福建省高级人民法院
民事判决书
(1999)闽民终字第X号
上诉人(原审被告，反诉原告)富丽明中联(福建)开发建设有限公司，住所地莆田市涵江区中联开发区。
法定代表人许某某，董事长。
委托代理人吴自强，莆田市广益律师事务所律师。
被上诉人(原审原告二，反诉被告)康某某，男，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
被上诉人(原审原告、反诉被告)黄某甲，女，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）-X号。
被上诉人(原审原告)黄某乙，男，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
被上诉人(原审原告)李某某，女，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
被上诉人(原审原告，反诉被告)王某某，男，X年X月X日出生，汉族，学生，住（略）。
被上诉人(原审原告、反诉被告)刘某丙，男，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
被上诉人(原审原告)刘某丁，男，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
被上诉人(原审原告，反诉被告)郑某戊，男，X年X月X日出生，汉族，干部，住（略）。
被上诉人(原审原告、反诉被告)林某己，男，X年X月X日出生，汉族，职工，住（略）。
被上诉人(原审原告、反诉被告)马某某，女，X年X月X日出生，汉族，职工，住（略）。
被上诉人(原审原告、反诉被告)杨某某，男，X年X月X日出生，汉族，学生，住（略）-X号。
被上诉人(原审原告，反诉被告)株某某，男，X年X月X日出生，汉族，干部，住（略）。
被上诉人(原审原告、反诉被告)刘某庚，男，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
被上诉人(原审原告)林某辛，男，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
被上诉人(原审原告)郑某壬(又名徐某銮)，男，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
被上诉人(原审原告，反诉被告)姚某癸，男，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
被上诉人(原审原告、反诉被告)陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，，农民，住（略）。
被上诉人(原审原告、反诉被告)刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
被上诉人(原审原告、反诉被告)姚某某，男，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
被上诉人(原审原告、反诉被告)林某某，男，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
被上诉人(原审原告、反诉被告)林某某，男，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
被上诉人(原审原告，反诉被告)姚某某，女，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
被上诉人(原审原告)徐某某(又名徐某瑞)，男，1938年2月16自由生．汉族，农民，住（略）。
被上诉人(原审原告、反诉被告)黄某某，男，X年X月X日出生，汉族，干部，住（略）。
被上诉人(原审原告、反诉被告)庄某某，男，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
被上诉人(原审原告)姚某某，男，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
被上诉人(原审厚告、反诉被告)黄某某，男，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
被上诉人(原审原告、反诉被告)刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
被上诉人(原审原告、反诉被告)黄某某，男，X年X月X日出生，汉族；农民，住（略）。
