上诉人（原审被告、反诉原告）北京丰海香园餐饮有限公司，住所地北京市丰台区怡海花园富润园X号楼。
法定代表人张某某，经理。
委托代理人王某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京新世纪民商法研究所副主任，住（略）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京怡海达丰物业管理有限公司，住所地北京市丰台区X路X号。
法定代表人袁某某，董某长。
委托代理人董某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京怡海达丰物业管理有限公司法律顾问，住（略）。
上诉人北京丰海香园餐饮有限公司（以下简称餐饮公司）因与被上诉人北京怡海达丰物业管理有限公司（以下简称怡海物业公司）之间供用热力合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2009)丰民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年9月15日受理后，依法组成由法官钱丽红担任审判长，法官盛涵、刘斌参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
怡海物业公司一审诉称：2006年10月27日，双方签订了北京怡海花园物业管理公约，约定餐饮公司每年供暖费x.25元，供暖费于每年10月30日前缴纳。逾期未缴者，每天加收其应缴款额的5‰的滞纳金。之后，餐饮公司在怡海物业公司管理的怡海花园小区富润园X号楼底商开办了丰海香园大酒楼，酒楼经营至今。怡海物业公司向餐饮公司提供了供暖服务，但餐饮公司却未支付2007年11月15日至2009年3月15日两个年度的供暖费，共计x元。怡海物业公司因此向法院起诉，要求餐饮公司支付供暖费x元、滞纳金（自2009年3月1日计至判决之日止，按每日5‰计算），并承担案件受理费。
餐饮公司一审辩称并反诉称：餐饮公司经营的酒楼接手后格局并未发生变化，其中有681.63平方米的面积没有加装供暖设施。餐饮公司曾向怡海物业公司反映过没有供暖设备的面积、供暖温度未达到16℃，怡海物业公司未予解决。怡海物业公司应将已缴纳的该部分供暖费予以返还。因为包房供暖温度不足，导致餐饮公司经营受到影响。餐饮公司于2009年2月20日退租，有25天的供暖不应计费，应扣除x.50元，剩余供暖费餐饮公司同意交纳。另外，餐饮公司不认可怡海物业公司的收费标准。综上，餐饮公司提起反诉要求怡海物业公司返还681.63平方米的供暖费x.05元，并赔偿营业损失x元。
怡海物业公司一审针对反诉辩称：采暖平面图上标示的供暖设备均已安装，如需加装应由产权人提出，物业公司无法单方解决。对建筑物收取供暖费应按建筑总体面积计算，故不同意返还餐饮公司x.05元供暖费。怡海物业公司认可餐饮公司于2009年2月20日退租，同意扣减25天的供暖费x.50元。餐饮公司不能证明供暖温度不足及与经营损失间的关系，故不同意餐饮公司的反诉请求。
一审法院经审理查明：2006年10月27日，北京达丰物业管理有限公司与餐饮公司签订北京怡海花园物业管理公约，约定：北京达丰物业管理有限公司负责为餐饮公司承租的丰台区怡海花园富润园X号楼底商供暖，房屋建筑面积1582.15平方米，取暖费：每年收取一次，按实际面积，根据物价局京价（商）字（2001）X号文件规定，以每建筑平米35元/采暖季向用户收取费用（采暖方式为天然气供暖）。供暖期为每年的11月15日至次年的3月15日。面积为1582.15平方米，承租人应缴纳供暖费合计为x.25元；缴付费用：承租人应于每年10月30日前缴纳冬季供暖费；逾期未缴者，每天增加5‰滞纳金，超过一个月未缴全所有费用的承租人，本公司有权依法向违约承租人追讨欠款，且一切开支由违约承租人支付。收费标准为每平方米建筑面积35元。餐饮公司欠付2007年11月15日至2009年2月20日的供暖费x元。2007年6月19日，经工商行政管理机关核准，北京达丰物业管理有限公司名称变更为怡海物业公司。
一审法院另查明：2006年10月27日，餐饮公司（乙方）与天励投资有限公司（甲方）签订怡海花园富润园X号楼商铺租赁合同，双方约定：租赁区内的供电设施、供水设施、供暖设施、灯光及建筑夹层等公共设施按现有甲方提供的场地状况移交。
