上诉人（原审被告）陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）－X号352间号。
委托代理人董某某（系陈某某妻子），X年X月X日出生，无职业，住（略）。
被上诉人（原审原告）张某甲，女，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）－X号163间号。
委托代理人张某乙（系张某甲姑姑），X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）－X号111间号。
上诉人陈某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈河区人民法院（2004）沈河民一合初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员王志福担任审判长，审判员黄某主审，审判员吕丽参加评议的合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明，2002年8月28日上诉人经回迁被安置位于沈阳市沈河区X路合兴小区X－X号楼X间号房屋，建筑面积为59.06平方米。后经房改，上诉人获得该房产权。同年12月31日上诉人通过房产中介与被上诉人签订了《房屋买卖协议书》，约定将该房屋以x元卖给f}被上诉人；付款方式：第一次交购房定金5000元，第二次交房x%，余款待房屋办完产权过户登记手续后补齐；房屋产权更名期限为2003年1月20日前。房屋产权办完过户更名手续后被上诉人搬入此房；此房成交前上诉人因此房所外欠的各种费用，包括采暖、水、电、电话、有线等费用，均有上诉人负责，与被上诉人无关。后，双方按约履行了该协议，2003年1月7日被上诉人办理完该房产权过户更名手续，取得该房《房屋产权所有证》，搬进该房居住至今。被上诉人在办理该房采暖手续时，被供暖单位告之需补交1998年至2002年采暖费。被上诉人找到上诉人，上诉人经沈河区拆迁办写出《证实》，证明：该房从1998年至2002年空闲，这期间采暖费请与沈河区拆迁办协商解决。双方共认该房2002年至2003年采暖期未供暖。供暖单位坚持要求被上诉人补交采暖费，否则不予供暖。被上诉人无奈，于同年10月21日补交了1998年至2002年采暖费5260元。同年12月22日，张某甲向沈河区人民法院提起诉讼，要求判令被告陈某某负担补交的采暖费用5260元。
上述事实，有双方当事人的陈某，2002年12月31日双方签订的《买卖房屋协议书》，2003年4月24日沈阳市沈河区城市房屋拆迁办公室给上诉人出具的《证实》，同年10月21日沈阳市第二热力供暖公司经营四科给被上诉人出具的收1998年至2002年采暖费的《发票联》，并经庭审质证，在卷佐证。
原审法院认为，双方签订的《买卖房协议书》合法有效，应予履行。原告已履行给付房款的义务，被告亦已履行交付房屋的义务，但该房屋存在拖欠采暖费的问题，应视为被告履行合同不完全。原告代交采暖费后即取得了对被告追偿的权利，故本院对原告的主张予以认定和支持。
原审法院判决：一、陈某某于本判决生效之日起3日内给付张某甲人民币5260元；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。
宣判后，陈某某不服提起上诉。主要理由是：未委托董某某与张某甲签订《买卖房协议》，故该协议书无效。张某甲服从原审法院判决。
本院认为，上诉人主张未委托董某某与被上诉人签订《买卖房协议》，故该协议无效。经查，本案在原审法院审理期间，上诉人（原审被告）并未提出这一主张进行答辩，以对抗原告的本诉，况双方实际履行了该房屋买卖协议，被上诉人将该房款支付给了上诉人，上诉人将该房屋交付给了被上诉人，双方到房产管理部门办理了该房屋的产权过户更名登记手续，董某某又是上诉人的妻子，从《合同法》表见代理合同效力的规定，上诉人的主张不能否定该房屋的合同效力，不能对抗原审原告的本诉。关于给付采暖费问题，原审法院已经讨论清楚，本院不再赘述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第49条和《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款（1）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
审判长王志福
审判员黄某
审判员吕丽
二00五年五月二十三日
书记员韩鹏
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
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