被上诉人(原审原告)郑某某，女，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）。
被上诉人(原审原告，反诉被告)黄某某，男，X年X月X日出生；汉族，职员，住（略）。
被上诉人(原审原告，反诉被告)林某某，女，X年X月X日出生，汉族，学生，住（略）。
代表人黄某甲、康某某、黄某乙，郑某戊，林某荣、林某己，代表上列32位被上诉人。
委托代理人关某某，男，X年X月X日出生，福建省社会科学院副研究员。
上诉人富丽明中联(福建)开发建设有限公司(下简称中联公司)因与康某某等32人预售商品房合同纠纷一案，不服莆田市中级人民法院(1999)莆中民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中联公司的委托代理人吴自强，被上诉人康某某等32人的代表人康某某、黄某甲，黄某乙、郑某戊、林某荣、林某己，委托代理人关某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认为1994年2月7日至1995年6月1日间，康某某等32人与中联公司签订了44份《中联开发区房产合同书》，购买中联公司开发建设的房产，合同合法有效。中联公司因资金不足．所建的房屋未能在约定的期限内竣工，直至1999年8月2日才取得竣工验收合格证书，已构成严重违约，康某某等人要求解除合同是合理的，应予支持@中联公司逾期交房应承担违约责任，扣除因下雨、停水、停电延误工期80天，中联公司实际应当交房日期为1995年10月21日，中联公司应按康某某等32人已交购房款的金额，以日万分之四支付自1995年10月21日起的违约金，康某某等24人逾期交纳购房款，也应承担违约责任，按逾期交款的金额和天数，以日万分之四支付违约金。中联公司因无法按合同约定的期限履行交房义务，并非不履行合同，康某某等人请求双倍返还定金，不予支持。中联公司反诉要求康某璃等赔偿经济损失无理，不予采纳。由上，一审法院根据《中华人民共和国经济合同法》第二十六条第-款第(三)项、第三十一条的规定，判决解除康某某等人与中联公司签订的预售商品房合同；中联公司应于本判决生效后十日内返还康某某等32人的购房款（略）元，并按日万分之四支付自1995年10月21日起至本判决指定的还款之日止的违约金；康某某等24人应按逾期交款金额和天数于判决生效后十日内支付给中联公司违约金8804元；驳回康某某等32人、中联公司其他诉讼请求。
宣判后，中联公司不服，以基建工地停电19天、停水52天、雨天71天售福厦路改造，致工期延误270天；其无偿捐赠土地给涵江E政府建汽车站，涵江区政府却不将旧车站拆迁，使其房产销售及资金回笼计划难以实现，加之涌江区建设局随意要求其变更设计增设屋面防水层、不负责任地通知其停止将房屋出售和交付等行为，均致其工期一再延误，应客观予以认定。康某某等24人逾期付款，也存在违约行为；其在合同签订后，在上述客观因素影响下，仍积极履行合同，1999年8月2日已取得竣工验收证书，一审法院适用经济合同法第二十六条判决解除合同错误。双方在合同中并未约定其逾期交房的违约金，且退购房款不能适用最高法院作出的逾期付款应支付日万分之四违约金的规定。由上，请求撤销一审判决，改判双方继续履行合同。
康某某等32人辩称：按合同第五条约定，交房实际可顺延的条件是影响工程进度的天气或意外事件，中联公司提出停水、停电、雨天等不属合同约定的条件；福厦路涵江段改造在1994年底前已完成，双方所签合同也是在1994年底；涵江区政府，建设局的行为，与本案无关；中联公司要求顺延交房日期无理。中联公司迟延四年后才通过竣工验收，严重违约；且未能按其售房时的宣传材料所称提供配套设施完善的现代化城市小区环境。一审判决解除双方所签订d6合同是符合法律规定的，应予维持。中联公司严重违约，按合同对等原则，应从1995年8月1日起按日千分之五支付违约金。
经审理查明，1994年，中联公司获准在莆田市涵江区中联开发区开发建设商住楼，1994年11月28日日涵江区房产管理处暂许某首期预售房屋，1997年5月4日莆田市建设委员会(1997)莆房许某第X号《商品房预售许某证》准许某联公司预售其开发建设的中联开发区A区(A、B，C、D)房屋。1994年12月至1995年6月间，康某某等32人先后与中联公司签订了44份《中联开发区房产合同书》，约定购买A区房屋，总价款（略）元；除一次，隆付款的购房人外，其余人应于1995年6月前分期付清余款，每逾期一日买方应支付该期房款额千分之五的滞纳金；中联公司应于1995年8月1日交付房屋，若遇有影响建筑施工建设的天气或意外事件，买方应允许某方适当延期交房；施工期内，买方征得卖方同意可以对房屋进行特殊装修，由此造成延期交房的，卖方不负责任；其余约定略。双方在合同中对中联公司逾期交付房屋如何承担违约责任没有约定。上述事实双方没有争议。
