福建省长泰县人民法院
民事判决书
(1999)泰经初字第X号
原告长泰县X村信用合作社(下称城关信用社)，住所地：长泰县X镇X路X号。
法定代表人陈某甲，主任。
委托代理人童文英，漳州泾渭律师事务所律师。
委托代理人杨某乙，男，城关信用社主任助理，住（略）。
被告福建省长泰县X镇住宅开发公司(下称武安住宅开发公司)，住所地：长泰县X镇人民币X号四楼。
法定代表人陈某丙，经理。
委托代理人林某某，男，武安住（略），住长泰县兴泰工业区X村。
第三人戴某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体经营户，住（略）。
委托代理人杨某丁，男，住（略）。
第三人李某某，男，X年X月X日出生，汉族，退休干部，住（略）。
第三人杨某戊，男，X年X月X日出生，退休干部，住（略）。
第三人中国建设银行福建省长泰县支行(下称长泰建行)，住所地：长泰县X镇X路X号。
法定代表人：韩某某，行长。
委托代理人卢某某，男，长泰建行业务科副科长，住（略）。
原告城关信用社与被告武安住宅开发公司及第三人戴某某、李某某、杨某戊、长泰建行借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人童文英、杨某乙；被告的委托借人林某某；第三人戴某某及其委托代理人杨某丁、第三人李某某、第三人杨某戊、第三人长泰建行的委托代理人卢某某等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城关信用社诉称，被告武安住宅开发公司因资金困难，于1996年5月26日向我社借款人民币15万元，借款期限3个月。为保证合同的履行，被告以其开发的址在（略）商品房（略）提供抵押担保。借款期满，被告没有按期偿还借款本息，经原告多次催讨至今未还，且又将抵押物重复抵押给第三人长泰建行，并将抵押物又出售给第三人戴某某、李某某、杨某戊。要求判令被告偿还借款本金及利息。被告与第三人就抵押物的买卖行为无效，被告与第三人长泰建行重复抵押借款，本社就抵押物（略）商品房所得价款有优先受偿。
被告武安住宅开发公司辩称，因房地产开发不景气，造成企业亏损，故不能按时归还借款本息。目前，公司资金紧张，商品房的房价款被购户拖欠一直不能偿还。我公司反映给上级部门，要求采取措施，支持公司的正常运转，现在我们准备将收回商品房被拖欠的购房款来归还贵社的贷款。请求贵社予以延期归还。
第三人戴某某述称，1999年2月11日，本人与武安住宅开发公司签订了购买址在（略）北面X单元的购销合同，面积66.（略），合同签订后，已向武安住宅开发公司交清了购房款（略）元。于1999年3月4日依法交纳房屋交易契税、登记费及管理费，领取(1999)泰武发经证153《产权登记证明书》，于1999年3月26日，经长泰县房地产管理处审查并发给房屋所有权证，号码为X号，确定本人是（略）X单元的合法所有权人。请求法院确认买卖行为有效，以保护本人的合法权益。
第三人李某某述称，关于址在（略）J—H之1/5-10轴间，建筑面积23.1m2，是本人以人民币（略）元(不包含公共面积分摊)向武安住宅开发公司购买，并向第三人长泰建行办理了按揭贷款。购买手续齐全，要求维护本人的合法权益。
第三人杨某戊述称：1、本人购买址在（略）X号，系税务局退还武安住宅开发公司；2、这套X号单元是经县、镇两级党委、政府解决我住房困难的问题，所以才出售给我的；3、申请住房是经8年4任的县委书记，申请267次，到1999年4月3日，武安镇党委领导会议才解决我购买中山北路A幢X楼X号单元。
第三人长泰建行述称，原告城关信用社在1996年8月26日借款期满后，应该重新办理抵押延期手续。在信用社未办理该手续后，被告武安镇住宅开发公司才于1996年12月30日向我行抵押贷款。因此，我行对该抵押物所得的价款有优先受偿权。
在本院审理过程中，原告、被告、第三人对以下事实无异议，本院予以确认。
1、原告城关信用社与被告武安住宅开发公司于1996年5月26日签订一份借款合同，由原告贷给被告人民币15万元，借款期限3个月，借款利率为11.34‰，被告以址在（略）的（略）作为抵押。借款期满，被告武安住宅开发公司未能偿还借款本息。
