上诉人（原审原告）：沈阳市东陵区X乡X村农工商公司。住所地：沈阳市东陵区X乡X村。
法定代表人：李某，该公司主任。
委托代理人：姜某某，男，X年X月X日出生，汉族，沈阳市东陵区X乡X村委会主任。住址：沈阳市东陵区X乡X村。
被上诉人（原审被告）：徐某某，男，X年X月X日出生，汉族，沈阳金鸿力健康饮品有限公司董事长。住址：沈阳市和平区X街X-X号。
委托代理人：张淑清，辽宁成功金盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳金鸿力健康饮品有限公司。
住所地：沈阳市浑南新区X路X号。
法定代表人：徐某某，该公司董事长。
委托代理人：张淑清，辽宁成功金盟律师事务所律师。
上诉人沈阳市东陵区X乡X村农工商公司与被上诉人徐某某、被上诉人沈阳金鸿力健康饮品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳高新技术产业开发区人民法院（2004）沈高新法民房初字第X号民事判决，于2005年7月29日向本院提起上诉。沈阳高新技术产业开发区人民法院于同年9月19日将该案报送至本院，本院于同日受理后，依法组成由本院审判员王志福担任审判长，代理审判员才玉莹主审、审判员黄某参加评议的合议庭，于2005年10月17日开庭公开审理了本案，上诉人教场村农工商公司委托代理人姜某某，被上诉人徐某某委托代理人张淑清，被上诉人金鸿力饮品公司委托代理人张淑清均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，教场村农工商公司（甲方）与徐某某（乙方）于1997年2月3日签订《协议书》一份，约定：1、甲方将其二层厂房1000平方米及场地、电源50千瓦及提供所需水源租给乙方办厂；2、乙方每年上交甲方租金第一年一次给付80,000元，以后每年租金100,000元整，上打租分两次给付,上半年的第一个月内付50,000元，下半年的6月付50,000元，乙方如托欠甲方租金，甲方有权废止协议收回厂房场地；3、租期为10年整，自1997年1月1日起至2006年12月30日止；4、乙方应付土地部门的土地使用费，其他费用由甲方负责，甲方提供的场（厂）房场地，乙方不得作为办厂注册固定资产和银行贷款抵压（押）；双方还约定了租赁期内厂房维修由乙方负责，乙方在租赁期内所建房屋协议到期后归甲方所有。合同签订后，徐某某以其沈阳市鸿力健康饮品有限公司与美国江东房地产贸易公司合资成立了金鸿力饮品公司，在沈阳经济技术开发区注册，在所租赁的教场村农工商公司的厂房、场地处实际经营。金鸿力饮品公司于1998年1月1日为办理工商注册，与教场村农工商公司重新签订房屋租赁合同，在租赁期间，均按徐某某与教场村农工商公司所签订的租赁合同所约定的内容由金鸿力饮品公司实际履行。1997年7月8日，教场村农工商公司为提前收取1998年租金，让利金鸿力饮品公司1998年全年租金人民币20,000元,并出具说明一份。2000年12月31日，金鸿力饮品公司与教场村农工商公司达成《补充协议》，教场村农工商公司同意将该年度租金12,000元作为金鸿力饮品公司更换锅炉补偿费,且金鸿力饮品公司将2000年房屋租金全部结清。2001年3月14日，由于金鸿力饮品公司所租赁的厂房、场地由沈阳市浑南新区开发建设管理委员会发出征用土地公告，致使金鸿力饮品公司未交付教场村农工商公司2001年至今租金。
上述事实，有三当事人陈述、教场村农工商公司与徐某某签订的《协议书》、金鸿力饮品公司支付教场村农工商公司租金的财务凭证、教场村农工商公司出具的《关于收取饮料厂租赁费的说明》、《补充协议》、《辽宁省人民政府土地批件》等证据在卷佐证，经当事人庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
2004年9月9日，教场村农工商公司诉至原审法院，请求法院判令徐某某与金鸿力饮品公司立即给付租金390,000元，并由徐某某与金鸿力饮品公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，教场村农工商公司与徐某某所签订的房屋租赁合同，符合相关法律规定，合法有效。徐某某所租赁教场村农工商公司的厂房、场地，由金鸿力饮品公司进行实际履行、经营，故租金应由金鸿力饮品公司支付。关于金鸿力饮品公司提出的2001年至2003年12月租金，其延期付款诉讼请求已超过时效的抗辩，因教场村农工商公司在此期间其权利被侵害之日起至法律规定的特殊时效一年内，未能提供相关证据证明其已向徐某某及金鸿力饮品公司主张该权利，故金鸿力饮品公司的抗辩符合有关法律规定，应予支持；但金鸿力饮品公司主张所租赁的场地变为国有土地后应当减少租金的抗辩，因土地变为国有土地后，国家并未实际使用、征用，在此期间未影响金鸿力饮品公司实际使用，故该主张不予支持。教场村农工商公司要求金鸿力饮品公司支付2004年1月至9月的租金，符合相关法律规定，应予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：1、解除教场村农工商公司与徐某某于1997年2月13日签订的房屋租赁合同；2、金鸿力饮品公司于本判决生效后10日内支付教场村农工商公司2004年1月至9月租金人民币90,000元；3、驳回教场村农工商公司、徐某某、金鸿力饮品公司其他诉讼请求。案件受理费人民币8,360元，由教场村农工商公司承担人民币7,000元，由金鸿力饮品公司承担人民币1,360元。
