上诉人（原审原告）：闫某某，女，X年X月X日出生，汉族，辽中县石油公司职员。住址：辽中县X街。
委托代理人：闯静、周某某，辽宁人民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：牛某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：辽中县X镇三委。
上诉人闫某某因与被上诉人牛某某房屋买卖合同纠纷一案，不服辽中县人民法院[2004]辽民房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员白云良任审判长，与审判员高子丁、代理审判员曹桂岩组成合议庭，开庭公开审理了本案。上诉人闫某某及其委托代理人闯静、周某某，被上诉人牛某某到庭参加诉讼，案经合议庭评议并经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原审法院认定：闫某某与牛某某原系朋友关系，双方签订了卖房契约，约定“牛某某将其在茨榆坨市场内的北京平门市房12间中的三间以15万元价格卖给闫某某，双方约定闫某某于笔下一次交足人民币15万元”。闫某某不能证明笔下交足15万元，该卖房契约是由闫某某单方委托昌恩伦书写后，闫某某拿回后双方签的名字。牛某某为闫某某办理的该三间门市房的房证，该房证在产权登记部门没有档案和存根。该三间房屋在牛某某与妻子侯丽娥离婚前由牛某某与侯丽娥共同经营管理出租，收取房屋租金。闫某某与牛某某签订卖房契约时牛某某与侯丽娥没有离婚（离婚时间为2001年8月20日），契约中的三间房屋当时系牛某某与侯丽娥共同财产。载明房主为闫某某、承租人为杨中利的租门市房契约是由牛某某单方伪造的。
原审法院认为：闫某某对自己的诉讼请求依据的事实有责任提供证据加以证明。闫某某不能证明按约定笔下交足15万元履行了义务；闫某某主张已实际占有、使用该三间房，并委托牛某某出租不成立；闫某某持有的房证x号无档案和存根，不能证明真实合法性；闫某某与牛某某签订卖房契约时牛某某与侯丽娥未离婚，当时契约中的标的物属牛某某与侯丽娥共同财产，单方无处分权。闫某某没有证据或不足以证明其事实主张，闫某某的请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条条一款、二款、第七十八条二款、第八十五条、第八十八条一款、第一百零六条条一款之规定，判决驳回闫某某的诉讼请求。诉讼费用200元（其中案件受理费50元，办案实际支出费150元）由闫某某承担。
上诉人闫某某不服一审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，驳回上诉人的诉讼请求没有法律依据。上诉人在一审时提出的诉讼请求是请求确认上诉人与被上诉人于1995年12月10日签订的《卖房契约》合法有效。根据我国相关法律规定，上诉人和被上诉人签订《卖房契约》的行为没有违反法律的禁止性规定，而且双方当事人均按照《卖房契约》履行了相关义务，因而该《卖房契约》的合法有效性应予以确认。对于合同效力的认定，我国民事法律的原则是法无明文禁止即为有效。我国《民法通则》对合同无效的情形有明确的规定，上诉人与被上诉人签订的《卖房契约》不存在法律规定的合同无效的情形。至于上诉人是否履行付款义务，被上诉人给上诉人办理的房证没有档案和存根的问题，属于合同履行问题，是以合同有效为前提的。合同履行问题与确认《卖房契约》的效力没有直接法律关系，不能作为否认《卖房契约》法律效力的依据。原审判决适用《民法通则》第88条1款、第106条1款的规定作为驳回上诉人诉讼请求的法律依据，而该两款规定均是以确认合同有效为前提的。原审判决一方面认定《卖房契约》无效；另一方面又适用合同有效的法律规定，确认了《卖房契约》有效，前后矛盾。请求撤销一审判决，确认上诉人与被上诉人签订的《卖房契约》合法有效。
被上诉人牛某某答辩称：被上诉人与上诉人闫某某系同居关系。在我们同居期间，被上诉人与前妻侯丽娥共同财产较多，上诉人为了能得到更多财产，便与被上诉人协商，想将被上诉人与前妻侯丽娥共有的门市房其中的二间占为已有，被上诉人在没有办法及妻子侯丽娥不知情的情况下与上诉人达成了虚假协议。处分夫妻共同财产没有经妻子同意。另外协议书中称购房款已付清完全没有这回事，此事代笔人昌恩伦能证实。上诉人称于1995年就已办理了产权证，但房屋却一直由前妻侯丽娥对外出租，承租人李云胥、杨忠利能证实此事，上诉人如果于1995年就购买了此门市房，为什么这么些年没有占有此房，为什么没有起诉法院主张自己的权利。请求驳回上诉人的上诉请求。
本院审理查明：牛某某与闫某某签订《卖房契约》，约定“牛某某自愿将坐落茨榆坨市场内的北京平门市房三间以15万元价格卖给闫某某，该房西临石玉祥，东临电话厅，南北均临市场。四邻均由原房主牛某某出面协商并无异议后，闫某某于笔下一次交足人民币15万元。从此房的所有权归于闫某某。若此房卖前尚有未完琐事，应由牛某某负责处理，买房主闫某某概不负责”。牛某某、闫某某在《卖房契约》上签名、按指印。《卖房契约》落款日期为1995年12月10日。
还查明：牛某某与侯丽娥原系夫妻关系，2001年8月经辽中县人民法院调解离婚，并将包括本案诉争房屋在内的门市房平房四间确认归牛某某所有。
上述事实，有《卖房契约》，（2001）辽民初字第X号民事调解书，当事人陈述等佐证。
本院认为：牛某某与闫某某签订《卖房契约》时，牛某某与侯丽娥正处于夫妻关系存续期间，《卖房契约》所载明的房屋为牛某某与侯丽娥共同财产，牛某某未经侯丽娥同意，无权单方以出卖之方式处分，故《卖房契约》虽有牛某某与闫某某签字、按指印，但在侯丽娥追认或牛某某取得单独所有权之前，其效力待定。2001年8月，牛某某与侯丽娥经辽中县法院调解离婚，包括本案诉争房屋在内的四间平房归牛某某所有。至此，诉争房屋所有权由牛某某与侯丽娥共有，变为由牛某某单独所有。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，《卖房契约》为有效合同。至于闫某某是否交付买房款，牛某某是否交付房屋，均属于合同履行问题，并不影响《卖房契约》的效力。闫某某在一审的诉讼请求为“依法确认原、被告之间的卖房契约合法有效”，故原审判决驳回闫某某诉讼请求不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销辽中县人民法院[2004]辽民房初字第X号民事判决；
二、牛某某与闫某某签订的《卖房契约》有效；
三、驳回牛某某关于《卖房契约》无效的反驳。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，计100元，由被上诉人牛某某负担。
本判决为终审判决。
审判长白云良
审判员高子丁
代理审判员曹桂岩
二00五年四月十四日
书记员刘振华
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项：原判决适用法律错误的，依法改判。
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