2、1999年2月11日，被告武安住宅开发公司将址在中山北路A幢X楼X单元卖给第三人戴某某，面积66.（略），价款人民币（略）元，并经长泰县房地产管理处办理了产权证。
3、1998年4月10日，被告武安住宅开发公司将址在中山北路A幢X楼J—H之1/5-10轴间的23.1m2卖给第三人李某某，价款人民币（略）元，尚未办理产权登记。
4、1999年6月1日，被告武安住宅开发公司将址在中山北路A幢X楼(扇形)面积81.6m2卖给第三人杨某戊，价款人民币（略）元，尚未办理产权登记。
5、第三人长泰建行与被告武安住宅开发公司于1996年12月31日签订一份借款合同，由第三人长泰建行贷给被告人民币35万元，借款期限190日，借款利率为9.24‰。为保证借款合同的履行，双方又签订一份抵押合同，约定由被告将址在长泰县X镇X路A幢X楼X.5m2(含抵押给原告的（略）)全部抵押给第三人长泰建行。借款届满，被告没有偿还借款本息。
双方当事人争议焦点为：1、被告分别与原告和第三人长泰建行签订的抵押合同的效力及由谁优先受偿的问题。2、被告分别与第三人戴某某、李某某、杨某戊就址在长泰县X镇X路西侧A幢(北面)X楼的买卖的效力问题。对此，本院予以查明、分析并认定。
1、关于被告分别与原告和第三人长泰建行签订的抵押合同的效力及由谁优先受偿的问题。
原告认为，被告武安住宅开发公司因资金困难，于1996年5月26日向我社借款人民币15万元。为保证能按期偿还借款本息，将址在（略）靠北的（略）作为抵押担保，并经长泰县房地产交易管理所办理了签证登记。因此，抵押是有效的，应当优先受偿。而被告与第三人长泰建行签订的抵押合同，是被告采取欺诈的手段，将已抵押给本社的抵押物又重复抵押给长泰建行，该抵押合同无效，并提供了下列证据：(1)借款合同书1份，以此证明1996年5月26日，我社与被告签订一份由我社贷给被告人民币15万元，被告以址在长泰县X路A幢第X层（略）作为本笔贷款抵押。(2)抵押贷款合同书和房地产抵押合同各一份，以此证明原、被告双方分别于1996年5月26日和1996年5月29日签订的2份抵押合同，均明确载明被告以址在长泰县X路西侧A幢(北面)二层，面积（略）作为抵押担保，该抵押合同并经长泰县房地产交易管理所办理了登记，抵押合同是有效的。
被告认为，原告所提供的证据没有异议，所证明的事实也没有异议。
第三人戴某某、李某某、杨某戊认为，原告所提供的证据没有异议，我们并不知道所购买的房产有抵押这件事。
第三人长泰建行认为，原告于1998年5月26日催收至今没有再催收。而借款合同中第四条约定，借款方请“中山路A幢（略）”作为自己的借款保证方，不具有民事主体资格；双方所签订的抵押合同的抵押期限从1996年5月29日至1996年8月29日，该合同第15条又约定抵押期限到期需延长抵押期限，应办理抵押延期手续，且抵押物（略）没有明确约定具体处所，所以原告与被告签订的抵押合同无效，我行与被告签订的抵押合同有效，受法律保护，应优先受偿，并提供下列证据：(1)借款合同一份，以此证明我行于1996年12月31日贷给被告周转金人民币35万元。(2)抵押合同及报告各一份，以此证明我行与被告于1996年12月31日签订了抵押合同，约定被告以址在长泰县X镇X路A幢X楼面积411.55m2全部作为抵押担保，我行享有优先受偿权。
本院认为，被告于1996年5月26日向原告借款人民币15万元，同时借款合同约定被告以址在长泰县X镇X路西侧A幢(北面)二楼的（略）商业用房作为该笔贷款的抵押，双方又分别于1996年5月26日、5月29日签订了二份抵押合同，对抵押物的名称、面积、处所、所有权属及抵押事项等均作了明确的约定，并于1996年5月29日经长泰县房地产交易管理所办理了抵押登记。除原、被告约定的抵押期限条款与《担保法》规定的抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭不符外，其他抵押合同的内容符合法律规定，应受法律保护。原告所举的借款申请书、借款合同书、借款契约、房地产抵押合同书等书证来源合法、内容真实，可作为本案的定案依据。被告于1996年12月31日向第三人长泰建行借款人民币35万元，又将已抵押给原告的（略）的房产再行抵押给长泰建行。