上诉人（原审被告）北京润腾广告有限公司，住所地北京市密云县工业开发区A区X路X号。
法定代表人郑某某，董事长。
委托代理人张某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人高梅，北京市大禹律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京房地产广告有限公司，住所地北京市昌平区X镇常兴庄X号。
法定代表人房，经理。
委托代理人闫某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京房地产广告有限公司顾问，住（略）。
上诉人北京润腾广告有限公司（以下简称润腾公司）因与被上诉人北京房地产广告有限公司（以下简称房地产公司）之间租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2008）朝民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年8月18日受理后，依法组成由法官孙田辉担任审判长，法官张岩、刘茵参加的合议庭，并于2009年10月29日召集双方当事人公开开庭进行了审理，上诉人润腾公司的委托代理人张某、高梅，被上诉人房地产公司的委托代理人闫某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
房地产公司一审诉称：2005年3月19日，房地产公司与润腾公司签订协议，房地产公司将其经营的北京市朝阳区三源里X号楼楼顶广告牌交予润腾公司独立经营，有效期6年，至2009年10月10日止。润腾公司自2005年2月15日起每年向房地产公司交纳广告牌管理费25万元。润腾公司支付了10万元解决遗留问题款项外，还交纳了2005年半年的管理费x元。润腾公司尚欠2005年下半年的管理费x元以及房地产公司在2006年6月20日为润腾公司垫付的广告占地费25万元，故房地产公司诉至法院，要求润腾公司偿还垫付的广告占地费25万元，支付管理费x元，支付滞纳金x.5元（以x元为基数，按日万分之五计算，自2005年10月22日起至2009年2月28日止），并承担本案诉讼费用。
房地产公司向一审法院提交以下证据予以证明：1、2005年3月19日协议书；2、照片5张；3、2005年3月22日房地产公司给北京市朝阳区国土资源和房屋管理局左家庄管理所（以下简称左家庄房管所）的通知；4、2005年10月10日关于催缴三源里北小街X、X号楼楼顶广告费的函；5、2005年11月15日润腾公司给左家庄房管所的函；6、2006年3月15日润腾公司给房地产公司的函；7、2005年10月19日房地产公司给润腾公司的催告函；8、润腾公司工商档案查询；9、2004年12月20日房地产公司给北京嘉祥广告有限公司出具的函；10、2005年7月21日，左家庄房管所给房地产公司出具的催缴函；11、2006年3月9日房地产公司给润腾公司的终止通知；12、发票1张、收据1张；13、北京市市政管理委员会户外广告媒体设置续延登记表；14、2003年6月19日房地产公司与左家庄房管所签订的合同。
润腾公司一审辩称：第一，房地产公司未按合同约定提供设置广告牌相关法律文件，导致润腾公司无法继续经营广告牌。第二，房地产公司在2005年10月书面告知润腾公司解除了合同，而且于2005年11月将涉案的广告牌租赁给了另外一家公司，因此不可能产生本案的占地费。第三，房地产公司不能证明其向左家庄房管所垫付了2005年下半年的占地费。第四，润腾公司不存在违约行为，没有义务承担违约责任，更没有义务支付滞纳金。综上，请法院驳回房地产公司的诉讼请求。
润腾公司向一审法院提交以下证据予以证明：1、2005年3月19日协议书；2、收据；3、房地产公司与左家庄房管所签订的合同书；4、2005年6月9日润腾公司给房地产公司的函件；5、2005年6月16日房地产公司给润腾公司的律师函；6、2005年8月1日房地产公司给润腾公司的催告函；7、2005年10月19日房地产公司给润腾公司的催告函；8、2005年10月31日房地产公司给润腾公司的解除通知；9、2005年11月1日润腾公司给房地产公司的函件；10、2005年11月1日证明及快递单；11、房地产公司与北京禾晨广告有限公司（以下简称禾晨公司）签订的合同；12、发票；13、2005年11月15日函件；14、2005年11月23日照片2张；15、2005年11月11日北京奥运会组委会新闻宣传部函件；16、2005年12月26日润腾公司给房地产公司的函件；17、2005年12月26日，润腾公司给左家庄房管所的函件；18、2005年12月26日润腾公司给禾晨公司的律师函；19、2006年3月24日照片2张；20、2006年5月19日房地产公司给润腾公司的催告函；21、2007年4月2日照片2张；22、润腾公司与北京市供电局的电费结算方式协议、付款授权书。
