上诉人（原审原告）北京信茂房地产开发有限公司，住所地北京市崇文区广渠门南小街X号楼X单元X、X室。
法定代表人刘某某，董事长。
委托代理人吴昊，北京市中诚友联律师事务所律师。
委托代理人茹某某，女，X年X月X日出生，汉族，北京市中诚友联律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）北京华美伦酒店管理有限公司，住所地北京市东城区X街X号华美伦酒店X房间。
法定代表人孙某，董事长。
委托代理人王军，北京市鼎石律师事务所律师。
委托代理人刘某庆，北京市鼎石律师事务所律师。
上诉人北京信茂房地产开发有限公司（以下简称信茂公司）因与被上诉人北京华美伦酒店管理有限公司（以下简称华美伦公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市崇文区人民法院（2008）崇民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年3月24日受理后，依法组成由法官闫飞担任审判长，法官李晶雪、郭菁参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
信茂公司在一审中起诉称：2004年8月19日，信茂公司与华美伦公司签订《北京领行国际中心物业管理委托合同》，合同约定，信茂公司作为领行国际中心项目的建设单位将该项目的前期物业管理服务委托华美伦公司，物业范围内公寓部分、商场部分、停车场部分的管理酬金均按物业管理费实收总x%计取。但是合同签订后华美伦公司并未如约履行义务，信茂公司于2007年8月15日向华美伦公司发出解除合同通知书，华美伦公司亦签收了该通知。根据法律规定及合同约定，双方的合同已经解除。另外合同约定华美伦公司应编制年度物业管理决算报告并每6个月向全体业主公布一次物业管理费收支报告，但华美伦公司从未履行过该项义务。华美伦公司曾于2007年起诉信茂公司要求支付2005年6月1日至2006年12月31日的物业费x.62元，一审判决支持了华美伦公司的诉讼请求，信茂公司不服提出上诉，二审维持了原判。信茂公司自觉履行支付了华美伦公司物业费，但实际上华美伦公司自签订合同后从没有为信茂公司提供物业服务。合同约定对底商部分的物业费双方另行签订补充协议，在协商的过程中双方曾口头达成底商物业费每平方米18元，但因种种原因没有签订补充协议，故华美伦公司应将上述物业费返还。综上所述，起诉要求：1、要求法院确认信茂公司、华美伦公司于2004年8月19日签订的《北京领行国际中心物业管理委托合同》解除；2、要求华美伦公司对已经收取的2005年6月1日至2006年12月31日的物业费向信茂公司提供决算报告；3、要求华美伦公司返还已经收取的物业费x.62元；4诉讼费由华美伦公司承担。
华美伦公司在一审中答辩称：《领航国际商务公寓物业管理公约》载明“除物业管理公司被取消资质及企业注销外，信茂公司无权要求解除合同”。双方签订的物业管理委托合同约定：双方不得提前终止合同，如一方要求终止合同，必须经另一方同意。信茂公司虽然向华美伦公司发出了解除合同通知书，但华美伦公司已明确表示不同意解除合同，双方并未达成一致意见，故信茂公司要求解除合同没有依据。另华美伦公司为信茂公司提供了物业服务的事实，已经一、二审认定，现信茂公司认为华美伦公司未提供物业服务，而要求返还物业费的请求没有依据。现华美伦公司同意向信茂公司提供决算报告的请求，其他诉讼请求不同意。
一审法院审理查明：2004年8月19日，信茂公司、华美伦公司双方签订《北京领行国际中心物业管理委托合同》，合同约定：物业管理范围东至护城河、南至新规划路、西至北京市公安局交通管理局崇文交通支队、北至两广大街X路红线；委托管理期限，自本合同签字、盖章生效之日起至业主委员会成立并依法选定物业管理公司后30日止；华美伦公司负责编制年度物业管理决算报告，及每6个月向全体业主公布一次物业管理费收支情况；任何一方如提前终止合同，须提前三个月书面形式通知对方，经另一方同意，双方对终止合同后的善后事宜达成一致，否则一方单独提前终止合同给守约方造成损失的，违约方应向守约方支付经济赔偿。
