上诉人（原审被告）：沈阳五爱天地实业有限公司。住所地：沈阳市沈河区X路X号。
法定代表人：刘某某，该公司董事长。
委托代理人：汤玲玲，辽宁开宇律师事务所律师。
委托代理人：李某奎，辽宁开宇律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：李某某，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户。住址：沈阳市大东区X街X-X号。
委托代理人：于振森，辽宁申扬律师事务所律师。
原审第三人：王某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市铁西区X街X段1里X号。
委托代理人：孙长江，辽宁四洋律师事务所律师。
委托代理人：刘某，辽宁四洋律师事务所律师。
上诉人沈阳五爱天地实业有限公司与上诉人李某某、原审第三人王某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2004）沈河民一房初字第X号民事判决，分别于2005年7月1日、2005年7月6日向本院提起上诉，沈阳市沈河区人民法院于2005年8月8日将该案报送至本院，本院于同日受理后，依法组成由本院审判员王某福担任审判长、代理审判员才玉莹主审、审判员吕丽参加评议的合议庭，于2005年8月23日开庭公开审理了本案，上诉人五爱天地公司委托代理人汤玲玲、李某奎，上诉人李某某及委托代理人于振森、原审第三人王某某的委托代理人刘某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，1999年9月，王某某与五爱天地公司达成口头协议，由王某某出资购买该公司位于沈阳市五爱市场服装城X层x号精品店房屋。同月，王某某向五爱天地公司缴纳人民币50万元。1999年11月，五爱天地公司将王某某放弃购买该精品店房屋的情况告诉李某某。经李某某与五爱天地公司协商，双方达成口头协议，李某某同意购买诉争精品店房屋。1999年11月9日，李某某向五爱天地公司缴纳了购买订金10万元。2000年1月14日李某某又向五爱天地公司补交30万元。但诉争精品店房屋至今一直由王某某使用。
上述事实，有五爱天地公司为李某某出具的《收条》两份、五爱天地公司为王某某出具的《专用收款收据》两份、市场管理费收据、税务完税凭证、调查笔录等及当事人陈述笔录，经当事人庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
2004年8月24日，李某某诉至原审法院，请求法院判令：1、五爱天地公司继续履行房屋买卖合同；2、赔偿其经济损失106万元；3、并由五爱天地公司承担本案诉讼费用。
原审判决认为，李某某与五爱天地公司，王某某与五爱天地公司之间对同一精品店房屋达成的两个口头合同均依法成立，在合同当事人双方之间发生约束力。在李某某与王某某均未办理房屋产权过户登记的情况下，由于王某某实际占有、使用诉争精品店房屋，因此，王某某应当优先取得精品店房屋的所有权。故对李某某要求五爱天地公司继续履行合同的诉讼请求，法院不予支持。五爱天地公司应当将李某某交纳的购房款退回，但由于本案李某某没有主张由五爱天地公司退回购房款，故法院不予处理。关于李某某要求五爱天地公司赔偿损失问题，法院认为，五爱天地公司作为精品店房屋的出卖人，收取李某某10万元订金后，在王某某仍然占用诉争房屋的情况下，再次收取李某某购房款30万元，五爱天地公司存在着过错，客观上给李某某造成了一定的经济损失。五爱天地公司没有举证证明李某某是在明知五爱天地公司不能交付房屋的情况下交纳的购房款，也没有提供充分的证据证明王某某在李某某交款前曾表示放弃购买诉争房屋，因此，五爱天地公司对李某某的经济损失应当承担民事责任。至于李某某经济损失的具体数额问题，应结合本案李某某未能交付全额购房款、五爱天地公司收款后未能交付使用房屋、五爱天地公司的过错程度等实际情况，由五爱天地公司赔偿李某某经济损失10万元为宜。依据《中华人民共和国合同法》第107条的规定，判决如下：1、五爱天地公司于本判决生效之日起15日内，一次性赔偿李某某经济损失10万元；2、驳回李某某、五爱天地公司、王某某的其他诉讼请求。诉讼费17,310元，由五爱天地公司负担。
宣判后,五爱天地公司与李某某均不服原审判决，向本院提起上诉。
五爱天地公司上诉称，一审法院判令五爱天地公司赔偿李某某经济损失10万元没有依据，李某某应举证证明其存在损失的客观性和真实性，且一审法院判令五爱天地公司承担全部诉讼费不合法，故请求二审法院撤销原审法院判决第一项。
