中华人民共和国福建省高级人民法院
民事判决书
(2000)闽民终字第X号
上诉人(原审被告)福州新新娘婚纱摄影有限公司(以下简称新新娘摄影公司)，住所地：福州市X路X号。
法定代表人林某某，该公司董事长。
委托代理人温玉发，福州协和律师事务所律师。
委托代理人李清忠，福州协和律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)福建省测绘局，住所地：福州市X路X号。
法定代表人郑某某，该局局长。
委托代理人游良舜，福州合立律师事务所律师。
原审被告美国林某(集团)国际贸易有限公司(以下简称美国林某集团)。
法定代表人林某某，该公司董事长。
委托代理人温玉发，福州协和律师事务所律师。
委托代理人李清忠，福州协和律师事务所律师。
上诉人福州新新娘婚纱摄影有限公司因与福建省测绘局房屋租赁纠纷一案，不服福州市中级人民法院[1999]榕民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新新娘婚纱摄影公司的委托代理人温玉发、李清忠、被上诉人福建省测绘局的委托代理人游良舜、原审被告美国林某集团的委托借人温玉发、李清忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，1994年9月28日，原告福建省测绘局的机关工会与被告美国林某集团签订了一份租赁合同，约定：原告将福州市X路X号测绘楼一层、二层、三层部分的房屋共计465平方米出租给被告，租期自1994年11月18日起至2000年11月17日止。第一年租金为人民币25万元，第二年开始在第一年的基础上每年按5%递增，第六年在前一年的基础上递增10%。水电费由被告按价交付。合同中还约定：一方违约，造成本合同不能履行，由违约方承担责任，赔偿人民币4万元，守约方并有权单方终止合同，美国林某集团在签约之日须向原告预交4万元风险金，待联营期满后退还。合同签订后，被告美国林某集团将所租房屋交由被告新新娘摄影公司使用，租金均由新新娘摄影公司交付。1996年新新娘摄影公司开始拖欠租金。1998年9月7日，原告与被告美国林某集团签订了一份《补充合同》，减少了租赁面积，并约定拖欠租金一个月以上，原告有权单方终止合同。该《补充合同》由被告新新娘摄影公司盖印。同日新新娘摄影公司向原告出具了一份《还款协议书》，确认1996年度欠租金人民币16万元，在9月30日还5万元，余下11万元在12月30日还清。1998年欠租金按解决后的租金在9月20日前还清，《补充合同》签订及《还款协议书》出具后，被告新新娘摄影公司分三次共还旧欠租金6万元，尚欠旧租金10万元。1999年6月又开始拖欠租金。至2000年4月欠租134，750元。庭审中，双方当事人对认定的事实及原告提供的证据均无异议。
原审法院还查明，被告美国林某集团系在美国注册的公司，被告新新娘摄影公司系在我国注册的外商独资经营企业，投资方是美国林某集团，讼争屋产权系国家测绘局，对原告将讼争屋出租行为国家测绘局予以认可。
原审法院认为，原告与被告美国林某集团于1994年9月28日签订的租赁合同及有关其他补充协议、补充合同系当事人双方真实意思表示，且不违反法律的规定，应认定合法有效。合同签订后，被告美国林某集团即将讼争屋交付被告新新娘摄影公司使用，对该行为原告予以认可，并向其收取租金，新新娘摄影公司的欠租行为侵犯了原告的合法权益，现原告要求终止合同，收回所欠租金的请求合理，应予准许。虽然租金是被告新新娘摄影公司所欠，但因租赁合同是与美国林某集团签订的且由美国林某集团交付新新娘摄影公司使用，故被告美国林某集团应对新新娘摄影公司的违约行为负连带责任。此外，原告收取被告租金后，未出具正式发票也属违约行为，应承担一定的违约责任，故其要求被告支付违约赔偿金人民币4万元的诉讼请求不予采纳。被告在偿还所欠的租金后，原告应出具正式发票给被告。根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八第一款、第一百一十一条规定，判决：一、解除原告福建省测绘局与被告美国林某集团签订的房屋租赁合同及补充合同。二、被告新新娘摄影公司应于本判决发生法律效力后十日内将承租原告的讼争屋腾空交还原告。三、被告新新娘摄影公司应于本判决发生法律效力后一个月内将所欠租金(至2000年4月)人民币194，750元归还原告(已扣除原收的4万元风险金)。四、被告新新娘摄影公司应按其所使用的水电费与原告按实结算。五、对以上判决被告美国林某集团应负连带责任。
宣判后，两被告均不服，向本院提起上诉，新新娘摄影公司上诉称：本案纠纷的原因是被上诉人收取上诉人的房租后没有依法向上诉人开具税务发票，上诉人从而拒付租金引起的。一审法院已认定“原告收取租金后，未出具正式发票，也属违约行为”、“原告应当出具正式发票给被告”。可是，一审法院并没有就被上诉人应当开具正式税务发票给上诉人这一义务作出判决，显属判决不公。请求二审法院依法判决被上诉人向上诉人开具已上取的租金和一审判决项下租金金额的正式税务发票后，上诉人向被上诉人履行支付所拒付房租的义务。庭审中，其增加了如下上诉请求：签订租赁合同时由不具法人资格的被上诉人的机关工会作为合同主体，出租房屋未经房管局备案登记等，所以双方签订的房屋租赁合同为无效的合同。被上诉人不是讼争屋的产权人，由其作为原告起诉主体不适格，上诉人与被上诉人之间没有合同关系，不能将上诉人列为被告。因此，请求二审法院依法撤销原判，发回重审或改判。
