福建省高级人民法院
民事判决书
(1999)闽民终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)杨某X，男，X年X月X日出生，汉族，厦门市绿洲商厦总经理，住厦门市湖里区X路X号X室。
委托代理人吴志强，厦门中山律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)厦门蔬菜公司，住所地厦门市X路西堤。
法定代表人朱某某，该公司总经理。
委托代理人张领，该公司法律顾问。
委托代理人郑新芝，福州建达律师事务所律师。
上诉人杨某X与上诉人厦门蔬菜公司(以下简称蔬菜公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市中级人民法院[1998]厦房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨某X及其委托代理人吴志强、上诉人蔬菜公司的委托代理人张领、郑新芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，江头蔬菜批发交易市场系蔬菜公司于1991年和1994年有关部门批准建造的，其中第一、第二层为一期工程，用途是批发市场，第三至第八层为二期工程，用途为住宅和办公用房。1996年5月30日，杨某X与蔬菜公司签订一份《经营承包合同》，约定蔬菜公司提供批发市场主楼一至八层和三区三至四层的房屋作为经营场所，由杨某X作为绿洲商厦进行承包经营，经营承包费按合同附件一《绿洲商厦经营承包费计算办法》约定，第一期第一年从1996年6月1日至1997年5月31日止，主楼一楼经营面积883平方米，按每月72.8元/平方米，主楼X-X层(含一楼垂直电梯和厕所面积156平方米，每月40元/平方米)，主楼X-X层和三区X-X层按每月15元/平方米，经协商同意第一期第一年对主楼X-X层和3区X-X层的改造装修(二次装修)和开业前期筹备时间采用包干形式，包干期限为四个月，在此包干期限内免交承包费。杨某X实际应交的第一期第一年的租金为八个月，第一期以后的承包费计算办法按《经营承包合同》第4条第一款执行(即第二、第三年每年以5%幅度递增，第四年以后以第三年为基础逐年递增10%)。对绿洲商厦的二次装修问题，蔬菜公司与绿洲商厦签订《绿洲商厦二次装修部分预算包干协议》(该纠纷另案处理)。同日，以蔬菜公司为甲方，厦门市湖里顺达经济发展公司(代表为杨某X的妻子谢卫莉，以下简称顺达公司)为乙方，杨某X为丙方签订一份《解除合同协议》(合同附件二)，解除蔬菜公司与顺达公司1994年12月6日和1995年1月8日分别签订的《经营承包合同》和《补充协议书》，顺达公司在1995年1月1日至1996年5月31日承包绿洲商厦期间所发生的债权债务无条件转移到杨某X与蔬菜公司在1996年5月30日签订的“经营承包合同”上。上述合同签订后，杨某X继续在一楼经营，并将八楼装修拟作为办公场所，后因该批发市场楼房规划批准的使用功能是住宅和办公用房，致使杨某X无法按商场的装修要求对3-X层进行装修，八楼虽已装修也无法使用。审理中，当事人申请对已装修部分的造价进行鉴定，经委托厦门市建设工程造价管理站鉴定，结论为：1.土建高级装修造价（略）元，2.安装高级装饰造价（略）元，3.可移动办公木家具、商场柜台及花岗岩至现场的材料费共（略）元，三项共计（略）元。杨某X在签订合同后已按合同约定的租金标准交纳一楼商场租金至1997年5月31日止，蔬菜公司向顺达公司收取的（略）元风险抵押金未退还。杨某X于1996年11月26日与林志勇签订《经营承包合同》，将三区三楼承包给林志勇经营“凌志夜总会”，承包期限从1997年6月1日至2002年5月31日止。林志勇是1997年4月底开始装修的，蔬菜公司对杨某X在诉讼期间还将部分房屋转租他人承包经营和进行装修提出异议，杨某X和林志勇已停止对三区三楼的装修。杨某X认为蔬菜公司提供的出租房屋不符合约定要求，于1997年1月23日向厦门市中级人民法院起诉，请求：1.确认双方订立的《经营承包合同》无效；2.蔬菜公司赔偿经济损失（略）.1元；3.蔬菜公司赔偿三区三楼装修损失（略）元；4.赔偿上述两项损失的利息；5.蔬菜公司应继续履行与顺达公司的合同。蔬菜公司提出反诉，请求：1.杨某X赔偿租金损失（略）.6元；2.反诉诉讼费由杨某X承担。
