上诉人李某某、原某某因与邓某甲房屋买卖合同纠纷

当事人: 法官: 文号:郴州市中级人民法院

湖南省郴州市中级人民法院

民事判决书

（2011）郴民一终字第X号

上诉人（原某被告）李某某，女，X年X月X日出生。

委托代理人陈西元，湖南福城（略）事务所（略）。

上诉人（原某第三人）原某某，男，X年X月X日出生，系李某某丈夫。

被上诉人（原某原某）邓某甲，男，X年X月X日出生。

委托代理人邓某乙，男，X年X月X日出生，系邓某甲儿子。

委托代理人谭某某，男，X年X月X日出生。

上诉人李某某、原某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2010）资法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年2月22日公开开庭审理了本案，上诉人及其委托代理人，被上诉人及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原某法院审理查明：李某某与原某某于1979年结婚，系夫妻关系。2004年李某某和原某某购买了资兴市X镇X路延伸段的房屋一套，面积是146.9平方米，房屋产权登记在李某某名下。原某邓某甲的儿子邓某乙欲购买房屋，后来以邓某甲的名义与李某某达成房屋买卖意向，2006年7月6日，邓某乙交付了8万元购房款给李某某。2006年9月4日，邓某甲与李某某签订《房屋转让协议》，协议约定：该房屋售价为（人民币）捌万元整，乙方（即邓某甲）应于本合同签订之日一次交付房款捌万元整，甲方（即李某某）应于房屋产权证更名办理完毕之日起将该房屋交付给乙方，具体付款方式可由双方另行约定；在本协议签订之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。签订协议之后，李某某即将房屋“三证”和房屋钥匙交付给了邓某甲，现房屋一直由邓某甲管理，但李某某一直未协助原某办理房屋过户登记手续。据此，邓某甲向法院提起诉讼，请求判令李某某履行协议，协助邓某甲办理房屋过户登记手续。

原某法院认为：依法成立的合同，受法律保护。邓某甲与李某某之间签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，符合法律规定，为合法有效合同，《房屋转让协议》第三条中规定的“甲方应于房屋产权证更名办理完毕之日起将该房屋交付给乙方”并非合同生效的附条件约定，因此当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。邓某甲将全部购房款交付李某某，李某某亦将房屋交付给邓某甲，李某某应协助邓某甲办理产权过户手续，以完成权利交付义务，因此邓某甲的诉请符合法律规定，予以支持。李某某辩称《房屋转让协议》是邓某甲伪造的，但未举证加以证明，故对其辩解意见不予采纳。虽然整个房屋买卖过程系邓某乙经手的，但《房屋转让协议》系李某某与邓某甲签订的，且李某某出具的收条也写明“收到邓某甲购房款捌万元整”，因此本案房屋买卖关系发生在邓某甲与李某某之间，本案的诉讼主体没有错误。李某某在出售该房产时与其丈夫即本案第三人居住在一起，第三人并未外出，邓某甲有理由相信出售房屋是李某某和第三人的夫妻共同意思表示，因此对第三人的“请求法院确认李某某与邓某甲《房屋转让协议》无效”的主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条之规定，作出如下判决：一、原某邓某甲与被告李某某于2006年9月4日签订的《房屋转让协议》合法有效；二、被告李某某在判决生效后一个月内协助原某邓某甲办理房屋过户登记手续；三、驳回第三人原某某的诉讼请求。案件受理费1,800元，减半收取900元，由原某邓某甲和被告李某某各负担450元。

原某判决后，李某某、原某某不服，向本院提起上诉称：（1）原某认定事实不清，证据不足。第一、原某认定《房屋转让协议》合法有效错误。该协议中的房屋原某产证号为资国用产权（2005）第X号，税契字X号房屋标的物根本不存在。第二，原某产权、税契字是国用的房屋，私人是不能转让的。第三，协议中的第二条土地使用权取得方式为无偿取得错误，该协议违法，也是无效的。本案的真实情况是，因资兴7.15洪灾，邓某甲家的房屋被冲垮，邓某甲的儿子邓某乙为了领取7,200元救灾补偿款，上诉人应邓某乙的要求写下收条，该收条系押金。此后把整套房产手续都给了他，不久被上诉人拿了他人的一份协议照抄，所以出现了今天双方签字的《协议》，且因为不是买卖房屋，而是帮忙，所以上诉人没有告诉原某某。（2）原某适用法律错误。第一，原某判决被告李某某在判决生效后一个月内协助原某邓某甲办理房屋过户登记手续，违反《城市房地产管理法》第六十一条第三款规定和《城市房地产转让管理规定》第六条、第七条、第八条规定。第二，被上诉人邓某甲的起诉已经超过法律规定的诉讼时效。故请求二审法院撤销原某，驳回邓某甲的诉讼请求。