信茂公司制定的《领航国际商务公寓物业管理公约》载明“在物业管理委员会成立之前，除物业管理公司被取消资质及企业注销外，信茂公司不得变更物业管理公司”。该小区现未成立业主委员会。
华美伦公司与该小区已售出房屋的业主分别签有物业管理协议。未售出房屋的产权人为信茂公司。
华美伦公司曾起诉信茂公司要求支付2005年6月1日至2006年12月31日的物业费x.62元，一审判决支持了华美伦公司的诉讼请求，二审维持原判，该案的判决已生效。
2007年8月15日，信茂公司向华美伦公司发出解除合同通知书，华美伦公司表示不同意。
一审法院判决认定：信茂公司、华美伦公司双方签订的《北京领行国际中心物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定华美伦公司应按期负责编制年度物业管理决算报告，华美伦公司现未按期履行该项义务，对信茂公司的该项请求华美伦公司亦表示同意，对此该院不持异议。
信茂公司制定的《领航国际商务公寓物业管理公约》载明“在物业管理委员会成立之前，除物业管理公司被取消资质及企业注销外，信茂公司不得变更物业管理公司”。双方签订的物业管理委托合同约定：委托管理期限，自本合同签字、盖章生效之日起至业主委员会成立并依法选定物业管理公司后30日止；任何一方如提前终止合同，须提前三个月书面形式通知对方，经另一方同意，双方对终止合同后的善后事宜达成一致，否则一方单独提前终止合同给守约方造成损失的，违约方应向守约方支付经济赔偿。现该小区的物业管理委员会尚未成立，对于信茂公司提出解除合同华美伦公司亦表示不同意，且华美伦公司与小区的业主都分别签有物业管理合同，故信茂公司现要求与华美伦公司解除合同不具备条件，对信茂公司的该项请求该院不予支持。
对于信茂公司要求返还2005年6月1日至2006年12月31日的物业费x.62元的请求，华美伦公司曾起诉信茂公司要求信茂公司支付上述物业费，一审判决支持了华美伦公司的诉讼请求，二审维持原判，该案的判决已生效。故信茂公司现要求返还该物业费没有依据，对此该院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、自判决生效之日起20日内，华美伦公司向信茂公司提供2005年6月1日至2006年12月31日的物业费决算报告；二、驳回信茂公司的其他诉讼请求。
信茂公司不服一审法院上述民事判决，向本院提出上诉。其主要上诉理由是：2004年7月22日，信茂公司与北京国际招标有限公司向华美伦公司发出招标通知书，其后信茂公司复查发现华美伦公司的投标文件存在严重过错，投标的商业面积与实际面积误差率高达31.6％，华美伦公司当时的经营班子对此认可，并口头商定商业部分物业费降为18元/平方米/月。2004年8月，信茂公司与华美伦公司签订《北京领行国际中心物业管理委托合同》，由于华美伦公司尚未提供商业部分的核算单价依据，所以双方在合同中约定商业部分的物业管理费和物业管理的其他相关问题双方另行签订补充协议。2004年11月16日，华美伦公司致函信茂公司，确定商业部分物业管理费为18元/平方米/月，双方原则上达成一致，后华美伦公司与底商入主业主也依据18元/平方米/月签订了物业管理委托合同。但华美伦公司在此后又否认了该承诺，坚持商业部分物业管理费为23.7元/平方米/月，双方因此未签订补充协议。自2005年5月起，施工单位陆续将物业移交给信茂公司和华美伦公司管理使用。委托合同签订后，华美伦公司未依约履行合同义务，造成小区物业管理混乱。为保证小区的正常营运，信茂公司曾对中央空调管道和房屋进行了清洗和维修，并支付了相应款项。华美伦公司的行为严重损害了信茂公司的合法权益，信茂公司于2007年8月15日向华美伦公司发出《解除的通知书》，华美伦公司签收了该通知书。一审判决对上述部分事实的认定不清。一、一审法院认定信茂公司要求与华美伦公司解除委托合同条件不具备，没有证据支持及法律依据。（一）依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，信茂公司作为委托方有权随时解除合同。（二）一审判决认定华美伦公司与小区其他业主签有委托合同，但华美伦公司对此未举证证明。