原审法院认为，杨某X与蔬菜公司签订的合同名称虽为经营承包合同，但合同的内容体现的是蔬菜公司提供房屋给杨某X从事经营活动，杨某X定期以使用房屋的面积交纳租金的法律关系，因此本案的案由应为房屋租赁合同纠纷。双方当事人签订房屋租赁合同的意思表示真实、明确。但是，蔬菜公司提供出租的江头蔬菜批发市场的建设规划许可证明确规定第一、第二层为批发交易场所，第三至第八层为住宅和办公写字楼，而杨某X与蔬菜公司的合同则改变规划的使用性质，约定该房屋作为商场、餐饮、休闲娱乐和一小部分办公(仅八楼)，违反《厦门市城市规划条例》第五十条第(二)、(六)项的规定，而且杨某X在装修过程中也碰到因建筑结构无法满足商场装修的需要而停止装修，因此，双方签订的合同是无效的。双方当事人对此没有异议。蔬菜公司作为房屋的业主明知出租房屋第三层以上的规划使用性质为住宅和办公楼，却租与杨某X作为商场使用，又不向有关部门申请办理使用性质变更手续，导致杨某X无法使用或按合同的约定装修是违反规划建设的行为，所以蔬菜公司应承担合同无效的主要责任，杨某X因装修投入的资金损失（略）元，应由蔬菜公司赔偿。蔬菜公司还应提供三个月时间让杨某X腾退房屋，腾退期间不计租金。杨某X在签订承包经营合同的同时还以厦门市绿洲商厦的名义与蔬菜公司签订《绿洲商厦二次装修部分预算包干协议》，其应当知道该房屋建造审批手续的内容，而不提出异议，应承担租赁合同无法履行的相应责任。其请求恢复履行顺达公司与蔬菜公司签订的《承包经营合同书》和《补充协议书》，继续使用现绿洲商厦部分的房屋，因该合同及协议已经解除，且该房屋属江头蔬菜批发市场整体内的一部分，所以杨某X的诉讼请求不予支持，杨某X应在本判决生效后三个月内将所有租赁房屋全部退还蔬菜公司。又因房屋租赁合同无效双方均有责任，所以杨某X要求赔偿装修费的利息不予采纳。至于三区三楼本属于蔬菜公司出租的范围，但杨某X在起诉请求解除合同后，又允许他人进行装修，经蔬菜公司提出异议后才停止装修，因此造成的装修损失，杨某X应自行承担。二区一楼(即现绿洲商厦用房)自杨某X与蔬菜公司签订房屋租赁合同后一直由杨某X使用、经营、并不因楼上无法装修而受到影响，且杨某X已按合同附件一《绿洲商厦经营承包费计算办法》所规定的租金标准交纳了二区一楼商场1997年5月31日前的租金，所以杨某X还应补交1997年6月1日起至本判决生效时止的租金。二区一楼的电梯间和厕所除垂直电梯位所占面积18平方米外，其余部分也是由杨某X在绿洲商厦经营活动中实际使用，因此杨某X还应补交该部分面积自1996年6月1日至本判决生效时止的租金。至于二区八楼和三区四楼，杨某X虽占有装修或使用，但由于蔬菜公司的过错，使杨某X无法实现合同约定的该部分房屋的经营目标，所以蔬菜公司对该部分房屋的租金请求不予保护。顺达公司原交给蔬菜公司的风险抵押金（略）元，顺达公司、杨某X、蔬菜公司一致同意抵扣杨某X应交的租金，可以照准。依据《中华人民共和国经济合同法》第七条第一项、第十六项第一款及《厦门市城市规划条例》第五十条第(二)、第(六)项的规定，判决：一、蔬菜公司应于本判决生效后十日内支付（略）元赔偿杨某X的装修损失；二、杨某X应于本判决生效后十日内向蔬菜公司交纳二区一楼商场范围和二区一楼厕所、电梯间的房屋租金。其中商场部分的面积883平方米，月租金标准每平方米72.8元，时间从1997年6月1日起至本判决生效时止，厕所、电梯间面积138平方米，月租金标准每平方米40元，时间从1996年6月1日起本判决生效时止；三、蔬菜公司应退还的（略）风险抵押金，可从杨某X应交的租金中抵扣；四、杨某X应于本判决生效后三个月风将所有租赁的房屋全部交还蔬菜公司；五、驳回杨某X的其它诉讼请求；六、驳回蔬菜公司的其它反诉请求。