原审被告美国林某集团因未缴纳上诉费，按自动撤回上诉处理。
福建省测绘局答辩称：1、上诉人对一审判决其应归还租金、水电费及解除合同等各项判决内容均无异议，却将判决之外的发票问题作为上诉理由及请求，不符合法律规定，一审判决并无不妥。双方签订的《租赁合同》及《补充合同》均无约定答辩人开发票给上诉人，因而开发票不是答辩人的义务。况且，开发票涉及税收，可根据另一法律关系另案处理。2、我局工会机关签订的合同在前，1998年9月7日的《补充合同》是由福建省测绘局与上诉人新新娘摄影公司签订的合同，双方均是法人，因此签订的租赁合同有效。3、被上诉人只要具有房屋的使用权即可出租，出租行为已经产权人国家测绘局同意，因此其可作为原告起诉，上诉人与被上诉人之间存在合同关系，所以上诉人应该作为被告。请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审认定的事实没有异议，本院予以确认。
本案双方当事人争议的焦点为：1、双方签订的《租赁合同》及其他相关补充协议、补充合同的效力问题；2、上诉人与被上诉人是否适格的诉讼主体；3、被上诉人收取租金未开具发票是否能成为上诉人拒缴租金的理由。
本院查明，2000年4月18日国家测绘局作出国测财字[2000]X号批复，对福建省测绘局出租航测楼房屋的行为予以确认，并委托其处理由此产生的诉讼和非讼事宜。2000年9月18日国家测绘局又作出国测财字[2000]X号批复，同意被上诉人对航测楼享有管理、使用以及部分房屋出租、收益的权利，并承担相应的法律责任。双方当事人对上述两份批复的真实性无异议。上诉人新新娘摄影公司认为批复可视为对被上诉人的一种授权行为，但授权时间自2000年起，不具有法律溯及力，1995年的租赁行为未经国家测绘局同意，租赁合同仍然无效。本院认为，上述两份批复是产权人对被上诉人出租房屋的行为予以追认，并明确了被上诉人对该部分房屋享有的几项权利，因此，被上诉人出租房屋的行为有效。
又查明，上诉人与被上诉人均对至2000年月10止，上诉人已拖欠租金人民币308，250元；至2000年9月27日止，上诉人欠水电费14，701.21元的事实没有异议。
上述事实，均经庭审质证核实。
本院认为，出租的房屋产权系国家测绘局所有，被上诉福建省测绘局以自己的名义将房屋出租后得到了国家测绘局的追认，并赋予被上诉人对该房屋行使管理、使用、出租、收益的权利，承担相应的法律责任。虽然最初的租赁合同及两份补充协议系由被上诉人的机关工会与美国林某集团签订的，但1998年9月7日的《补充合同》系由具备法人资格的被上诉人作为主体签订的，合同的主体适格，合同的意志表示真实，没有违反国家法律的禁止性规定，房屋租赁合同未经房管局备案登记不能作为合同无效的依据，因此，租赁合同有效。该租赁房屋实际上由上诉人使用，并由其交付租金，且上诉人与被上诉人签订的《补充合同》及上诉人出具的《还款协议书》确认了双方之间的租赁关系及上诉人应承担的义务，因此，被上诉人有权对上诉人违反合同义务的行为提起诉讼，将上诉人作为被告并无不当。双方签订的租赁合同中没有将被上诉人应开具正式税务发票给上诉人作为合同约定的义务，因此，被上诉人未开具发票不能作为上诉人拒付租金的理由，上诉人请求被上诉人开具正式税务发票后，才交付租金的请求不予支持。上诉人在租赁期间拒不交纳租金，违反了租赁合同的约定，是违约行为，依合同约定应承担提前解除租赁合同的责任，并偿付拖欠的租金及支付已使用的水电费，原审判决解除双方的租赁合同，由上诉人返还所欠租金及支付水电费，是正确的，应予维持。美国林某集团是签订租赁合同的主体一方，租赁房屋系其交付上诉人使用的，因此，原审判决其应对上诉人交纳所欠租金并支付水电费负连带责任也是正确的。被上诉人对原审判决其要求被告支付违约金人民币4万元的诉讼请求不予采纳的判决未提出上诉，对此，本院亦予以维持，因此，将被上诉人收取的美国林某集团风险金人民币4万元冲抵租金。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
一、维持福州市中级人民法院[1999]榕民初字第212民事判决第一、第二、第五项。
二、变更福州市中级人民法院[1999]榕民初字第212民事判决第三项为：上诉人福州新新娘摄影有限公司，应于本判决发生法律效力后十日内将所欠租金(至2000年10月止)人民币268，250元(已扣除原收的4万元风险金)交付被上诉人福建省测绘局。
三、变更福州市中级人民法院[1999]榕民初字第X号民事判决第四项为：上诉人福州新新娘摄影有限公司，应于本判决发生法律效力后十日内将所使用的水电费人民币14，701.21元(至2000年9月27日止)，交付被上诉人福建省测绘局。
本案诉讼费人民币4923元由上诉人福州新新娘摄影有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长周瑞春
代理审判员田青
代理审判员李为民
二○○○年十月十七日
书记员黄卉靓
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