经一审法院庭审质证，润腾公司对房地产公司提交的证据1-8，10-12、14的真实性不持异议；对证据9的真实性持有异议，认为无法核实，且与本案无关；对证据13认为超过了举证期限，且从内容来看批文的有效期只续延到2001年12月1日，与本案无关。房地产公司对润腾公司提交的证据1、2、3、4、7、8、10、13、14、15、16、17、22的真实性、合法性、关联性不持异议；对证据5的真实性不持异议，但认为是润腾公司单方发出的，内容与合同条款不符；对证据6的真实性不持异议，但认为房地产公司未变更占地费的交付时间，而是在履行其与房管所的合同；对证据9的真实性不持异议，但不认可其内容；对证据11、12的真实性不持异议，但认为与本案无关；对证据18、19、20的真实性不持异议，认可收到了。一审法院认为，房地产公司提交的证据9系原件，但与本案无关，故对其真实性法院予以确认，对关联性不予确认；其他证据，因双方当事人对真实性均不持异议，故法院对其真实性均予以确认。
一审法院根据上述认证查明：2005年3月19日，房地产公司（甲方）与润腾公司（乙方）签订协议，约定：一、1998年甲方让郑某芝（乙方法定代表人）从甲方辞职，作为辞职的前提条件，甲方将北京市朝阳区三源里X号楼楼顶广告牌交于乙方独立经营。二、双方确认，北京市朝阳区三源里X号楼楼顶广告牌的材料费、建设施工费、设备费均系乙方投资，由甲方施工完成。三、基于本协议一、二两款内容及北京市市政管委对该广告牌批件的现实状况，双方约定：甲方负责广告位的合法报批手续，并提供乙方所需要的合法文件。甲方收取乙方经营广告牌的管理费。乙方收取上述广告牌的管理费。乙方拥有上述广告牌的所有权、经营权、处置权，经营收入为乙方所有。乙方认可甲方于2003年6月19日与北京市朝阳区国土资源和房屋管理局左家庄房管所签订的占地协议（合同有效期为6年，即2003年10月6日起至2009年10月10日），甲方同意乙方继续直接支付左家庄房管所占地费。在合同有效期内，如乙方需要，乙方有权与左家庄房管所商议改签涉及X号楼楼顶广告牌的合同事宜。四、乙方每年按时支付甲方管理费人民币25万元。本合同涉及的乙方向甲方交纳管理费自2005年2月15日起计算交付。交付时间为每年的5月15日和11月15日分两次，每次各支付全年管理费的50%，即每次各支付人民币x元，此后年度以此类推。如乙方未能按期交纳管理费，且逾期超过七个工作日，则每逾期一天按应交款的万分之五交纳滞纳金。
上述合同签订后，房地产公司向润腾公司交付了广告牌，润腾公司按合同约定发布了广告。2005年3月22日，房地产公司向左家庄房管所发函，内容为：我公司2003年6月19日与贵所签订了租用三源里北小街X号楼、X号楼的楼顶广告牌业务（2003年10月10日至2009年10月10日），每年每栋楼交纳占地费50万元整。现润腾公司属我公司管理，独立经营X号楼广告牌，为简化财务手续，由该公司直接支付该楼广告占地费。2005年6月2日，润腾公司直接向左家庄房管所支付了2005年上半年占地费25万元。2005年6月3日，润腾公司交付了2005年上半年的广告牌管理费x元。此后，润腾公司未再支付广告占地费及广告牌管理费。
2005年6月9日，润腾公司向房地产公司发函，认为房地产公司至今未提供广告牌合法文件及媒体转让书的证明，要求房地产公司在收到本函后三个工作日内就有关事项予以书面答复，否则由此违约而引发的一切经济损失，全部由房地产公司承担。
2005年6月16日、8月1日，房地产公司委托律师向润腾公司发函，要求润腾公司依左家庄房管所要求时间，即分别于每年的10月6日前向左家庄房管所支付当月至次年3月广告占地费，于4月6日支付当月至9月的广告占地费，广告占地费由润腾公司直接向左家庄房管所支付。
2005年10月19日，房地产公司向润腾公司发出催告函，内容为：左家庄房管所先后向房地产公司发来数封催缴函（函件附后），要求支付应于2005年4月6日前支付的25万元广告占地费，且润腾公司于2005年10月6日前应支付的广告占地费也已逾期。望润腾公司在收到本催告函之日起五日内，以尽快办理广告占地费的支付事宜……如果润腾公司在收到本函件后逾期仍不支付广告占地费，则房地产公司将解除双方于2005年3月19日签订的协议书，终止与润腾公司的合作。2005年10月31日，房地产公司向润腾公司发出解除协议通知，内容为润腾公司未支付占地费，经房地产公司催告后仍未给予重视，因此要求润腾公司自本通知书送达日起三日内自行拆除朝阳区三源里X号楼楼顶广告牌上的广告面，逾期不拆除，房地产公司有权随时拆换该处广告画面。润腾公司未拆除广告画面，房地产公司于2005年10月31日将润腾公司的广告牌画面覆盖。
