交通银行沈阳分行因房屋租赁纠纷一案

当事人: 法官: 文号:沈阳市中级人民法院

上诉人（原审被告）：交通银行沈阳分行，住所地（略）。

法定代表人：戴某某，系该行行长。

委托代理人：张某某，男，X年X月X日出生，汉族，系该行法律事务处工作人员，住（略）。

被上诉人（原审原告）：赵某某，女，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）。

委托代理人：张军贵，系辽宁德冠律师事务所律师。

原审第三人：中国物资再生利用东北公司，住所地沈阳市沈河区X路X号。

法定代表人：陆某某，系该公司总经理。

上诉人交通银行沈阳分行因房屋租赁纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2004）沈河民一房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法由审判员白云良担任审判长，与审判员常振明、审判员关云光（主审）组成合议庭，并开庭公开审理了此案，上诉人沈阳分行的诉讼代理人张某某，被上诉人赵某某的诉讼代理人张军贵到庭参加诉讼。原审第三人中国物资再生利用东北公司（以下简称东北公司）的法定代表人陆某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审法院审理查明：沈阳分行与东北公司1995年4月30日签订房屋租赁协议，约定东北公司在沈河区X路X号处自购综合营业楼一栋，同意将1-X层建筑面积为1312平方米出租给沈阳分行使用，租期8年（自1995年5月1日起至2003年5月1日止），租金每4年商定一次，第一个4年（即自1995年5月1日起至1999年5月1日止），每年租金为65万元；自第5年起，由于多种因素，造成人民币贬值或升值有大的起伏，（升降在十万元以上）双方可重新商定提高或降低。租金的支付办法，第一年在东北公司交付沈阳分行使用后的七天内一次性付清当年的租金，计x元。自1996年1月1日起，租金按季度四次付给东北公司，即在每季的首月10日内给东北公司等。协议签订后，双方依约履行，后经协商，租金的给付及时间有所变更，因为东北公司欠沈阳分行贷款本金及利息，故沈阳分行可不按约定的日期支付租金。在沈阳分行支付租金的同时，再以利息的形式予以扣回。2002年9月26日，赵某某与中国机电设备吉林公司破产组签订抵债房产转让协议，赵某某购买了诉争房屋的所有权，于同年11月6日取得了该房屋的所有权证，并于12月到东北公司及沈阳分行处催要房租，并告知房屋所有权已转移，但赵某某与沈阳分行未重新签订租赁合同，仍延用沈阳分行与东北公司签订的合同至合同期满。

原审法院另查明：沈阳分行在2002年第三季度分两次向东北公司支付租金，其中9月29日支付7.2万元，12月19日支付7.3万元，后均以利息的形式予以扣回，故赵某某与沈阳分行产生纠纷，赵某某向原审法院提起诉讼。

原审法院确认的上述事实，有当事人陈述，及身份证明、房屋租赁协议、抵债房产转让协议、房地产转移登正发证审批书、房地产自发转让登记的批复，房屋所有权证，银行借款展期合同，转帐支票及即收利息清单等凭证等，经质证，当事表示无异议，并在卷佐证。

原审法院认为：沈阳分行与东北公司签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，符合法律规定，该合同合法有效，双方均经遵照履行，后赵某某通过合法途径取得出租房屋的所有权，虽然所有权发生变动，但并不影响原租赁合同的效力，赵某某成为出租人，有权向承租人主张权利，沈阳分行作为承租人，有向赵某某履行合同的义务。故赵某某的主张符合法律规定，应予支持。鉴于赵某某于2002年11月6日取得该房屋的所有权，故沈阳分行应自赵某某取得所有权之日起向赵某某支付租金。沈阳分行提出按合同法第八十三条规定，东北公司拖欠贷款，沈阳分行有权以利息抵消租金的主张，合同法规定债务人接到债权转让通知时债务人对让与人享有债权，并且债务人债权先于转让的债权到期或者同时到期的，债务人可以向让与人主张抵消。本案赵某某取得的是房屋所有权，是物权，赵某某收取租金行为是基于物的收益权，并不是第三人转让的债权，而该物权与沈阳分行之间并未设置他项权利，沈阳分行不能以与东北公司存在债权债务关系为由，对抗赵某某对物的收益权，故沈阳分行的主张不符合法律规定，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，第二百二十九条的规定判决：一、交通银行沈阳分行于本判决生效之日起三日内一次性给付赵某某2002年11月6日至同年12月31日的房屋租金x元。二、交通银行沈阳分行于本判决生效之日起三日内一次性给付赵某某判决第一项欠款利息（自2002年11月6日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款得率计算）三、驳回赵某某、交通银行沈阳分行的其他诉讼请求。诉讼费用4400元，由赵某某自负1232元，由交通银行沈阳分行负担3168元。

