上诉人（原审被告）奇旅网（北京）科技有限公司，住所地本市朝阳区X路X号X楼X室。
法定代表人刘某某，董事长。
委托代理人吴某某，奇旅网（北京）科技有限公司员工。
委托代理人钱某某，奇旅网（北京）科技有限公司员工。
被上诉人（原审原告）北京天盈物业管理有限责任公司，住所地本市东城区新中西里X号楼（巨石大厦X室）。
法定代表人陈某某，董事长。
委托代理人赵某，北京天盈物业管理有限责任公司员工。
委托代理人李军霞，北京市嘉润道和律师事务所律师。
上诉人奇旅网（北京）科技有限公司（下称奇旅网公司）因与被上诉人北京天盈物业管理有限责任公司（下称天盈物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2009）东民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年9月27日受理后，依法组成由法官陈某建担任审判长，法官李仁、种仁辉参加的合议庭审理了本案，现已审理终结。
天盈物业公司在原审中诉称：北京都市伟业投资咨询有限公司（下称为都市伟业公司）就巨石大厦三层D型房屋与天盈物业公司签署《巨石大厦房屋租赁合同》，租赁期限为2008年5月10日至2013年5月9日。2008年8月4日，都市伟业公司及奇旅网公司向天盈物业公司提出申请，要求由奇旅网公司接替都市伟业公司继续享有／履行该公司在上述租赁合同项下的权利／义务。三方于2008年8月5日签订了《三方协议》。同时，天盈物业公司与奇旅网公司重新签订了《巨石大厦房屋租赁合同》。合同约定，奇旅网公司应于2009年5月5日前向天盈物业公司支付2009年5月10日至同年6月9日的房租以及3月份的水电费，但奇旅网公司提出不能按时支付。2009年5月4日，奇旅网公司以书面形式向天盈物业公司承诺于2009年5月15日前将所欠费用一并支付天盈物业公司，但奇旅网公司仍未按期支付。同年5月19日，天盈物业公司再次向奇旅网公司发出书面催缴通知，奇旅网公司未支付任何款项。同年5月20日，天盈物业公司依据合同约定，决定解除与奇旅网公司签订的租赁合同，并向奇旅网公司下发了解除合同通知。现天盈物业公司起诉要求奇旅网公司支付2009年5月10日至同月20日的房屋租金x.78元，违约金5435.10元；支付2009年3月份的水电费436.80元；确认天盈物业公司于2009年5月20日与奇旅网公司解除租赁合同的行为有效；支付解除合同违约金x.82元；腾空承租场地；承担本案的诉讼费用。
奇旅网公司在原审中未到庭亦未提交答辩意见。
原审法院查明：本市东城区新中西里X号巨石大厦房屋为北京巨石房地产开发有限责任公司所有之房产，该公司全权委托天盈物业公司经营管理上述房屋。案外人都市伟业公司曾与天盈物业公司签订合同，承租巨石大厦三层D室房屋。2008年8月4日，都市伟业公司向天盈物业公司发出《变更申请》，要求将承租人变更为奇旅网公司，由奇旅网公司自该日起负责履行合同中的所有权利义务，包括按时交付房租、水电费等。同日，奇旅网公司出具《承诺书》，承诺自当日起奇旅网公司负责履行都市伟业公司与天盈物业公司订立租赁合同中的全部义务。同月5日，天盈物业公司、奇旅网公司及都市伟业公司签订《三方协议》，约定天盈物业公司与奇旅网公司签订一份与原租赁合同内容完全一致的新租赁合同；自2008年8月5日起，由奇旅网公司开始履行原租赁合同及物业服务公约中应由都市伟业公司承担的全部责任及义务，同时享有对应的权利。奇旅网公司按照新租赁合同约定的时间、方式向天盈物业公司支付租金、水电费等费用。奇旅网公司需在合同签订同时，向天盈物业公司交纳3个月房屋租金作为押金，天盈物业公司在收取奇旅网公司交纳押金后，且都市伟业公司交清应向天盈物业公司交纳的所有费用后，退还都市伟业公司按原租赁合同交纳的押金。同日，天盈物业公司与奇旅网公司签订《巨石大厦房屋租赁合同》，约定奇旅网公司承租本市东城区X街X号巨石大厦东区三层3D房屋，该房屋建筑面积为305.45平方米，租赁期限为2008年5月10日至2013年5月9日，租金为4.5元／日／建筑平方米。装修期为2008年3月24日至同年5月9日。租金采取预付制，奇旅网公司需在合同签署后的当日向天盈物业公司一次性支付x.88元，包括押金x.41元、装修期的物业管理费x.25元。