虽长泰县X镇房产产权登记发证工程领导小组办公室在被告提交的“贷款报告”书上作了址在长泰县X镇X路A幢二楼建筑面积411.55m2，现尚未出售，其房屋权属武安住宅开发公司，作为抵押贷款登记后，在未还清以上抵押贷款我办不予办理产权登记的背书。但被告与第三人长泰建行于1996年12月31日就抵押事项签订了合同，但没有办理抵押登记。第三人长泰建行提出原、被告签订的合同无效等事项不能成立。综上，从抵押时间的顺序看，被告址在长泰县X镇X路西侧A幢(北面)二楼的（略）是先行抵押给原告，并依法律规定办理了抵押物登记。而被告又将抵押物抵押给第三人长泰建行是在原告之后，并未办理抵押登记。根据《担保法》的规定，财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。因此，被告址在长泰县X镇X路西侧A幢(北面)二楼的（略）商业用房的抵押物原告有优先受偿权。
2、关于被告分别与第三人戴某某、李某某、杨某戊就址在长泰县X镇X路西侧A幢(北面)二楼商业用房的买卖效力问题。
原告认为，被告分别与第三人戴某某、李某某、杨某戊的房屋买卖行为无效，并提供下列证据：(1)抵押合同书2份，以此证明被告于1996年5月26日向我社借款15万元，并由被告将址在长泰县X镇X路西侧A幢(北面)二楼商业用房（略）作为抵押担保，双方签订了抵押合同，并经长泰县房地产交易管理所办理了抵押登记。该合同约定，在抵押期间，未取得抵押权人书面同意，抵押人不得将房地产出售、转让。被告至今未履行还款义务，又将抵押物转让给第三人戴某某、杨某戊、李某某的行为无效。
被告武安住宅开发公司没有异议。
第三人戴某某认为，本人与被告就址在长泰县X镇X路西侧A幢(北面)二楼X单元的66.（略）达成买卖，并办理了房屋所有权证，双方的买卖是有效，并提供下列证据：(1)商品房购销合同书，以此证明1999年2月11日，被告与本人签订一份商品房购销合同。合同约定，被告将址在长泰县X镇X路西侧A幢(北面)二楼X单元出售给本人，面积66.（略），价款人民币（略）元；(2)事业性收费票据、契税完税证各一份，以此证明本人向被告购房后，依法向有关机关缴纳了交易管理费及税款，是合法的买卖；(3)房屋所有权证一份，以此证明本人于1999年2月11日向被告购买址在长泰县X镇X路西侧A幢(北面)二楼X单元，经长泰县房地产管理处审查，于1999年3月26日发放了房屋的所有权证，本人是该房屋的合法所有权人。
第三人李某某认为，本人是（略）J—H之1/5-10轴间的房屋所有权人，与被告的买卖是有效的，并提供下列证据：(1)商品房购销合同书及售房结算书各一份，以此证明本人于1998年4月10日与被告签订了购买商品房合同，被告将址在（略）J—H之1/5-10轴间出售给本人，面积23.1m2，价值人民币（略）元，双方已结清购房款，本人是该房产的所有权人。
第三人杨某戊认为，本人与被告就长泰县X镇X路A幢二楼X号的买卖有效，并提供下列证据：(1)商品房购销合同书一份，以此证明本人于1999年6月1日与被告签订一份购买商品房合同，根据上级领导的意见，被告将址在长泰县X镇X路A幢二楼X号出售给本人，面积81.6m2，价款人民币（略）元，本人已交清购房款，是该房产的所有权人。
第三人长泰建行认为，被告与第三人戴某某、李某某、杨某戊的商品房买卖无效，证据在上面已提供，所要证明的事实也已陈某(不再重复)。
本院认为，被告向原告借款，并以房产作为抵押，在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，被告隐瞒抵押事实，又于1998年4月10日至1999年6月1日，将抵押物卖给第三人戴某某、李某某、杨某戊，在时间上，被告与原告设定的抵押行为在先，与第三人戴某某、杨某戊、李某某的买卖在后。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款虽然规定抵押人有权向他人转让已办理登记的抵押物，但在抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经办理抵押的情况。况且原、被告双方签订的抵押合同书第11条亦明确约定：“抵押期内，未取得抵押权人书面同意，抵押人不得将房地产出售、转让或以其它交易方式处置该房地产”。被告与第三人戴某某、李某某、杨某戊就抵押物转让时，没有依照法律的规定和原、被告的约定通知抵押权人原告。因此，被告与第三人戴某某、李某某、杨某戊就抵押物的转让行为是无效的，不受法律保护。而第三人长泰建行虽与被告签订了房地产抵押合同，但未依法办理抵押物登记，则不能对抗第三人。