杨某X、蔬菜公司均不服，向本院提起上诉。杨某X上诉称，本人与蔬菜公司签订的《经营承包合同》因蔬菜公司违反法律、损害国家利益导致无效，应由蔬菜公司承担全部过错责任，并对其收取的租金予以追缴。原审法院仅判决其承担主要过错责任，以“合同无效双方均有责任”为由，驳回杨某X要求蔬菜公司赔偿装修费用利息及押金返还利息等损失的请求不妥。厦门市建设工程造价管理站对杨某X所投入的房屋装修造价鉴定，违背事实，原审法院以该错误鉴定结论作为判决依据也是错误的，应当进行重新鉴定。三区三楼属蔬菜公司出租范围，杨某X依据双方订立的《经营承包合同》约定投入装修费用，蔬菜公司应当赔偿，原审法院认定该损失应由杨某X自行承担不当。《承包经营合同》无效，其租金条款也失去法律效力，且合同约定的租金标准是基于蔬菜公司出租的绿洲商厦为集购物、餐饮、休闲娱乐、办公为一体的多功能场所而计租的，现因蔬菜公司原因造成原设想的多功能效用无法实现且合同租金条款已失去效力，原审法院仍以合同约定的租金作为支付二区一楼的房屋使用费依据，显属错误，应以厦门市人民政府规定的非住宅用房租金标准计租。原审法院在二区一楼范围内的厕所、电梯间的计租时间自1996年6月1日起算，未扣除装修期间四个月的租金也是错误的。请求：1.依法追缴蔬菜公司收取的租金；2.对一审鉴定重新进行鉴定；3.蔬菜公司应赔偿装修费用及风险抵押金的利息；4.赔偿三区三楼的装修损失；5.二区一楼的房屋使用费应以厦门市政府规定的非住宅用房租金标准计算；6.厕所、电梯间的使用费应扣除装修期间四个月的租金。蔬菜公司上诉称，杨某X依据双方订立的房屋租赁合同实际使用了绿洲商厦二区八楼、三区四楼房屋，应当支付相应租金，原审法院判决杨某X免交上述房屋的使用费缺乏事实依据。房屋租赁合同无效系当事人双方共同过错所致，杨某X所投入的（略）元装修费用，应根据双方过错大小，由双方共同承担，原审法院判决全部由蔬菜公司承担不当。另原审法院判决杨某X腾房期间免交租缺乏法律依据，且腾房时间为三个月过长。请求判令：1.杨某X支付二区八楼房租（略）元与三区四楼房租（略）元，自1996年10月至1999年3月共29个月按合同约定的月租金每平方米15元计算合计（略）元；2.杨某X所投入的装修费用（略）元，由蔬菜公司与杨某X共同承担；3.杨某X在腾房期间内应支付租金并变更腾房期限为一个月。
经审理查明，当事人对原审法院查明的事实除对厦门市建设工程造价管理站鉴定结论、二区八楼虽已装修也无法使用的事实有异议外，其余事实均无异议，应予认定。
另查明，蔬菜公司依据《承包经营合同》出租的绿洲商厦部分房屋，未取得房屋管理部门颁发的房屋所有权证书。原审法院于1999年3月19日庭审质证中，杨某X对厦门市建设工程造价管理站的鉴定结论没有异议。还查明，二区八楼作为办公用房于1996年8月12日开始装修，于1996年10月31日装修竣工。1997年1月19日，杨某X作为厦门绿洲实业有限公司的董事长向公司登记机关申请登记该公司的法定住所地为绿洲商厦二区八楼；1997年1月26日，杨某X声明同意将向蔬菜公司租赁的位于江头蔬菜公司批发市场八楼面积600平方米无偿供给厦门绿洲实业有限公司使用。又查明，绿洲商厦二区八楼面积为848平方米；顺达公司于1995年1月23日向蔬菜公司交付风险抵押金（略）元。杨某X已按合同约定向蔬菜公司支付自1996年6月至1997年5月止绿洲商厦二区一楼商场部分的租金，双方当事人均无异议，据此该部分租金为883平方米×72.8元×12个月=（略）.8元。
本院认为，杨某X与蔬菜公司双方签订的《承包经营合同》，约定由蔬菜公司提供绿洲商厦部分房屋使用权给杨某X从事经营活动，杨某X根据房屋使用面积支付使用费，符合房屋租赁合同法律特征，且当事人双方对合同性质为房屋租赁合同亦没有异议。蔬菜公司因对绿洲商厦未依法取得所有权凭证，其出租的房屋系所有权权属不明，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条有关出租人应是房屋所有人的规定，所以，杨某X与蔬菜公司签订的房屋租赁合同应认定无效。原审法院对本案合同性质与效力的认定正确，但其以地方性法规《厦门市城市规划条例》及当事人对合同无效无异议作为认定合同无效的依据，不符合法律规定。因租赁合同无效，杨某X依据合同所承租的房屋应予退还，根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第三款有关腾退房屋应有一定期限的规定，三个月腾房期限是适当的。因腾房期间杨某X不能实际使用承租房屋，且相关法律也没有规定腾房期间应付租金，故蔬菜公司要求腾房期限由三个月变更为一个月，并由杨某X支付其间的租金缺乏法律依据。原审法院判令三个月腾房期限并免交其间房租并无不当。蔬菜公司收取顺达公司的风险抵押金，因蔬菜公司、杨某X及顺达公司共同确认该押金由杨某X承受，蔬菜公司应当将该押金返还杨某X并偿付资金占用费。杨某X请求蔬菜公司偿付押金的利息，符合法律规定，应予支持。因利息为法定孳息，属于返还范畴，原审法院认为杨某X对合同无效应承担相应责任，判决该利息由杨某X自行承担不当。
