福建省高级人民法院
民事判决书
(2000)闽民终字第X号
上诉人(原审被告)泉州市凹凸精密机械有限公司，住所地泉州市洛江区X路。
法定代表人倪某某，公司经理。
委托代理人李玉珍、谢某某，泉州君达律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)泉州市鲤中企业总公司，住所地（略）。
法定代表人吴某某，公司经理。
委托代理人林某，女，鲤城区鲤中办事处干部，住（略）。
委托代理人林某杰，泉州刺桐律师事务所律师。
上诉人泉州市凹凸精密机械有限公司(简称凹凸公司)因与被上诉人泉州市鲤中企业总公司(简称鲤中公司)房屋买卖纠纷一案；不服泉州市中级人民法院(1999)泉民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人凹凸公司的法定代表人倪某某及其委托代理人谢某某，被上诉人鲤中公司的委托代理人林某，林某杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，1996年元月1日，鲤中公司与凹凸公司签订一份委托代建协议书，鲤中公司将其址在泉州市洛江区万安开发区鲤中小区第六区号五层楼的钢混结构厂房一幢出卖给凹凸公司。该协议书约定：鲤中公司同意在开发区划拨的幅地范围内按小区统一规划的第六区号土地1512平方米提供给凹凸公司投建厂房使用，有关该区号的土地征用手续，厂房建成后的建筑物办证手续均由凹凸公司直接向政府有关部门办理，土地使用年限按国家规定执行；凹凸公司把划拨征用的第六区号土地委托鲤中公司按规划代为厂房总体设计，工程预决算、主体土建的发包，工程现场监工、工程竣工验收，代为支付工程款；厂房设计面积4130平方米，工程总造价为（略）元；工程质量及维修按工程保质期限规定执行等。同日，双方又签订一份补充协议书，约定：凹凸公司应于本协议书签订十五天内一次性付清首期工程款人民币（略）元，余款于二年内分四期付款并按余款占用额度和时间以银行同期贷款利率加付资金占用利息。若每期应付的本息未能按时付足，按银行的逾期贷款加息规定执行。付款期限自1996年元月1日起至同年6月30日止付50万元，1996年7月1日起至同年12月30日止付50万元，1997年元月1B至同年6月30日付50万元，1997年7月1日起至同年12月30日止付50万元；鲤中公司应协助凹凸公司办理土地使用权证，建筑物所有权证手续，提供办理应提供的一切手续，并协助办理供电手续，以上办证及手续费用由凹凸公司负责等。协议签订后，鲤中公司即将厂房交付凹凸公司使用，凹凸公司自1995年11月9日至1998年元月12日分五期共支付给鲤中公司人民币100万元，至今尚欠购房款人民币（略）元。1997年7月凹凸公司交纳国有土地使用权出让金人民币（略）元并领取了《国有土地使用证》，1998年11月30日领取了《房屋所有权证》。后双方当事人为支付剩余购房款及厂房质量事宜产生纠纷，鲤中公司遂起诉至法院，请求凹凸公司立即偿还所拖欠的购房款人民币（略）元，并按银行同期利率支付拖欠期间的利息。
原审认为，鲤中公司在讼争的厂房建成之后与凹凸公司签订委托代建协议书，双方实际存在厂房买卖关系。鉴于凹凸公司已实际使用该厂房多年，并已取得讼争厂房的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，现鲤中公司起诉请求其支付拖欠的购房款并赔偿利息损失，理由成立，应予采纳，利息损失可按双方约定的以银行同期同类贷款利率计算。凹凸公司辩称讼争厂房存在建筑工程质量问题，其主张可另案处理。故判决：凹凸公司应于本判决生效之日起一个月内支付鲤中公司购房款人民币（略）元及利息(按银行同期贷款利率计算，自1996年元月1日起算)。
宣判后，凹凸公司不服上诉称，其与被上诉人鲤中公司所签订的委托代建协议书名为委托代建，实际上是现成厂房买卖，其目的是为了逃避房产交易税。上诉人使用该厂房后发现该厂房施工质量极差；当即提出异议，并就此提请泉州市建设委员会对讼争厂房质量进行安全鉴定，鉴定结论为结构体系存在严重安全隐患，一审法院对此不予审理属适用法律错误。双方当事人所签订的委托代建协议实质上是违法转让厂房的无效协议，造成工程款无法支付的原因是被上诉人存在违约，一审对其违约行为未予审理，却判令上诉人支付购房余款，明显与民法通则规定相违背。故请求：1，撤销[1999]泉民初宇第X号民事判决；2、依法确认双方所签订的委托代建协议无效，由被上诉人返还款项（略）元，并承担本案诉讼费。庭审中上诉人变更上诉请求，不要求退还房屋，房屋面积应以实际面积为准，购房价款应以房屋基建造价加土地出让金为准，质量问题另行起诉。