经庭审质证并认为，对本案主要事实可作如下认定：
1996年5月26日，原、被告签订一份借款合同，借款金额15万元，借款利率为11.34‰，借款期限3个月。为保证借款合同的履行，原、被告又分别于1996年5月26日、1996年5月29日签订了两份抵押合同，均约定由被告将址在长泰县X镇X路西侧A幢(北面)二楼商业用房（略）作为该笔贷款的抵押担保，并依法向长泰县房地产交易管理所办理了抵押登记。借款期满至今，被告未偿还借款本息。1996年12月31日，被告又与第三人长泰建行签订一份借款合同书，由原告贷给被告人民币35万元，借款期限190日，借款利率为9.24‰。为保证借款合同的履行，第三人长泰建行又与被告签订一份抵押合同书，约定由被告将址在长泰县X镇X路A幢二楼X.55m2(含抵押给原告的（略）)全部抵押给第三人长泰建行。但未依法办理抵押登记。借款届满后，本金及大部分利息至今未还。1998年4月10日，被告又将抵押给原告的其中23.1m2的商业用房以人民币（略）元出售给第三人李某某。1999年2月11日，被告又将抵押给原告的其中66.（略）的商业用房以人民币（略）元卖给第三人戴某某，并于1999年3月26日由长泰县人民政府核发给房屋的所有权证。1999年6月1日，被告又将抵押给原告的其中81.6m2的商业用房以人民币（略）元卖给第三人杨某戊。
综上所述，本院认为，原、被告于1996年5月26日、1996年5月29日签订的借款合同和房地产抵押合同是双方当事人的真实意思表示，除个别条款于法不符外，其他内容合法有效，应受法律保护。原告要求被告偿还借款本金15万元及利息或以抵押物的折价或者变卖、拍卖该抵押物所得价款优先受偿的主张有理，应予支持。被告将已抵押给原告的抵押物重复抵押给第三人长泰建行，但该抵押时间在后，且未依法办理抵押物登记，该抵押合同尚未生效。其请求对该抵押物有优先受偿权于法无据，应予驳回。被告隐瞒抵押事实，将抵押物分别转让给第三人戴某某、李某某、杨某戊的行为无效，不受法律保护。据此，被告应承担偿还向原告的借款人民币15万元及利息的责任(第三人长泰建行与被告的借款另案处理)。被告与第三人戴某某、李某某、杨某戊依无效转让行为所取得的财产应相互返还。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国经济合同法》第四十条第一款第二项、第七条第一款第一、二项、第二款、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十九条第一款、第五十三条第一款、第五十四条第(二)的规定，判决如下：
一、被告福建省长泰县武安住宅开发公司尚欠原告长泰县X村信用合作社借款本金15万元及利息(利息按合同的约定计付至还款之日止)，限于本判决生效后十日内付清。
二、被告福建省长泰县武安住宅开发公司地址在长泰县武安住宅开发公司地址在长泰县X镇X路西侧A幢(北面)二楼（略）商业用房抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款由原告优先受偿。
三、被告福建省长泰县武安住宅开发公司将抵押给原告的抵押物转让给第三人戴某某、李某某、杨某戊的行为无效。
四、被告福建省长泰县武安住宅开发公司与第三人戴某某依无效合同所取得的财产应相互返还，限于本判决生效后十日返还完毕。
五、被告福建省长泰县武安住宅开发公司与第三人李某某依无效合同所取得的财产应相互返还，限于本判决生效后十日返还完毕；
六、被告福建省长泰县武安住宅开发公司与第三人杨某戊依无效合同所取得的财产应相互返还，限于本判决生效后十日返还完毕；
七、驳回第三人中国建设银行福建省长泰县支行的诉讼请求。
本案受理费人民币5061元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。
审判长林某安
审判员张松海
代理审判员黄勇忠
二○○○年九月二十八日
书记员洪志荣
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