辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
[2004]沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审被告）：李某某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳电力机械厂退休工人，住（略）-X号。
委托代理人：李某蕾，系辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：祁某，女，X年X月X日出生，汉族，系沈阳造纸厂下岗人员，住（略）-X号。
委托代理人：张某某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市酿酒厂工人，现住（略）-X号X-X-X。
委托代理人：王某，女，1944年10月26日，汉族，系辽宁省沈阳第一监狱教师，住（略）-X号。
被上诉人（原审被告）：冯某某，自然情况不详。（未到庭）
上诉人李某某与被上诉人祁某、冯某某确认房屋买卖合同效力纠纷一案，前由沈阳市于洪区人民法院作出（2001）于民初字第X号民事判决。宣判后，李某某不服，向本院提起上诉。本院于2003年8月23日作出（2002）沈民（2）终字第X号民事裁定，将此案发回沈阳市于洪区人民法院重审。沈阳市于洪区人民法院重审此案后，作出（2002）于民初字第X号民事判决。宣判后，李某某不服，于2003年11月6日向本院提出上诉。本院于2003年12月18日受理此案后，由审判员董菁担任审判长，与审判员马岩、代理审判员李某晨共同组成合议庭，于2004年4月1日公开开庭审理了此案。上诉人李某某及其委托代理人李某蕾，被上诉人祁某的委托代理人张某某、王某到庭参加了诉讼。被上诉人冯某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，祁某与冯某某原系相处朋友关系，祁某与李某某系上、下楼邻里关系。祁某于1993年3月12日从沈阳市于洪区房屋土地开发公司购买了坐落在沈阳市于洪区于洪南里洪湖街X栋X号房屋（建筑面积86.68平方米）。购房后由于工作需要祁某在外地工作，在这期间冯某某于2000年6月14日与李某某签订了房地产经济合同，将上述房屋转让给李某某，双方约定价款为70,000元，李某某于2000年7月6日前购将房款付清，并于同年10月7日由冯某某将房屋相关手续交给李某某。签订合同当日李某某交给冯某某预定金10,000元。合同签订后李某某将余款60,000元于同年7月5日付给冯某某，冯某某将房屋相关手续即购房发货票等相关手续交给了李某某。李某某购房后到有关部门办理、签订了住宅租赁证及供暖合同。在办理相关手续过程中李某某交纳了1998年-2001年采暖费5,000元（供暖合同约定按建筑面积每平方米19元收取采暖费），2000年6月20日签订托管合同并于2000年6月21日交纳了五年的房屋托管费1,040元。后祁某发现房屋已被转让，故诉至法院，要求确认冯某某与李某某之间签订的房地产经济合同无效，李某某腾出住房。
原审另查明，在案件审理过程中李某某不主张装修费用的请求。
原审法院认为，李某某与冯某某之间买卖的房屋所有权归祁某所有。冯某某对该房屋并无处分权，其擅自处分祁某所有的房屋，将房屋卖给李某某，故李某某、冯某某之间的买卖合同无效。冯某某应承担主要民事责任，且李某某应该知道冯某某对该买卖的房屋无处分权，因此李某某也有一定责任。祁某要求李某某腾房诉讼理由成立，应予以支持。李某某提出的祁某对该买卖合同明知并同意的主张，因未能举出有效证据，不予支持。对于李某某交纳的采暖费5,000元中含98年-2000年采暖费3,293.84元系替祁某垫付行为，祁某应予返还；对李某某交纳的托管费1,040元，李某某已住三年，三年托管费为624元，余款416元祁某应予返还。原审法院判决：一、被告李某某在判决书发生法律效力之日起十日内将坐落在于洪区X街X栋X号房屋腾出并返还给原告祁某；二、被告冯某某在判决书发生法律效力之日起十日内返还给被告李某某购房款70,000元；三、原告祁某在判决书发生法律效力之日起返还已交付的托管费416元（计算方法1040元—1040元÷5年×3年）；四、祁某在判决书发生法律效力之日起返还已交付的采暖费3,293.84元（计算方法86.68元×19元×3年）；五、驳回祁某、李某某、冯某某其他的诉讼请求。案件受理费100元，其他诉讼费300元，由被告冯某某承担，并直接给付原告祁某。