一审判决查明认定的康某某等32人在合同签订后交付购房款和部分房款延期交付的事实，除姚某癸等5人有误，应纠正为：姚某癸交纳（略）元，其中（略）元迟交33天；林某某交纳（略）元，其中（略）元迟交10天；刘某庚交纳（略）元，其中（略）元迟交56天；林某己交纳（略）元，其中（略）元迟交33天，（略）元迟交18天；2751元迟交20天，3193元迟交38天；庄某某交纳（略）元，其中（略）元迟交31天；外，其余认定均无误，上述事实，双方均予认可。
1995年8月1日，中联公司未能按合同约定交房公1997年2月18日，中联公司向康某某等32人发出接管房屋的通知，但其欲交付的房屋未经验收，康某某等32人拒绝接收，涵江区建设局为此也向中联公司发出《关某立即停止商品房出售交付使用的通知》，指出在未经竣工验收，核定工程质量的情况下，将房屋出售并交付使用，违反建设部及福建省建筑市场管理规定，必须立即停止出售交付使用，并责成你公司抓紧进行竣工验收、核定工程质量等级。重990《F8月2日，涵江中联开发区A区X-4商住楼才取得活江区建设工程竣工验收领导小组签发的《工程竣工验收证书》。审理中，双方对上述事实没有提出异议。
双方在合同第五条中约定：若遇有影响建筑施工进度的天气或意外事件，乙方允许某方适当延期交房。中联公司提供经福建省莆田电业局涵江供电所证明属实的停电记录，内载明1994年11月22日至1995年8月1日期间停电13天，8月2日至15日期间未停电，此后至1996年3月13日期间停电6天；提供经莆田县供水厂核对属实的停水误工登记，内载明1994年11月1日至1995年8月1日期间中联开发区停水31天，8月2日至9月2日期间停水2天，此后至1996年2月14日停水21天；提供由其工程部制作的雨天误工登记表，其中登记其施工期间雨天误工7l天，主张按合同约定因水、电、天气等原因，交房时间可以顺延142天。康某某等人对上述证据的真实性没有提出异议，但称一审判决已认定80天，上述证据不能证明工期可顺延142天。中联公司主张因福厦路改造，致其工程延误工期270天，没有提供证据，但称福厦路改造是众所周知的事实。康某某等人则提供涵江区X路建设指挥部于1999年11月22日出具的“有关某厦路涵江段改造时间的说明”，内称拓宽改造工程于1994年12月底竣工；提供方志出版社出版的《涵江区志》，内载明福厦路涵江段于1994年8月至12月间进行拓宽整治，至此，福厦路涵江段工程基本完成；证明福厦路改造并未造成中联公司工程的延误。中联公司对上述证据的真实性没有提出异议，但称涵江区X路建设指挥部的说明，只能证明工程的竣工时间；涵江区志也只能证明基本完成的时间，均不能证明验收时闽；同时称未经验收的工程不能通车，致其工程延误工期，但未能提供不能通车造成其工程工期延误的事实依据。
中联公司提供1994年4月13日涵江区政府办公室召开中联公司向涵江区政府赠送汽车站建设用地的协调会所形成的《会议纪要》，1994年4月13日涵江区规划办公室《关某实施涵江长途汽车站用地规划的报告》、1994年4月19日莆田市规划局《关某实施涵江长途汽车站用地规划的批复》，证明其无偿捐献土地给政府建汽车站，然汽车站建好后，拒不搬迁，致其房产销售及资金回笼计划难以实现，直接影响工程进度。康某某等对该三份证据的真实性没有提出异议，但称中联公司赠送土地建汽车站不属双方合同约定的延期交付房屋的理由。
中联公司提供涵江区建设工程质量监督站于1995年6月23日发给其的函件，其内容为：中联开发区一期工程屋面防水未按建设部、省、市建委的有关某定执行，请务必按有关某定标准进行施工等；提供1997年4月9日涵江区建设局向其发出《关某立即停止商品房出售交付使用的通知》，其内容是：中联开发区A区X-X楼工程，在未经验收，技定工程质量等级的情况下，把该房屋向社会出售并交付使用，违反建设部二十九号令及福建省建筑市场管理条例之规定，必须立即停止出售交付使用，责成你公司抓紧进行竣工验收，核定质量等级；主张因政府行为，其不应当承担房屋未验收的全部责任。康某某等对该二份证据的真实性没有异议，但称政府行为正确，中联公司不按有关某定履行，交付时间不能顺延。
康某某等人提供中联公司售房时印发的《中联公司简介》、《中联简讯》等四份广告和A区房屋及周边环境的照片，证明A区房屋虽已通过验收，但仍未达到广告所承诺的中联开发区将建成各项配套设施完善的现代化城市小区，且未通过小区综合验收，其购房所预期的目的至今不能实现。中联公司称四份广告不能证明是由其印发，其内容也不能证明是虚假的。
