上诉人（原审被告）潘某某，男。
委托代理人高某某，男。
被上诉人（原审原告）惠某某，男。
委托代理人于晓东，河南正剑律师事务所律师。
上诉人潘某某与被上诉人惠某某建设用地使用权转让合同纠纷一案，永城市人民法院于2009年1月15日作出（2008）永民初字第X号民事判决。潘某某不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人潘某某及其委托代理人高某某、被上诉人惠某某的委托代理人于晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：惠某某系陈官庄乡政府所属水利站负责人，陈官庄乡政府曾拖欠惠某某部分款。2005年8月20日，陈官庄乡政府与惠某某达成协议，签订书面合同，约定陈官庄乡政府将其所有的，分配给所属水利站使用的办公用房四间，连同院落（坐落于陈官庄南街，东西长30米，南北宽13.3米）一并转让给惠某某，并约定所有权归惠某某。2006年惠某某与潘某某又口头协议，将该处院落以x元的价格转让给潘某某，潘某某付款x元，尚欠x元。2008年4月21日，惠某某以转让给潘某某的土地属集体性质，依法不得转让为由要求依法确认转让行为无效。在审理期间，陈官庄乡政府以惠某某为被告提起诉讼，要求依法确认陈官庄乡政府与惠某某在2005年8月20日签订的合同无效。（2008）永民初字第X号民事判决确认该合同无效。该判决书已发生法律效力。
原审法院认为，按国家有关法律政策规定，行政单位国有资产，实行国家统一所有、政府分级监管和单位占有、使用的管理体制。行政单位处置国有资产，应当严格履行审批手续，未经批准不得处置。本案涉案房屋及地块，系陈官庄乡政府为解决拖欠惠某某部分款项而转让给惠某某的，该行为已经（2008）永民初字第X号民事判决书以未经评估拍卖，损害国家和社会公共利益为由，确认转让行为无效。惠某某将非法取得的国家资产以口头协议的方式转让给潘某某，违反法律、行政法规的强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，判决：原告惠某某与被告潘某某达成的口头买卖协议无效。一审案件受理费2300元，由原告惠某某负担。
上诉人潘某某不服原审判决上诉称：1、原审判决认定事实适用法律错误。涉案院落并不属于陈官庄乡政府，而是属于惠某某。乡政府并无涉案房屋和土地的权属证书，惠某某在取得房屋同时，收取房租已有十来年，并无人提异议，潘某某可以相信惠某某对涉案房屋有所有权。争议院落占地属陈官庄村X组的集体地，没有经政府征用、划拨或征收。院落已经惠某某翻修，潘某某在租赁期间也曾进行整修整改。涉案房屋与陈官庄乡政府无关，原审判决的唯一依据是（2008）永民初字第X号民事判决，该份判决认定乡政府与惠某某之间买卖协议无效的依据是惠某某提供的一份协议及乡政府的一份收据，便以陈官庄乡政府擅自处置国有资产，违反《中华人民共和国国有资产评估管理办法》第三条的规定为由，确定两者之间的协议无效。而该判决确系陈官庄乡政府与惠某某之间恶意串通所为。即使乡政府有权属证书，潘某某与惠某某之间的转让行为亦未违反法律、行政法规的强制性规定，亦应为有效合同。惠某某与潘某某经平等协商，签订买卖协议，并已履行，且没有合同法规定的无效情形，应当认定有效。2、原审判决程序违法。本案不符合中止审理的情形，且（2008）永民初字第X号民事判决生效时本案一审庭审已经结束，此时提交的证据应属二审新证据，一审对此证据加以采用违反程序法的规定。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回惠某某的诉讼请求或发回重审。
被上诉人惠某某答辩称：1、惠某某收到潘某某5万元房款，并非10万元。2、潘某某与惠某某之间是土地使用权转让而非房屋转让。3、涉案房屋及土地属于水利站。4、惠某某与陈官庄乡政府的买卖行为已确认无效。导致惠某某无处分权，所以惠某某的处分行为无效。
根据双方当事人的诉辩观点，本院归纳本案的争议焦点为：1、双方当事人之间口头协议转让的是房屋还是土地；2、该口头协议是否有效。
二审中双方均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，由于在庭审过程中潘某某明确承认惠某某收其钱后为其出具了收条，但其无正当理由没有提供，根据《最高某民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，认定双方口头协议转让的是惠某某主张的土地，而不是潘某某主张的房屋。关于口头协议的效力，本院认为，由于永城市人民法院于2008年12月11日作出的（2008）永民初字第X号民事判决已经确认永城市X乡人民政府和惠某某于2005年8月20日签订的房屋买卖合同无效，该判决已生效。根据生效判决认定的事实，可以确认惠某某自始没有处分权，其处分他人财产的行为不但未获得财产所有权人的追认，而且财产所有权人通过诉讼确认了原转让行为无效，其处分行为自始不发生法律效力。潘某某作为善意的第三人，可以向惠某某主张返还购房款及赔偿其可得利益损失。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审诉讼费按原判决执行；二审诉讼费2300元，由上诉人潘某某负担。
本判决为终审判决。
审判长陈晓辉
审判员赵保良
代理审判员许秀敏
二○○九年八月十八日
书记员周克风
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