宣判后，沈阳分行不服，向本院提起上诉。其上诉请求是，撤销原审法院判决，驳回赵某某的诉讼请求，并由其承担诉讼费用。理由是，1、依照《合同法》“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，赵某某向沈阳分行收取房屋租金的权利系基于原《房屋租赁协议》所产生的，为此，明确了赵某某取得对沈阳分行的债权是通过东北公司转让方式取得的；2、赵某某向沈阳分行收取房屋租金的权利是债权的请求权，而非物上的请求权；3、赵某某在取得房屋所有权证前，沈阳分行对东北公司下半年所欠14.5万元房屋租金依法享有抵消权，并已实际抵消7.2万元。依照《合同法》“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辨，可向受让人主张”的规定，沈阳分行可以向赵某某履行对东北公司的抗辨权，故赵某某不能再要求沈阳分行支付房屋租金。

赵某某辨称：赵某某依法取得该租赁房屋后，依照我国《合同法》第二百二十九条规定其是该房屋租赁合同的出租人，赵某某有权向沈阳分行主张房屋租金及相应利息的权利。

东北公司述称：赵某某取得租赁房屋所有权后，东北公司未向沈阳分行索要房屋租金，12月份才发现沈阳分行从东北公司账户上划扣了所欠贷款利息。

二审期间，上诉人沈阳分行、被上诉人赵某某及原审第三人均未向法院提供新证据。

本院审理查明：沈阳分行与东北公司1995年4月30日签订房屋租赁协议，约定东北公司将其坐落于沈阳市沈河区X路X号综合营业楼的1-X层租赁给沈阳分行使用，租期8年（自1995年5月1日起至2003年5月1日止），年租金为65万元，第一年在东北公司交付沈阳分行使用后的七天内一次性付清当年的租金x元，自1996年1月1日起，东北公司在每季的首月10日内按季度给付租金。协议签订后，双方依约履行。后因为东北公司欠沈阳分行贷款本金及利息，故沈阳分行可不按约定的日期支付租金，沈阳分行支付租金的同时可以利息的形式予以扣回。2002年9月26日，赵某某与中国机电设备吉林公司破产组签订抵债房产转让协议，赵某某购买了租赁房屋的所有权，同年11月6日取得了该房屋的所有权证。2002年12月赵某某告知沈阳分行、东北公司其已取得租赁房屋所有权，并催要房屋租金为果。其与沈阳分行确定房屋租赁关系后，仍延用沈阳分行与东北公司签订的房屋租赁合同至期限届满。沈阳分行分别于2002年9月29日、12月19日分两次向东北公司支付租金7.2万元、7.3万元，后均以利息的形式予以扣回。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，明确了当事人在履行租赁合同期间，即使租赁物的所有权人不再是租赁合同中的出租人，也不影响租赁合同的效力。该规定的目的是为了保护承租人在承租期间内，顺利、安全的对租赁物仍享有对租赁物使用、收益的权利。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将出租物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，明确了出租人与承租人的权利和义务。本案东北公司与沈阳分行签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。2002年11月6日赵某某取得该租赁房屋的所有权前，沈阳分行与东北公司正处于履行《房屋租赁协议》期间，自2002年11月6日赵某某取得该租赁房屋的所有权时点起，东北公司便丧失了该租赁房屋的所有权，同时消灭了其与沈阳分行之间房屋租赁的权利义务关系。依照前述法律规定，原《房屋租赁协议》的约定，对赵某某、沈阳分行具有法律的约束力。赵某某系该《房屋租赁协议》的出租人，沈阳分行系承租人，沈阳分行依法应向赵某某履行交付房屋租金的义务，赵某某依法享有向沈阳分行收取房屋租金的权利。故原审法院判决沈阳分行给付赵某某2002年11月6日至2002年12月31日的房屋租金及利息并无不当。

《中华人民共和国合同法》第八十二条规定，“债务人接到债权转让通知后，债务人对债权人的抗辨，可以向受让人主张”；第八十三条规定，“债务人接到债权转让通知时，债务人对让与人享有债权，并且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期的，债务人可以向受让人主张抵消”。合同债权的转让是指合同债权人通过协议将其合同中权利全部或者部分转让给第三人，第三人取代原合同中的债权人成为原合同新的债权人或者享有原合同中的部分债权。前述法律规定明确了只有满足发生合同债权转让情形前提条件下，债务人方有权行使上述法律规定的“抗辨权”和“抵消权”。本案赵某某向沈阳分行主张房屋租金及利息，是基于其依法取得租赁房屋的所有权和上述法律规定，及沈阳分行未向其履行给付房屋租金义务而依法行使债的请求权，并非基于东北公司转让租赁合同中的债权而行使的请求权，赵某某与东北公司之间无债权的“转让”或者“受让”的民事法律关系。故沈阳分行的上诉请求，依法不能成立。

依照最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本院只围绕沈阳分行的上诉请求予以审理，对于本案当事人未提起上诉及虽提出上诉，但上诉中未提出的问题，依法不予审查。

综上，原审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项、第一百五十二条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4400元，由交通银行沈阳分行负担。

本判决为终审判决。

审判长白云良

审判员常振明

审判员关云光

二00五年十月二十九日

书记员刘振华

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理；

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判；