一审法院认为：怡海物业公司与餐饮公司签订的物业管理公约，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按约定履行各自的义务。餐饮公司提出其于2009年2月20日退租、有25天的供暖不应计费，应扣除x.50元的辩解意见，怡海物业公司表示认可，法院不持异议。怡海物业公司履行了供暖义务，其索要2007-2009年供暖费中的合理部分，法院予以支持，超出部分，法院不予支持。物业管理公约中对餐饮公司承租的丰台区怡海花园富润园X号楼底商的供暖面积、收费标准、缴费期限和违约责任均作出了明确约定，且在商铺租赁合同中餐饮公司也认可租赁区内的供暖设施按现有提供的场地状况移交，因此怡海物业公司按照房屋整体建筑面积和现有收费标准收费的做法并无不妥。餐饮公司未提供证明供暖温度不足的证据，亦未证明营业损失和供暖之间的联系。因此，餐饮公司提出的供暖温度未达到16℃的情况、怡海物业公司未予解决、故不认可收费标准的辩解意见，法院不予采纳。餐饮公司要求怡海物业公司返还供暖费并赔偿营业损失的反诉请求，证据不足，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条之规定，判决如下：一、餐饮公司于本判决生效之日起十日内给付怡海物业公司供暖费九万九千二百一十四元；二、餐饮公司于本判决生效之日起十日内给付怡海物业公司上述供暖费的滞纳金（自二00九年三月一日至判决之日止，按每日千分之五计算）；三、驳回餐饮公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
餐饮公司不服一审法院上述判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：餐饮公司承包酒楼的部分房间没有独立的供暖设备，更不可能达成供暖温度标准，怡海物业公司亦认可有681.63平方米房间没有供暖设备。因此，原审判决有关餐饮公司交纳该部分供暖费的认定错误。餐饮公司请求二审法院依法撤销原审判决，改判按餐饮公司实际享受的供暖面积交纳供暖费x.9元，返还没有安装暖气房间的供暖费x.05元，支持餐饮公司的反诉请求x元。
怡海物业公司服从一审法院上述判决，其针对餐饮公司的上诉请求二审答辩称：餐饮公司接手天励投资有限公司的房产时，房间设备就是现状，餐饮公司对房产的现状是认可的，供暖设备是整体的，怡海物业公司是对酒楼整体建筑供暖，餐饮公司应当按照合同约定面积交纳供暖费。怡海物业公司请求二审法院依法驳回上诉，维持原审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有怡海物业公司提供的物业管理公约1份、明细表1份、商铺租赁合同1份、名称变更通知1份，采暖平面图1份，北京市物价局价格通知1份，餐饮公司提供的退租确认单1份，产权证1份及双方当事人的陈述意见等证据材料在案佐证。
本院认为：怡海物业公司与餐饮公司签订物业管理公约后，双方均应按约定履行各自的义务。在实际供暖期内，怡海物业公司履行了供暖义务，餐饮公司应当依约交纳供暖费。双方在物业管理公约中对餐饮公司承租酒楼的供暖面积、收费标准、缴费期限和违约责任均作出了明确约定，且餐饮公司在商铺租赁合同中亦认可租赁区内的供暖设施按现有提供的场地状况移交，因此怡海物业公司按照房屋整体建筑面积和现有收费标准收费的做法并无不妥。餐饮公司要求怡海物业公司返还供暖费并赔偿营业损失的上诉请求，证据不足，本院不予支持。综上，一审法院判决处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件本诉受理费二千二百八十一元、反诉受理费一千一百元，由北京丰海香园餐饮有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交至一审法院）。
二审案件受理费三千三百三十四元，由北京丰海香园餐饮有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长钱丽红
审判员盛涵
代理审判员刘斌
二00九年十一月十九日
书记员王某
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