宣判后，李某某不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，判令二被上诉人共同返还购房款70,000元。其上诉理由是：1、原审认定事实不清、证据不足，适用法律错误，被上诉人祁某未出示无瑕疵的房屋所有权证明；2、二被上诉人从未到庭，导致该案事实认定不清；3、二被上诉人是非法同居关系，房屋属于二人的共同财产，故房款应由二被上诉人共同返还。
被上诉人祁某辩称：上诉人既要撤销原审判决，又要被上诉人共同返还购房款，其主张是矛盾的。对于冯某某与上诉人之间的房屋买卖交易，被上诉人并不知情。现在上诉人侵占我房屋3年多，要求上诉人将房屋恢复原样，返还给被上诉人。
被上诉人冯某某没有到庭参加诉讼，也未提出答辩意见。
经本院查明的事实与原审认定事实基本一致。
本院另查明，2001年9月14日祁某取得了诉争房屋的房屋所有权证书，在本案审理期间，李某某向沈阳市于洪区人民法院提起行政诉讼，请求法院判令撤销祁某的房屋所有权证。沈阳市于洪区人民法院作出（2003）于行初字第X号行政判决，撤销了沈阳市于洪区房产局颁发给祁某的房屋所有权证书。宣判后，祁某不服，向本院提出上诉。本院作出[2003]沈行终字第X号行政裁定，将该案发回于洪区人民法院重审。于洪区人民法院在重审过程中，于2003年2月4日作出（2003）于行重初字第X号行政裁定，以该行政案件的审理须以本案的审理结果为依据为由，中止了行政案件的审理。
上述事实，有双方当事人的陈述以及购房发票、房屋经纪合同、供暖合同、托管合同、供暖费收据、托管费收据、房屋所有权证书、（2003）于行初字第X号行政判决、[2003]沈行终字第X号行政裁定、（2003）于行重初字第X号行政裁定等证据，经当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，本案诉争房屋的所有权系被上诉人祁某所有，其合法权益应予保护。关于上诉人李某某与被上诉人冯某某之间签订的房屋经纪合同的效力问题，因被上诉人冯某某系在未经诉争房屋所有权人同意的情况下，擅自处分诉争房屋，将房屋转让给上诉人李某某，其行为侵害了被上诉人祁某的合法权益，故其与上诉人李某某之间签订的房屋经纪合同系无效合同。对于合同无效，被上诉人冯某某应承担主要的民事责任。根据上诉人李某某的陈述，结合冯某某在签订合同时提供的相关手续，上诉人李某某在签订合同时，应当知道冯某某对于转让的房屋并不具有处分
的权利，故对于合同无效，上诉人李某某亦有过错。对于上诉人李某某提供的署名为冯某某的情况说明，因李某某不能证明该情况说明的来源，也不能证明该情况说明的真实性，故对于该情况说明，本院不予采信。关于上诉人李某某提出被上诉人祁某与冯某某系同居关系，诉争房屋系双方的共同财产的主张，根据购房发票、托管合同等证据，不能证明该诉争房屋系祁某和冯某某的共同财产，也不能证明该房屋系冯某某出资购买，且上诉人李某某也不能提供证据证明被上诉人祁某与冯某某具有合法的夫妻关系，故对于上诉人李某某的该项主张，本院不予支持，故对于返还上诉人李某某购房款的义务，应由被上诉人冯某某承担。综上，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李某某负担。
本判决为终审判决。
审判长董菁
审判员马岩
代理审判员李某晨
二00四年五月九日
书记员韩鹏
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判。
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