租金支付方式为按月支付，支付日期为每月5日，金额为x.47元。奇旅网公司同意，如天盈物业公司包括但不限于缴费通知书发到奇旅网公司时，奇旅网公司拒绝签收，天盈物业公司只需在缴费通知单上注明“拒签”二字，即可视为奇旅网公司已签收。奇旅网公司欠款（含房费、杂费、违约金等各项应付款项）超过5个工作日时，天盈物业公司有权终止合同、追收欠款，由此引发的一切后果由奇旅网公司承担。在租赁期内，奇旅网公司发生的租赁面积内的一切费用由奇旅网公司自行承担，包括但不限于电费、水费、燃气费等等。奇旅网公司所交押金只是作为天盈物业公司履行租赁合同的信用保证，奇旅网公司不履行合同，出现违约，履约押金不退。合同到期后，奇旅网公司全部履行合同，天盈物业公司在30日内凭押金收据退还奇旅网公司押金。如奇旅网公司未按合同约定按时支付各项租金和其他费用，属奇旅网公司违约。每逾期1天，奇旅网公司同意向天盈物业公司支付欠费总额5‰的违约金。如奇旅网公司未按约定按期支付租金和其他应付费用，又未得到天盈物业公司延期许可，奇旅网公司应承担违约责任，天盈物业公司有权要求奇旅网公司继续履行付款义务，同时天盈物业公司有权解除合同并收回房屋。天盈物业公司收回房屋时，奇旅网公司租赁范围内全部设施、设备及物品作为质押物由天盈物业公司占有用以担保奇旅网公司履行其应付债务。在天盈物业公司公布解除合同3日内，奇旅网公司交清欠费后，天盈物业公司将物品返还奇旅网公司。如奇旅网公司仍不交清欠费，天盈物业公司有权将所有设施、设备及物品折价、冲抵或以变卖的价款首先用来清偿奇旅网公司所欠费用。同时，奇旅网公司仍须支付天盈物业公司相当于剩余合同期限租金总x%的违约金。合同履行期内，任何一方提前解除本合同，均属违约（因奇旅网公司欠费或严重违约致使天盈物业公司提前解除合同的属奇旅网公司违约），由违约方向守约方支付相当于剩余合同期限租金总额x%的违约金，如有其他损失发生由违约方向守约方赔偿损失。在未按合同约定付款（包括但不限于房屋租金、电费、通信费、停车费等）超过5个工作日的，奇旅网公司除承担违约责任并负责赔偿外，本合同自动解除，双方无须再办理任何手续。上述合同签订后，奇旅网公司开始使用诉争房屋。合同履行过程中，奇旅网公司未按期支付2009年5月10日至同年6月9日的租金及同年3月份的水电费，为此，天盈物业公司向奇旅网公司发出《催款通知》。2009年5月4日，奇旅网公司出具《承诺书》，承诺于同年5月5日前支付同年4月10日至5月9日的房屋租金及滞纳金x.10元及水电费473.40元；于同年5月15日前支付同年5月10日至6月9日的房屋租金x.47元及水电费436.80元。逾期未付，奇旅网公司同意承担违约责任。由于奇旅网公司未按约定支付2009年5月10日至同年6月9日的租金，天盈物业公司于2009年5月19日再次致函奇旅网公司，要求奇旅网公司于2009年5月19日前支付上述费用。在奇旅网公司仍未支付的情况下，天盈物业公司于同年5月20日向奇旅网公司发函，告知奇旅网公司合同自动解除，天盈物业公司将于2009年5月20日下午5时始收回房屋。现诉争房屋仍由奇旅网公司使用。
上述事实，有天盈物业公司当庭陈某以及《变更申请》、《承诺书》、《三方协议》、《巨石大厦房屋租赁合同》、《承诺书》、函件等证据材料在案佐证。
原审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。奇旅网公司经合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。天盈物业公司与奇旅网公司订立的《巨石大厦房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应严格遵守。在合同履行过程中，奇旅网公司未按约定支付租金已构成违约，应当承担违约责任。现天盈物业公司要求奇旅网公司支付租金、水电费及逾期付款违约金，理由正当，应予支持。关于解除合同问题，依据约定，在奇旅网公司逾期付款达5日的情况下，合同自动解除。现天盈物业公司在奇旅网公司逾期付款的情况下，要求于2009年5月20日与奇旅网公司解除合同，理由正当，应予支持。