厦门市建设工程造价管理站对装修损失的鉴定结论，其依据与程序符合法律规定，应予认定。杨某X在原审期间对该鉴定结论无异议，现提出异议又无新的证据，其要求重新鉴定的理由不能成立。蔬菜公司因出租产权权属不明的房屋导致合同无效，理应赔偿杨某X为使用房屋所投入的装修损失（略）元，其请求装修费用应由杨某X共同负担，缺乏事实与法律依据。因该装修损失属于添附范畴，且杨某X对所装修的场所一直在使用，故杨某X请求蔬菜公司支付装修费用的利息，亦缺乏法律依据。原审法院对该装修损失的认定与判决正确，但其将该利息认定为杨某X对合同无效所承担的相应责任不妥。二区一楼的房屋用途符合杨某X使用、经营条件，杨某X在其使用房屋期间理应向蔬菜公司支付二区一楼的使用费。因租赁合同无效，合同约定的租金条款也失去约束力，杨某X请求按厦门市人民政府规定的有关非住宅用房租金标准计付房屋使用费有理，应予支持。原审法院以合同约定租金计算房屋使用费不当，应予更正。杨某X因在合同订立时即从顺达公司接管使用二区一楼房屋，且二次装修未能实际如约进行，该房屋使用费应从1996年6月1日起算，对其已付的（略）.8元租金在应付的房屋使用费中抵扣，杨某X以无效合同约定的扣除四个月装修期间租金为由，认为原审法院对二区一楼厕所及电梯间租金起算时间不当无理。依据厦门市建设规划许可证规定，二区八楼的用途为住宅与办公写字楼，杨某X对二区八楼进行装修作为办公用房，并将其中部分房屋提供给厦门绿洲实业有限公司办公使用，其应当自装修完毕后向蔬菜公司支付房屋使用费。因据厦门市人民政府有关非住宅用房租金标准计算的二区八楼房屋使用费高于合同约定的租金，蔬菜公司请求杨某X按合同约定的租金支付至1999年3月止的二区八楼使用费（略）元理由充分，应予准许与支持。因二区八楼未改变使用用途，原审法院认为蔬菜公司对二区八改变使用性质未经有关部门审批导致杨某X无法使用，属认定事实错误，应予纠正。三区三楼属蔬菜公司出租的房屋，杨某X擅自转租并在起诉请求不再履行合同后进行装修，该损失应当自行承担。杨某X要求蔬菜公司赔偿该装修损失无理，原审法院对此认定与判决是正确的。三区四楼的规划用途是住宅与办公写字楼，蔬菜公司未经有关部门审批变更房屋使用性质，将其出租给杨某X作为商场、餐饮、休闲、娱乐之用，致使杨某X无法经营使用，故蔬菜公司要求杨某X支付三区四楼房屋租金缺乏事实依据，应予驳回，原审法院对此认定与判决并无不当。因该合同无效不是由损害国家利益和社会公共利益所导致的，杨某X请求对蔬菜公司收取的部分租金予以追缴，也缺乏法律依据。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第(二)项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十九条第三款的规定，判决如下：
一、维持厦门市中级人民法院[1998]厦房初字第X号民事判决第一项、第四项、第五项、第六项；
二、变更厦门市中级人民法院[1998]厦房初字第X号民事判决第二项为，杨某X应于本判决生效之日起十日内偿付蔬菜公司二区一楼面积为1020平方米的房屋使用费，期限自1996年6月1日至本判决确定还款之日止，其中96年度、97年度、98年度、99年度月房屋使用费每平方米分别按25.60元、27.74元、29.87元、32.01元计付，杨某X已付的（略）.8元租金在其应付的房屋使用费中抵扣；
三、变更厦门市中级人民法院[1998]厦房初字第X号民事判决第三项为，蔬菜公司应于本判决生效之日起十日内退还杨某X风险抵押金（略）元及其利息(自1995年1月24日至本判决确定还款之日止，按中国人民银行贷款利率计算)；
四、杨某X应于本判决生效之日起十日内偿付蔬菜公司二区八楼房屋使用费（略）元。
二审案件受理费（略）元，由杨某X负担（略）元，蔬菜公司负担（略）元。
本判决为终审判决。
审判长涂育诚
代理审判员董碧仙
代理审判员赵玉梅
一九九九年十月二十八日
书记员高晓
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