辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
[2004]沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审原告）:陆某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市和平区X街X段5里9-X号。
委托代理人：盛亦江，辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:沈阳市新城子区X乡X村民委员会。住所地：沈阳市新城子区X乡X村。
负责人：朱某甲，该村委会主任。
被上诉人（原审第三人）：朱某乙，男，X年X月X日出生，汉族，农民。住址：沈阳市新城子区X乡X村。
上诉人陆某某因与被上诉人沈阳市新城子区X乡X村民委员会（以下简称南台村委会）、被上诉人朱某乙房屋买卖优先购买权纠纷一案，不服沈阳市新城子区人民法院（2004）新城民房初字第X号民事判决，于2004年10月10日向本院提起上诉。新城子区人民法院于同年11月29日将该案报送至本院，本院于同日受理后，依法组成由本院审判员王志福担任审判长、代理审判员才玉莹主审，审判员常振明参与评议的合议庭，于2004年12月13日开庭公开审理了本案，上诉人陆某某及其委托代理人盛亦江，被上诉人南台村委会负责人朱某甲，被上诉人朱某乙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，朱某乙系沈阳市新城子区X乡X村民。2001年6月1日，陆某某与南台村委会签订房屋租赁《合同书》，约定南台村委会将其所有的位于沈阳市新城子区X乡X村小学校房屋前后十一间及全部围墙院内土地租赁给陆某某作养殖种狗，租期4年，从2001年6月1日至2005年5月31日，每年租金3,500元。现陆某某已按合同约定将四年租金全部给付南台村委会。2003年10月1日南台村委会与朱某乙签订《房产交易契约书》，约定南台村委会将本案诉争房屋及场院以30,000元的价格全部卖于朱某乙。现朱某乙已取得该房屋《房屋所有权证》及《契证》。
2004年7月7日，陆某某以南台村委会与朱某乙的房屋买卖行为侵犯其优先购买权为由诉至沈阳市新城子区人民法院，要求确认南台村委会与朱某乙之间的房屋买卖行为无效，并判令南台村委会将诉争房屋以同等条件卖于其本人。
原审法院认为，优先购买权是特定的权利义务关系的一方当事人依照法律的具体规定享有的、在同等条件下对标的物能够优先购买的权利。承租人要行使优先购买权必须是在交易发生过程中。但本案系南台村委会与朱某乙之间的房屋买卖交易完毕，且朱某乙已经取得房屋所有权证。南台村委会与朱某乙在平等、自愿的基础签订《房产交易契约书》，并非恶意串通，亦未违反法律或者社会公共利益。因此，南台村委会与朱某乙之间的房屋买卖合同合法有效，朱某乙系善意取得该房屋所有权。无论南台村委会出卖房屋是否通知陆某某，陆某某在朱某乙善意取得房屋所有权后要求行使优先购买权，均不符合优先购买权成立的实质要件。
原审法院判决：驳回原告陆某某的诉讼请求。案件受理费1,210元，实际支出费500元，均由原告陆某某承担。
宣判后,陆某某不服原审法院判决,向本院提起上诉称：在租赁的过程中，上诉人投入了大量的钱财和精力，并曾多次向南台村委会表示愿意购买所租赁的场地及房屋。但南台村委会却未向其履行通知义务而将该房屋及场院出卖给朱某乙，因此剥夺了上诉人的优先购买权。要求二审法院依法改判南台村委会与朱某乙签订的房产交易合同无效，并判令南台村委会在同等条件下将房屋及场院卖与上诉人。
被上诉人南台村委会答辩称：出卖诉争房屋前曾通知过上诉人，其表示放弃购买，所以上诉人主张优先购买权不能成立。
被上诉人朱某乙答辩称：原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。
二审查明事实与原审查明上述事实一致。
本院另查明，陆某某与南台村委会签订的房屋租赁《合同书》中约定的南台村小学校房屋前后共十一间，此外，还包括两间耳房，与朱某乙取得该房屋《房屋所有权证》上登记的房屋十三间完全一致。
二审庭审时，陆某某当庭陈述2001年和2002年其与南台村委会就诉争房屋的买卖均进行过协商，但未能达成一致意见。