2005年11月10日，房地产公司与禾晨公司签订合同书，约定房地产公司委托禾晨公司在北京朝阳区三源里北小街X号楼楼顶发布广告，广告发布期限为2005年11月10日至2007年12月9日。房地产公司以禾晨公司的广告覆盖了润腾公司的广告。
一审法院另查明一：2003年6月19日，左家庄房管所与房地产公司签订合同，约定，左家庄房管所全权委托房地产公司独家代理三源里北小街X号楼、X号楼、X号楼楼顶的全部广告业务（X号楼的广告占地费在该广告位建成后执行）。房地产公司负责广告发布的合法报批手续、保证广告发布的合法性。房地产公司每年向左家庄房管所交纳100万元的广告占地费，广告占地费在广告发布之后支付，每年的广告费分二期支付，每半年为一期，每期50万元，付款时间与广告主交费时间同步进行，不得延期。
一审法院另查明二：房地产公司于2005年10月13日向左家庄房管所交纳了2005年4月至9月的占地费用25万元。房地产公司称此后不需要办理审批手续了，在奥运会之前均可发布广告。
庭审中，房地产公司提交了北京市户外广告媒体设置续延登记表，该登记表显示广告批准设置期至2001年12月1日。
一审法院认为：房地产公司与润腾公司签订的广告牌租赁合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的相关规定，属合法有效合同。双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。房地产公司依约交付了广告牌，润腾公司亦发布了广告，故润腾公司应当按合同约定支付广告占地费及管理费。润腾公司没有证据证明因房地产公司未提交设置广告牌的相关法律文件，造成其广告牌无法正常经营，故其该项答辩意见，法院不予采信。润腾公司对房地产公司与左家庄房管所之间的合同内容是知悉的，房地产公司与左家庄房管所的合同中约定广告费在广告发布之后支付，每年的广告费分二期支付，每半年为一期，付款时间与广告主交费时间同步进行，合同的有效期为6年即2003年10月6日起至2009年10月10日止。从上述内容可以认定，润腾公司应于2005年4月6日、2005年10月6日交付广告占地费。房地产公司曾多次致函要求润腾公司在上述期内支付广告占地费用，说明润腾公司对交付广告占地费的时间是知道的。润腾公司未按约定时间交纳占地费用，其行为系违约行为，且润腾公司在房地产公司催告后，仍未履行交付占地费的义务，故房地产公司有权解除合同，收回租赁物。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于房地产公司于2005年10月31日将润腾公司的广告覆盖，故润腾公司应当按广告实际发布的时间支付管理费。润腾公司实际租赁期间为2005年2月15日起至2005年10月31日，管理费共计x元，润腾公司已支付x万元，尚欠x元。合同约定管理费交付时间为每年5月15日和11月15日分两次支付，每次支付全年管理费的50%，即每次各支付x元。如润腾公司未能按期交纳管理费，且逾期超过七个工作日，则每逾期一天按应交款的万分之五交纳滞纳金。该滞纳金的性质实质是违约金，润腾公司未按期支付管理费，则应当按日万之五支付违约金，起止时间自2005年11月25日起算至2009年2月28日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百四十八条的规定，判决：一、润腾公司于判决生效之日起十日内给付房地产公司占地费二十五万元，管理费五万八千五百八十元；二、润腾公司于判决生效之日起十日内给付房地产公司违约金（以五万八千五百八十元为基数，按日万分之五计算，自二ＯＯ五年十一月二十五日起至二ＯＯ九年二月二十八日止）；三、驳回房地产公司的其他诉讼请求。如果润腾公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
