且被告没有提供证据证明其当时签订上述协议并非真实意思表示或者其他导致协议效力存在瑕疵的情形，故被告请求确认原告和第三人之间房屋买卖合同无效的请求缺乏事实和法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，第一百三十四条第（一）项，第（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款的规定，判决如下：
被告（反诉原告）张某乙于判决生效后三个月内搬离原告（反诉被告）张某甲所有的位于郑州市中原区X路附9-X号房屋（腾空房屋内物品），并支付原告（反诉被告）张某甲侵权使用房屋期间的租赁费4800元；
驳回被告（反诉原告）张某乙的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，反诉案件受理费100元，共计200元，由被告（反诉原告）张某乙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长景慧玲
人民陪审员宋德奎
人民陪审员程景府
二○○九年十一月十六日
书记员方磊
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