李某某针对上诉人五爱天地公司的上诉请求未作书面答辩，其在庭审中辩称：同意撤销原审法院判决，其在一审法院审理期间已提供了相关证据证明其损失存在的客观性和合理性，而一审法院未予采信。
李某某上诉称：一审判决认定事实不清，已认定的事实与判决矛盾，具体理由为：1、一审法院已认定了王某某向五爱天地公司表示放弃购买后，五爱天地公司与上诉人达成口头协议购买诉争房屋，却又认为李某某与五爱天地公司、王某某与五爱天地公司对诉争房屋达成的两个口头合同均依法成立是错误的；2、上诉人已按五爱天地公司的要求履行了交付全部房款的义务，而一审法院却认为“李某某未能交付全额购房款”是错误的；3、王某某购买诉争档口实际向五爱天地公司只交纳22万元，而一审法院认定“王某某向五爱天地公司交纳人民币50万元”是错误的；4、一审法院认定“由于王某某实际占有、使用诉争精品店房屋，因此，王某某应当优先取得精品店房屋的所有权”是错误的，故请求二审法院撤销一审法院判决，依法改判五爱天地公司继续与其履行买卖合同，并赔偿其经济损失106万元。
五爱天地公司针对上诉人李某某的上诉请求未作书面答辩，其在庭审中辩称：五爱天地公司承认就诉争档口曾分别与王某某、李某某达成口头协议，在与王某某的买卖协议履行过程中，因王某某表示放弃购买，故又与李某某就同一档口达成买卖协议，并实际收取李某某40万房款，因现在诉争档口由王某某实际占用，故无法向李某某继续履行合同。不同意李某某的诉讼请求。
原审第三人王某某针对上诉人李某某的上诉请求辩称：1、一审法院认定事实清楚，答辩人向五爱天地公司交纳了购房款，应取得x号精品店房屋的所有权；2、答辩人与五爱天地公司已实际履行房屋买卖合同并经营达五年之久；3、一审法院认为五爱天地公司未提供充分证据证明答辩人在李某某交款前曾表示放弃购买诉争房屋是正确的，事实上第三人既未与五爱天地公司签订退房合同，也未履行任何退房手续，更未将诉争档口交出，上诉人未提供任何证据证明第三人退房事实的存在；4、房屋所有权转移应以登记为准，在均未办理过户的情况下，由已接受交付且实际占有使用的买受人取得房屋所有权。同意一审法院判决。
本院经审查认为：李某某的诉讼请求是要求五爱天地公司继续与其履行买卖合同，并赔偿因延期交付房屋而给其造成的可得利益损失106万元，一审法院在认定原审第三人王某某因实际占有、使用诉争房屋而优先取得该房屋所有权，从而对李某某要求五爱天地公司继续履行买卖合同的诉讼请求予以驳回的同时，在李某某尚未主张由五爱天地公司承担合同履行不能的违约责任情况下，却判令五爱天地公司基于不能交付房屋而赔偿李某某经济损失10万元显系不妥。
此外，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一项的规定“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”，在本案中，因诉争房屋已由第三人王某某实际占有并使用，因此导致五爱天地公司就同一标的物已不可能再向李某某履行交付房屋的义务。在此情形下，因当事人可能由于法律知识的欠缺或是经验的限制而使得其诉讼请求不是很明确或者不是很妥当时，法官应根据上述规定向当事人行使释明权，即告之当事人案件的法律关系或民事行为的效力还可能是什么、告之当事人其诉讼请求是否明确、适当及相应的后果、告之当事人可以变更诉讼请求从而探求当事人的真意，同时也避免了诉累。而释明之后当事人是否请求则属于其处分权的范畴。综上，原审判决违反法定程序，可能影响案件的正确判决，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第（4）项的规定，裁定如下：
一、撤销沈河区人民法院（2004）沈河民一房初字第X号民事判决；
二、发回沈河区人民法院重审。
审判长王某福
审判员吕丽
代理审判员才玉莹
二00五年十月二十七日
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第（4）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（4）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
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