宣判后，教场村农工商公司不服原判，向本院提出上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，要求二审法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。主要理由是：一审法院认定上诉人要求被上诉人给付2001年至2003年12月租金的诉讼请求已超过诉讼时效是错误的，上诉人与被上诉人虽签订了书面合同约定了租金的履行方式，但双方却并未按约定实际履行，按照口头协议的约定，上诉人作为债权人有权选择收取租金的方式，且被上诉人对上诉人收取租金的方式并未提出任何异议，故应视为对上诉人选择收取租金方式的默认。此外，诉讼时效应从合同期限届满或双方终止、解除合同之日起计算。
被上诉人徐某某辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。主要理由是：双方以书面形式明确约定了租金的给付方式，故不存在口头约定的事实，因上诉人的诉讼请求超过法律规定的诉讼时效，法院不应予以支持。
被上诉人金鸿力饮品公司辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。主要理由是：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。答辩人与上诉人签订租赁协议后，答辩人支付了2001年3月以前的全部租金，从2001年3月接到沈阳浑南新区征用集体土地公告至2004年9月上诉人起诉之日止答辩人未付租金，上诉人也未主张和催要过，按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年”的规定，一审法院认定上诉人的诉讼请求超过诉讼时效是正确的；2、答辩人与上诉人以书面方式明确约定了租金的给付方式，并不存在口头协议予以变更的事实，上诉人认为其有权选择租金的收取方式以对抗诉讼时效的理由不能成立。
本院认为，上诉人与被上诉人签订《协议书》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益和他人合法权益，应认定合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。在租赁合同履行过程中，上诉人依约交付给被上诉人厂房1000平方米及场地，被上诉人按约定给付了上诉人2001年3月以前的租金，因诉争土地由国家征用，故被上诉人从2001年3月接到沈阳浑南新区征用集体土地公告后至2004年9月未付租金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年”的规定，在本案中，因上诉人起诉至原审法院的时间是2004年9月9日，故对于上诉人主张租金的权利保护的起算点应是2003年9月9日，一审法院认定从2004年1月予以保护不妥。因上诉人并未提供证据证明其向被上诉人主张和催要过从2001年3月至2003年9月的租金，而且也未举证证明存在诉讼时效中止、中断的事由，故一审法院认定上诉人的诉讼请求部分超过诉讼时效而不予保护是正确的。根据双方当事人在合同中的约定“……以后每年租金100,000元整，上打租分两次给付,上半年的第一个月内付50,000元，下半年的6月付50,000元”，故对于2003年9月至2003年12月的租金数额应推定为25,000元。因此，被上诉人金鸿力饮品公司应给付上诉人教场村农工商公司2003年9月至2004年9月的租金共计115,000元，故原审判决金鸿力饮品公司支付教场村农工商公司2004年1月至9月租金人民币90,000元应予纠正。
至于原审的当事人未提出上诉请求的其他问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第151条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第35条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查”的规定，本院对此不予审查。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款（2）项规定，判决如下：
一、维持沈阳市高新技术产业开发区人民法院（2004）沈高新法民房初字第X号民事判决主文第一项；
二、变更高新技术产业开发区人民法院（2004）沈高新法民房初字第X号民事判决主文第二项，即“2、金鸿力饮品公司于本判决生效后10日内支付教场村农工商公司2004年1月至9月租金人民币90,000元”为“金鸿力饮品公司于本判决生效后10日内支付教场村农工商公司2003年9月至2004年9月租金人民币115,000元；”
三、撤销高新技术产业开发区人民法院（2004）沈高新法民房初字第X号民事判决主文第三项。
一审案件受理费8,360元，由上诉人沈阳市东陵区X乡X村农工商公司负担5,852元，由被上诉人沈阳金鸿力健康饮品有限公司负担2,508元。
二审案件受理费8,360元，由上诉人沈阳市东陵区X乡X村农工商公司负担。
本判决为终审判决。
审判长王志福
审判员黄某
代理审判员才玉莹
二00五年十一月二日
书记员韩鹏
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决适用法律错误的，依法改判。
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