上述事实，有2001年6月1日陆某某与南台村委会签订的房屋租赁《合同书》、2003年10月1日南台村委会与朱某乙签订的《房产交易契约书》，收款收据、诉争房屋的《房屋所有权证》及《契证》等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人当庭质证及本院审查，予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人陆某某主张其享有优先购买权是否成立。优先购买权是特定人依法律规定，于所有人出卖动产或不动产时有依同等条件优先购买的权利。承租人的优先购买权是基于租赁合同而产生的一种权利。根据《合同法》第230条的规定，承租人行使优先购买权的条件是：出卖人出卖房屋、出卖行为发生在租赁期间内、承租人和其他购买人购买房屋的条件相同、承租人在合理期限内行使权利。
首先，是否具备同等条件是承租人行使优先购买权的重要前提。本院认为，同等条件既包括价款数额及价款支付方式的等同，也包括其他交易条件的等同。如出租人与第三人基于亲属关系或其他特殊亲密关系、以低于市价出卖房屋，则此时承租人不能行使优先购买权。因为这种转让，是出卖人向与其有着亲属关系或其他特殊亲密关系的特定人而为之，而非向作为市场主体的不特定第三人为之，所以，出卖人的真正目的，或在于感恩，或在于惠顾，而并非为真正的交易，而且，这种亲属关系或其他特殊亲密关系也并非金钱所能衡量。因此，此时承租人不得主张行使优先购买权。在本案中，被上诉人南台村委会出具的2003年“党员村民代表会议”上记载“大家讨论虽（谁）给钱多卖给虽（谁），但本村村民优先”，其含义表明南台村委会出卖房屋的目的在于优惠卖给本村村民。因被上诉人朱某乙系沈阳市新城子区X乡X村民，而上诉人陆某某是城市户口，因此，双方同作为购买人，在身份上则不具有同等性。陆某某作为承租人虽依法享有优先购买权，但在本案的特定情形下，其不具有优先购买权的成立要件。
其次，关于合理期限问题。根据《合同法》第230条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利。”本院认为，《合同法》关于出卖人“应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”的规定应包含两层含义，其一是设定了出卖人的通知义务，其二是规定了承租人行使权利的期限。在本案中，上诉人陆某某于二审庭审时当庭陈述“买卖2001年就协商过，但没谈成。”据此可以认定被上诉人南台村委会于2001年就向承租人陆某某履行了要将诉争房屋出卖的通知义务。由于《合同法》并没有规定承租人行使权利的具体期限，实践中在确定合理期限时都是根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第118条关于：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。”的规定确定为3个月。而上诉人陆某某在长达2年的时间里就购买诉争房屋一事，并未与南台村委会达成一致意见，则在2003年10月1日南台村委会将诉争房屋卖于朱某乙后不能再主张其享有优先购买权。
综上，本院认为，上诉人陆某某要求二审法院依法改判南台村委会与朱某乙签订的房产交易合同无效，并判令南台村委会在同等条件下将房屋及场院卖与上诉人的上诉请求不能成立。原审判决认定“无论南台村委会出卖房屋是否通知陆某某，陆某某在朱某乙善意取得房屋所有权后要求行使优先购买权，均不符合优先购买权成立的实质要件”属适用法律错误。但原审判决驳回陆某某诉讼请求的判决结果并无不当。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第230条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第118条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,210元，由上诉人陆某某负担。
本判决为终审判决。
审判长王志福
审判员常振明
代理审判员才玉莹
二00五年二月二十一日
书记员韩鹏
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第230条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利。
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第118条规定：出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告房屋买卖无效。
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