润腾公司不服一审法院判决，向本院提出上诉称：一、根据双方当事人签订的《协议书》，办理广告位的合法报批手续并向润腾公司提供所需的合法文件是房地产公司的合同义务，在《协议书》有效期内，房地产公司始终没有向润腾公司提供广告牌的合法审批文件，故实际是房地产公司违约在先，所以润腾公司未向房地产公司支付2005年8月15日—10月31日的管理费，润腾公司对此不存在违约行为，也不应承担违约金；二、一审法院判决认定润腾公司对“2005年4月6日、2005年10月6日交付广告费的时间是知道的，润腾公司未按约定的时间交纳占地费用，其行为系违约行为”与客观事实不符；三、润腾公司的广告牌租赁期间为2005年2月15日至同年10月31日，共计259天。依据租赁《协议书》计算该期间的管理费应是x.26元。一审法院确认管理费为x元与事实不符；四、一审法院判决润腾公司支付25万元广告牌占地费没有合法依据，润腾公司只租赁广告牌259天，不应支付365天的占地费。综上，润腾公司请求法院撤销一审法院判决，依法改判。
房地产公司服从一审法院判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院另查明，润腾公司与房地产公司自2003年10月份起就涉案广告牌的占地费交纳即存在口头协议，由润腾公司直接向左家庄房管所交纳涉案广告牌占地费用每年50万元。该广告牌也一直由润腾公司从2003年10月份实际使用至双方2005年10月31日解除合同日止。
上述事实，有当事人提交的证据及当事人陈述在案佐证。
本院认为，房地产公司与润腾公司签订的广告牌租赁合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。房地产公司依约交付了广告牌，润腾公司亦使用该广告牌发布了广告，故润腾公司应当按合同约定支付广告占地费及管理费。润腾公司上诉提出因房地产公司未提交设置广告牌的相关审批文件，造成其广告牌无法正常经营，房地产公司存在违约行为的主张，鉴于润腾公司没有提供任何证据证明其该项上诉主张成立，故本院不予采信。润腾公司上诉提出一审法院判决润腾公司支付25万元广告牌占地费没有合法依据，润腾公司只租赁广告牌259天，不应支付365天的占地费。因润腾公司自2003年10月即依照口头约定直接向左家庄房管所交纳涉案广告牌的占地费，其对房地产公司与左家庄房管所之间的合同内容也是明确知悉的，房地产公司与左家庄房管所的合同中约定广告费在广告发布之后支付，每年的广告费分二期支付，每半年为一期，付款时间与广告主交费时间同步进行，合同的有效期为6年即2003年10月6日起至2009年10月10日止。从上述内容可以认定，润腾公司应每年分两期于4月、10月交付广告占地费。润腾公司于2005年6月份交纳了广告占地费用25万元，单据注明系2005年上半年的费用，现润腾公司没有证据证明其交纳的25万元是2005年4月至10月的占地费，且从其发给左家庄房管所函件内容看，其亦认可未交纳2005年下半年占地费，故应当认定润腾公司于2005年6月份交纳的占地费应当是自2004年10月份至2005年4月份的费用，其尚欠2005年4月份至10月份的广告占地费25万元未交纳，故润腾公司的该项上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。润腾公司上诉还提出润腾公司的广告牌实际租赁期间为259天。依据租赁《协议书》计算的管理费应是x.26元，一审法院确认管理费为x元与事实不符的主张，鉴于一审法院对于管理费的计算确实有误，故本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2008）朝民初字第x
号民事判决；
二、北京润腾广告有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京房地产广告有限公司占地费二十五万元，管理费五万二千三百九十七元；
三、北京润腾广告有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京房地产广告有限公司违约金（以五万二千三百九十七元为基数，按日万分之五计算，自二ＯＯ五年十一月二十五日起至二ＯＯ九年二月二十八日止）；
四、驳回北京房地产广告有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费八千零四十三元，由北京房地产广告有限公司负担二千零七十六元（已交纳）；由北京润腾广告有限公司负担五千九百六十七元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。
二审案件受理费五千九百二十九元，由北京润腾广告有限公司负担五千八百七十九元（已交纳）；由北京房地产广告有限公司负担五十元（已由北京润腾广告有限公司垫付，于本判决生效后七日内给付北京润腾广告有限公司)。
本判决为终审判决。
审判长孙田辉
审判员张岩
代理审判员刘茵
二ΟΟ九年十一月十九日
书记员王敬
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