被上诉人邓某甲答辩称：（1）原某事实清楚，证据充分。被答辩人声称协议中的“房产证号为资国用产权（2005）第X号，税契字第X号”标的物不存在，实际上“房产证号”这是笔误，应为“土地使用证号”，对整个协议合法性、真实性没有影响，协议买卖的房产应以实际交付的原某证件和房产实物为准。被答辩人李某某声称80,000元是作为押金没有依据。被答辩人原某某称回老家探亲去了，李某某未告诉他，与事实不相符。（2）原某判决适用法律并无不当。第一，被答辩人称已过90日申请办证期，这与房屋买卖合同纠纷的本案没有关系。第二，被答辩人称房屋买卖未经其他共有人书面同意，房地产不得转让，理由不成立，答辩人有理由相信出售房屋是两被答辩人夫妻的共同意思表示。第三，被答辩人称本案超过诉讼时效，理由不成立。原某中被答辩人从未提过诉讼时效的问题，说明被答辩人本身就承认未过诉讼时效。故请求二审维持原某。

本院二审查明：本案双方当事人于2006年9月4日签订的《房屋转让协议》中的房屋座落在资兴市X镇X路延伸段栋第层，原某屋所有权人为李某某，建筑面积为146.90平方米；该房屋土地使用权证号为资国用（2005）第X号，土地使用权人为李某某，地类（用途）为城镇混合住宅用地，使用权类型为出让，土地使用面积为25.74平方米；该房屋契证号为第X号，纳税人为李某某，实征税额为423元。双方签订《房屋转让协议》第一条中该房屋原某产证为资国用（2005）第X号应为土地使用权证，系笔误。现该房屋所有权证，土地使用权证，税契证均在邓某甲手中。在签订《房屋转让协议》前，邓某甲的儿子邓某乙交给了李某某的儿子原某辉购房款30,000元，原某辉于2006年9月6日补写了收据；2006年7月6日，李某某收取了邓某甲购房款50,000元，出具了80,000元的购房款收条。

另查明，资兴市发生特大山洪灾害的时间是2006年7月15日。

二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。

本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，当事人在二审争议的焦点有以下三点：

一、双方签订的《房屋转让协议》是否是当事人的真实意思表示的问题。上诉人李某某、原某某认为，与邓某甲签订的《房屋转让协议》不是其真实意思表示，收取的8万元是押金，签订该协议，是为了邓某甲领取救灾款。从本案查明的事实看，邓某甲与李某某，李某某之子原某辉在签订《房屋转让协议》前，分二次收取了邓某甲的购房款共计80,000元，且在签订《房屋转让协议》后，交付给了邓某甲争议房屋的房产证、土地使用权证、税契证和争议房屋的钥匙，李某某收取邓某甲的购房款时间也发生在资兴市2006年7月15日特大洪灾之前的2006年7月6日。收条上写明的也系收到购房款，而非押金。故李某某、原某某认为签订《房屋转让协议》是为了帮邓某甲领取救灾款的理由与本案事实相悖。因此，双方当事人在签订《房屋转让协议》时，意思表示真实。

二、《房屋协议协议》是否合法有效的问题。上诉人李某某、原某某认为该《房屋转让协议》内容违反《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》，协议应为无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定了违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。从本案双方当事人签订的《房屋转让协议》内容上看，该协议形式虽不全面，但不存在违反法律、法规的禁止性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款所规定的内容是明确房屋转让或者变更，应向县级以上人民政府房产管理部门申请房产变更登记，是规范房地产权属登记管理的一种程序规定，与本案双方当事人之间的《房屋协议协议》内容不冲突。《城市房地产转让管理规定》第六条第四项所指的是其房地产，未经其他共有人书面同意不得转让。而本案所转让的房屋，房屋所有权人为李某某，李某某与原某某虽系夫妻关系，李某某将争议房屋转让给邓某甲时，邓某甲相对于原某某来说，属善意的第三人，邓某甲有理由相信，原某某清楚转让房屋事项。《城市房地产转上管理规定》第七条第二项明确的是当事人在签订转让合同后90日内持当事人的合法证明、合同、房地产权属证书向房地产管理部门提出申请，办理房地产转让的程序。邓某甲在签订《房屋转让协议》后，虽违反了该程序，但并不导致双方签订的合同无效。《城市房地产转让管理规定》第八条是指房地产转让合同应当载明的主要内容。邓某甲与李某某双方之间《房屋转让协议》在内容上不完备，诸如缺少违约责任条款，但并不因此说明该合同属于无效合同。

三、本案诉讼时效的问题。李某某、原某某上诉提出，本案已过诉讼时效，邓某甲起诉，不应保护。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。李某某、原某某在一审诉讼期间，就本案并未提出已过诉讼时效之抗辩，因此，李某某、原某某在二审未提供新的证据证明邓某甲的请求权已过诉讼时效的情况下，就本案超过诉讼时效的理由，不予支持。

综上所述，原某判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人李某某、原某某提出的理由及请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原某。

二审案件受理费160元，由上诉人李某某、原某某负担。

本判决为终审判决。

审判长李某春

审判员蒋向京

审判员许永通

二○一一年三月十日

代理书记员韩淑静

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原某决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原某决；