关于天盈物业公司要求奇旅网公司支付解除合同违约金的诉讼请求，其金额低于合同约定的违约金标准，故对天盈物业公司的该项诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、确认北京天盈物业管理有限责任公司与奇旅网（北京）科技有限公司签订的《巨石大厦房屋租赁合同》已于二○○九年五月二十日解除；二、奇旅网（北京）科技有限公司于本判决生效后五日内将其承租的本市东城区新中西里十三号巨石大厦东区三层3D房屋腾空交北京天盈物业管理有限责任公司收回；三、奇旅网（北京）科技有限公司于本判决生效后五日内给付北京天盈物业管理有限责任公司二○○九年五月十日至同月二十日的房屋租金一万五千一百一十九元七角八分、违约金五千四百三十五元一角；四、奇旅网（北京）科技有限公司于本判决生效后五日内给付天盈物业公司北京天盈物业管理有限责任公司水电费四百三十六元八角；五、奇旅网（北京）科技有限公司于本判决生效后五日内给付北京天盈物业管理有限责任公司解除合同违约金二十五万零八百五十元八角二分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱某务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
奇旅网公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉主要理由是：1、原审法院审理本案程序有误，不应当适用简易程序，在奇旅网公司因堵车迟到15分钟的情况下缺席开庭，并又择期宣判。2、原审法院判决认定事实错误，判决奇旅网公司给付解除合同违约金x.82元没有法律依据。3、原审判决主文第二项没有依据，是在没有天盈物业公司诉讼请求的情况下自行审理判决。请求二审法院依法审理本案。其上诉请求是：1、撤销北京市东城区人民法院（2009）东民初字第x号民事判决，发回重审或依法改判；2、本案一审、二审的诉讼费由天盈物业公司承担。
天盈物业公司服从原审法院判决。其针对奇旅网公司的上诉理由答辩称：奇旅网公司称其九点半到法庭与事实不符，原审法院通知开庭的时间是10点，奇旅网公司没到，法官又打电话联系之后，奇旅网公司仍没有到，所以本案的缺席审理是符合法律规定的；一审适用简易程序，不受30日举证期限的限制，所以原审法院审理程序合法。主张违约金是依据合同约定的，如按合同计算应当支付x元的违约金，天盈物业公司只主张了3个月的空置期的租金。另外，天盈物业公司的诉讼请求有要求奇旅网公司腾空所租赁房屋，原审判决主文第二项是依据天盈物业公司的诉讼请求作出的。请求二审法院驳回上诉人奇旅网公司的上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：
天盈物业公司与奇旅网公司订立的《巨石大厦房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，奇旅网公司未按约定支付租金已构成违约，应当承担违约责任。现天盈物业公司要求奇旅网公司支付租金、水电费及逾期付款违约金，理由正当，应予支持。
关于上诉人奇旅网公司的上诉理由，本院认为，原审法院适用简易程序并不违反法律规定。奇旅网公司在收到法院依法送达的开庭传票后，未按开庭传票上的要求到庭参加诉讼，在此情况下，原审法院依法缺席开庭符合法律规定。原审法院在开庭后，则其进行宣判亦符合法律规定。原审法院判决由奇旅网公司承担违约责任，给付天盈物业公司违约金是有合同依据的。原审判决主文第二项也是依据天盈物业公司的诉讼请求作出的。
综上，奇旅网公司的上诉理由均无事实依据和法律依据，本院不予采信，其上诉请求应予驳回。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千六百八十九元，由奇旅网（北京）科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费五千三百七十八元，由奇旅网（北京）科技有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长陈某建
审判员李仁
审判员种仁辉
二ＯＯ九年十月三十日
书记员王静
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