即使华美伦公司与其他业主签有委托合同，也不影响双方的委托合同的解除。1、双方所签委托合同的主体是信茂公司，并非全体业主，信茂公司作为委托方有权依法要求解除。2、华美伦公司与其他业主签订的委托合同依附于双方所签的《北京领行国际中心物业管理委托合同》，华美伦公司与其他业主所签委托合同应随《北京领行国际中心物业管理委托合同》的解除而一并解除。（三）一审判决依据《领行国际中心商务公寓物业管理公约》认定信茂公司解除委托合同不具备条件错误。1、华美伦公司提交的《领行国际中心商务公寓物业管理公约》上既无信茂公司的公章，也无法定代表人签字，信茂公司对其真实性也不予认可。2、即使该公约真实，其中的约定也已被双方之后所签的《北京领行国际中心物业管理委托合同》所变更。二、信茂公司解除《北京领行国际中心物业管理委托合同》有事实及法律依据。事实依据：华美伦公司并未依约履行编制年度物业管理决算报告及每6个月向全体业主公布一次物业管理费收支报告的合同义务。华美伦公司接管该物业后未履行相关义务，该物业的房屋及维修管理、设备维修等费用仍是信茂公司支付的。华美伦公司否认承诺，拒绝按商业部分18元/平方米/月的标准与信茂公司签订补充协议，缺乏诚信。法律依据：依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定及《北京领行国际中心物业管理委托合同》第二十五条的约定，双方所签合同于2007年11月16日已经解除。三、即使信茂公司依约解除合同条件不被法院支持，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条、北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）的通知》第15条的规定，以及《北京领行国际中心物业管理委托合同》第二十二条的约定，信茂公司也有权解除该合同。综上，请求本院判决解除双方所签的《北京领行国际中心物业管理委托合同》或发回重审，诉讼费用由华美伦公司承担。
华美伦公司服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：一、信茂公司无权解除《北京领行国际中心物业管理委托合同》。根据《领行国际商务公寓物业管理公约》第二章第6条约定，在物业管理委员会成立之前，物业管理公司由开发企业选定，公约核准后除该物业管理公司被取消北京市物业管理资质或该企业注销外，开发企业不得变更物业管理公司，现上述情况并未发生。且该公约第十章第3条还约定，开发企业对本公约负有解释义务，在物业管理委员会成立前，不得对已核准的公约进行修改。据此，信茂公司无权修改公约，双方所签《北京领行国际中心物业管理委托合同》也不能作为对公约的变更。二、信茂公司解除《北京领行国际中心物业管理委托合同》的理由不能成立、程序不合法。首先，信茂公司要求解除的理由之一是华美伦公司未依约提供年度物业管理决算报告，但华美伦公司提供的证据证明华美伦公司已履行了上述义务，且即使华美伦公司未履行公示义务也不构成根本违约，信茂公司无权要求解除委托合同。其次，信茂公司提出华美伦公司怠于履行合同义务，未对项目进行维修，但信茂公司的发票不能证明与本物业项目有关，属华美伦公司的物业服务范畴。第三，信茂公司应依据约定程序解除合同。如华美伦公司的物业服务未达到管理目标，信茂公司应先要求华美伦公司限期整改，但华美伦公司一直未收到信茂公司关于限期整改的通知，在此情况下，信茂公司无权直接要求终止委托合同。三、信茂公司违约解除委托合同应承担责任。信茂公司作为开发企业应交纳尚未出售部分房屋的物业服务费，但其长期拖欠物业费，华美伦公司一直在垫资维持该物业项目的正常运营。故信茂公司想解除《北京领行国际中心物业管理委托合同》，应先付清拖欠的物业费，并按《北京领行国际中心物业管理委托合同》的约定，与华美伦公司协商解决终止后的相关事宜，赔偿造成华美伦公司的全部损失，并承担解除后可能引起的其他业主对华美伦公司提出的赔偿及责任承担等事宜。综上，请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《领行国际商务公寓物业管理公约》、《北京领行国际中心物业管理委托合同》、（2007）二中民终字第x号民事判决书、解除物业管理委托合同通知书、《物业管理委托协议》及当事人陈述在案佐证。