上述事实的认定依据，均经庭审质证核实。
本院认为，中联公司开发建设A区商住楼，项目手续基本完整，并获准预售，其与康某墙等32人签订的44份《中联开发区房产合同书》合法有效，双方均应按合同履行。被上诉人除刘某某、姚某某、陈某某三人有部分购房款未交纳外，其余29人已全部交清合同约定的购房款，康某某等人提起本案诉讼时，所购买的房屋已基本建成，在一审诉讼期间，房屋已经通过竣工验收，可以交付使用，且双方在合同中并未将售楼广告所称的建成配套设施完善的现代化城市小区作为交付合同约定的房屋的条件，故合同应继续履行为宜，中联公司要求继续履行合同的上诉请求有理，应予支持；一审判决第一、二项中关某解除双方所签合同及中联公司应将所收购房款退还康某某等人的判决应予撤销，康某某等人要求解除双方所签订的购房合同的诉讼请求应予驳回。康某某等24人未能完全按合同约定交纳购房款，应按合同约定支付逾期付款的违约金，由于双方在合同中约定日千分之五的违约金过高，一审判决康某某等24人按日万分之四支付违约金是合理的，一审判决第三项应予维持，中联公司上诉要求康某某等24人按合同约定的日千分之五支付违约金，不予采纳。中联公司未能在合同约定的时间交付房屋，事实清楚，中联公司提供的雨天误工证明，系由其自行制作，没有其他证据相印证，该证据不予采信；供水、供电部门的停水，停电证明，属合同约定履行期间的，应予采信，并按双方在合同第八条中的约定，顺延交房时间，在合同约定履行期间之外因停水、停电影响工期的应由中联公司自行承担，审理中康某某等人认可一审判决认定的停水和停电80天的事实，可予维持；中联公司主张因福厦路改造工程致其工程延误工期，未能提供其施工受影响的事实依据，康某某等人提供的有关某厦路改造工程于19S)4年底基本完成的证据可予采纳，因此，中联公司关某福厦路改造工程致其延期交付房屋270天的主张，不能采纳；涵江区建设局和涵江区建设工程质量监督站出具函件的内容，均能证明是属政府行使行政管理职责，督促中联公司严格履行国家对建筑、销售房屋的有关某定，中联公司认为此是政府的随意行为，而要求因此延期交付房屋，是无理的，不予采纳；中联公司提供土地建涵江汽车站，以及汽车站是否按时搬迁与本案没有关某，其以此为由要求顺延交房时间，是无理的，不予采纳；由上，一审判决认定中联公司逾期交付房屋，应自1995年10月21日起支付违约金，是正确的。双方在合同中对中联公司逾期交付房屋应如何支付违约金没有约定，鉴于本案的实际情况，中联公司应按康某某等32人已交购房款的金额，按日万分之五支付违约金，中联公司以双方在合同中没有约定为由，请求撤销一审判决第二项中关某其应支付违约金的判决，是无理的，其该项诉讼请求应予驳回。
综上，根据《中华人民共和国经济合同法》第六条、第三十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第(二)项的规定，判决如下：
一、维持莆田市中级人民法院(1999)莆中民初字第X号民事判决第三项，第四项；
二、撤销莆田市中级人民法院(1999)莆中民初字第X号民事判决第一项、第二项；
三、驳回康某某等32人请求解除合同的诉讼请求；
四、中联公司应于本判决生效后十日内将合同约定的房屋交付康某某等32人；
五、中联公司应于本判决生效后十日内支付给康某某32等32人逾期交付房屋的违约金，违约金自1995年10月21-日起至中联公司交付房屋之月止(按已收康某某等人的购房款(其中：黄某乙（略）元，郑某某（略）元、刘某丁（略）元，姚某某（略）元，李某玉（略）元、林某辛（略）元、徐某銮（略）元、徐某瑞（略）元，康某某（略）元、姚某癸（略）元、庄某森（略）元，姚某某（略）元、林某某（略）元、刘某庚（略）元、刘某某（略）元、黄某甲（略）元、黄某某（略）元、黄某庚（略）元、郑某戊（略）元、黄某某（略）元、林某某（略）元、林某己（略）元、刘某丙（略）元、王某某（略）元、林某某（略）元、林某荣（略）元、杨某某（略）元、马某某（略）元、刘某某（略）元、陈某某（略）元、姚某某（略）元，黄某某（略）元)的日万分之五支付。
本案二审案件受理费（略）元，由富丽明中联(福建)开发建设有限公司负担（略）元，由康某某等32人负担（略）元。
本判决为终审判决。
审判长张乃慰
代理审判员谢守庸
代理审判员李某清
二○○○年二月二十六日
书记员黄某靓
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