被上诉人鲤中公司辩称，双方讼争的万安工业区厂房系其根据泉州市人民政府关于加快经济发展的有关规定进行的。双方签订的房屋代建协议实际上是厂房买卖，上诉人对此事项是明知的，被上诉人依约于1996年元月把厂房交付给上诉人使用至今，其从未提出任何异议，并且领取了土地使用权证和房产证。由于上诉人一再违约，拖欠购房余款；被上诉人起诉至法院时，上诉人才提的质量问题，而厂房质量问题非被上诉人的过错，也不应属本案的审理范围，且上诉人已使用厂房多年，故其上诉无理，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对一审查明的事实除对讼争厂房的实际交付使用的时间有异议外，对其余事实均无争议，本院对无争议部分予以确认。
上诉人主张被上诉人于1996年5月才将厂房交付使用，被上诉人认为其于委托代建协议签订之日起即1996年元月1日即将厂房交付使用，由于双方当事人没有办理书面移交手续，且只有陈述，未能提供相应证据，故本院对上诉人已使用讼争厂房的事实予以确认，对具体交付使用时间不作确认。
双方当事人对1996年元月1日所签订的委托代建协议书其真实意思表示为厂房买卖，协议书约定的工程总造价为（略）元，实际上是厂房转让价款，根据协议书约定的厂房建筑面积，每平方米的转让单价为610元，双方当事人对以上事实均予以确认，本院予以认定。
上诉人提供1995年元月4日由被上诉人鲤中公司与讼争厂房的施工单位泉州新华建筑工程公司共同盖章的交工验收证书，讼争厂房的房屋所有权证和国有土地使用权证三份证据，主张讼争厂房的实际面积应以交工验收证书上记载的4113.45平方米面积为准，而合同约定的面积系为4130平方米，故不足部分应以每平方米610元单价在总售价中扣减；交工验收证书上载明房屋的预算造价为180万元，其办理土地使用权证已经交纳土地出让佥（略）元，故被上诉人所出售的房屋价款明显不合理；双方之间系厂房买卖关系，故土地出让金不应由其交纳，房屋出售价款应以基建价(即预算造价)和出让金为准。被上诉人鲤中公司对以上三份证据的真实性不持异议，对于上诉人交纳的（略）元土地出让金的事实不持异议。但认为委托代建协议及补充协议系双方的真实意思表示，具有约束力；房屋实际面积应以房屋所有权证上记载的面积4114．65平方米为准，其与协议书约定的面积相差幅度不大，系属合理误差，不应扣减总售价；以房屋预算造价作为转让价与协议书约定不符，且没有根据；根据补充协议书约定，办理手续费用应由上诉人负责，故其所交纳的（略）元的土地出让金属上诉人应当承担的范围，不应计入房屋总售价。本院对上诉人所提供的三份证据的真实性予以确认；对上诉人为办理国有土地使用权证并交纳（略）元出让金的事实予以确认；对补充协议书约定办理手续费用应由上诉人承担的事实予以确认；房屋所有权证系法定有效凭证，故产权证上载明的厂房面积为4114．66平方米，应为被上诉人所交付房屋的实际面积。
本院认为，上诉人凹凸公司与被上诉人鲤中公司所签订的委托代建协议及补充协议，名为委托代建实为厂房买卖，双方当事人亦实际履行了两份协议书所约定的相关事项，被上诉人已将协议书项下的厂房交付给上诉人，上诉人亦已支付给被上诉人100万元的购房款，并实际使用厂房多年，且其在交纳土地使用权出让金后，已取得讼争厂房的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，故上诉人应按协议书的约定支付给被上诉人购房余款，鉴于被上诉人所交付厂房的实际建筑面积为4114平方米，故应按约定的单价每平方米610元在上诉人所应支付的购房余款（略）元中进行扣减，扣减面积为15.35平方米，扣减额为9363.50元。一审判决对少面积部分未予扣减不当，应予变更。上诉人主张厂房售价应以房屋预算造价(基建价)和出让金为准，于法无据，不予采纳。上诉人所交纳的土地出让金人民币（略）元，依双方补充协议约定该费用应由其自行负责，故其上诉主张应从房屋总售价中扣减出让金的理由不能成立，本院对该项主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项之规定，判决如下：
变更泉州市中级人民法院（略）]泉民初宇第X号民事判决为，上诉人凹凸公司应于本判决生效之日起一个月内支付被上诉人鲤中公司购房款人民币（略）.50元及利息(按银行同期同类贷款利率，自1996年元月1日起算)。
二审案件受理费人民币（略）元，由上诉人负担（略）元，被上诉人员负担2500元，二审案件受理费按一审判决确定的数额执行。
本判决为终审判决。
审判长陈平
代理审判员李为民
代理审判员董碧仙
二○○○年二月十六日
书记员高晓
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