本院认为：信茂公司与华美伦公司所签《北京领行国际中心物业管理委托合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律、法规的强制性规定，应认定有效。双方当事人均应依约履行合同义务。
一、关于信茂公司提出依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，信茂公司有权解除双方所签《北京领行国际中心物业管理委托合同》的上诉主张。因本案纠纷属物业服务合同纠纷，根据最高人民法院《民事案件案由规定》的规定，此类纠纷属服务合同纠纷，而信茂公司依据《中华人民共和国合同法》中有关委托合同的规定，要求解除双方所签《北京领行国际中心物业管理委托合同》，缺乏法律依据，本院对此不予支持。
二、关于信茂公司提出华美伦公司违反合同约定的义务，对物业服务区域内的房屋和空调管道长期不进行维护和清洗，导致信茂公司垫付了部分房屋的维修费和空调管道清洗费，侵害了信茂公司合法权益，故信茂公司有权解除《北京领行国际中心物业管理委托合同》的上诉主张。根据《北京领行国际中心物业管理委托合同》第二十五条约定，如华美伦公司违反该合同中有关物业服务义务和物业服务质量的约定，未能达到约定的管理目标，信茂公司有权要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目标的或出x%以上业主不满意华美伦公司的服务时，信茂公司有权终止合同。但信茂公司提供的有关工程款和空调管道清洗费的发票不能有效证明华美伦公司存在违反合同义务的事实，华美伦公司对上述发票与本案的关联性亦不予认可，且信茂公司也未能提供证据证明其曾限期华美伦公司进行整改或出x%以上业主对华美伦公司的服务不满意的情形，故信茂公司据此要求解除《北京领行国际中心物业管理委托合同》的上诉主张，本院不予支持。
三、关于信茂公司提出华美伦公司违反约定，就双方重新达成的有关商业部分物业费标准拒不签订补充协议，违反诚实信用原则，故信茂公司有权解除《北京领行国际中心物业管理委托合同》的上诉主张。有关北京领行国际中心商业部分的物业费标准问题，已经另一案的生效判决所确定，现信茂公司据此要求解除双方所签《北京领行国际中心物业管理委托合同》，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。
四、关于信茂公司提出依据《北京领行国际中心物业管理委托合同》第二十二条的约定，其有权依约解除双方所签《北京领行国际中心物业管理委托合同》的上诉主张。《北京领行国际中心物业管理委托合同》第二十二条约定：“除本合同约定的条件之外，信茂公司与华美伦公司不得提前终止合同，如一方提前终止合同，也应提前三个月书面通知对方；如果任何一方违反前述约定单方面终止合同给守约方造成损失的，则违约方应向守约方支付经济赔偿。”根据该约定的内容能够确认，该条款并非赋予了合同一方当事人享有解除合同的权利，而是对合同一方当事人违约终止合同所应承担的违约责任作出约定。由于本案所涉华美伦公司提供服务的物业区域中并非只有信茂公司一个业主，其单方违约解除《北京领行国际中心物业管理委托合同》，会影响到其他业主的合法权益，故根据现行法律和政策的规定，本院对信茂公司的此项上诉主张不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费四万五千七百二十六元，由北京信茂房地产开发有限公司负担四万五千六百二十六元（已交纳）；由北京华美伦酒店管理有限公司负担一百元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一百元，由北京信茂房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长闫飞
代理审判员李晶雪
代理审判员郭菁
二○○九年十月二十六日
书记员卢静
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