福建省高级人民法院
民事判决书
(1999)闽民终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)许某甲，女，X年X月X日出生，汉族，无业，香港居民，现住（略）。
委托代理人肖娟、吴某，福州吴某沛律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)建联(厦门)海滨渡假新城有限公司，住址地厦门市思明区X路珍珠湾花园。
法定代表人许某乙，董事长
委托代理人刘豫衡，厦门衡峰律师事务所律师。
上诉人许某甲因与被上诉人建联(厦门)海滨渡假新城有限公司(下简称建联公司)预售商品房合同纠纷一案，不服厦门市中级人民法院(1998)厦房初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人许某甲的委托代理人肖娟、吴某，被上诉人建联公司的委托代理人刘豫衡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审判决认为，许某甲与建联公司所签订的合同是在公平、自愿、原则基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，合同虽未经过公证，但双方表示愿继续履行，且无违反法律禁止性规定，应予准许。双方应依照合同约定履行各自的义务。建联公司于1997年2月3日具备交房条件，并于次日发函要求许某甲办理交房手续，许某甲也在约定的时间内交付房款，应视为联建公司发出收房入住通知。许某甲否认有收到该函件的理由不能成立，其主张于1997年8月30日该工程才经验评，因无证据原件予以佐证，该传真件、复印件不能作为证据使用。建联公司逾期交房，应承担违约责任，许某甲请求偿付逾期交房违约金，应予支持，但其要求计至1998年4月18日止的理由不能成立，该项违约金依约定应从1997年1月31日起算至1997年2月4日止，许某甲主张从1997年2月1日起算，可以准许。违约金应按合同约定的房款总额的日1‰计算。许某甲逾期付款，违反了合同约定，应承担违约责任。建联公请求偿付第二、三、四期逾期付款违约金，并愿按未交款部分的日1‰计算违约金，可以准许。违约金按许某甲未交款部分的日1‰计算。第四期应交房款，建联公司在1997年3月10日的函件中表示同意延至1997年2月底交付，故该期款项违约金应从1997年3月1日起算至1998年6月2日止。据此，判决：1.建联公司应偿付许某甲逾期交房违约金（略）元；2.许某甲应偿付建联公司逾期交款违约金（略）元；3.上述第一项与第二项相抵扣后，许某甲应于本判决生效后十日内偿付建联公司违约金（略）元。4.驳回许某甲、建联公司的其它诉讼请求。
一审判决后许某甲不服，上诉称，根据双方签订的《商品房预售合同》，上诉人购买被上诉人开发的珍珠湾花园A型别墅第九幢商品房，被上诉人应于1997年元月30日交付房屋，逾期交房应给付商品房价款日1‰的违约金，上诉人已依合同约定支付了全部购房款，不存在第四期逾期付款的事实，但被上诉人于1998年4月18日才发出交房通知，已构成违约，应偿付上诉人违约金，按430万元自1997年2月1日起算至1998年4月18日止，以每日1‰为计算标准，建联公司共应偿付逾期交房违约金总额共（略）元。一审法院认定事实错误，其仅依据被上诉人提供的1997年1月30日的《单位工程竣工验评纪录》而认定1997年2月3日具备交房条件，使上诉人的合法权益无法受到保护，故请求：1.撤销一审判决；2.被上诉人应向上诉人支付违约金（略）元。二审审理中，许某甲书面具函本院，同意将违约金标准降到日万分之五，以其所交房款350万元计算，被上诉人共应赔偿逾期交房违约金为（略）元。被上诉人建联公司辩称，讼争房于1997年1月30日就取得该工程的竣工验评记录，已具备交付条件，并随即通知上诉人收房，不存在逾期交房，但上诉人未依合同约定期限支付购房款已构成违约，应承担逾期付款的违约责任，一审法院判决正确，应予维持。
经审理查明，建联公司是厦门珍珠湾花园的房地产开发商，其于1994年12月23日取得了厦门市计委厦计投资(1994)X号的项目用地及立项批复，1994年12月13日取得厦门市规划局建设规划许某证，1995年取得了国有土地使用权证，1995年4月28日取得了厦房准外售字(1995)X号预售许某证。1996年11月11日，许某甲与建联公司签订了一份《商品房预售合同》，约定：1.建联公司将厦门珍珠湾花园A型别墅第九幢商品房，建筑面积515平方米出售给许某甲，价款430万元；2.许某甲应于签订合同时付首期房款100万元，1996年11月30日前付第二期房款100万元，1996年12月30日前付第三期房款150万元，交付内装修给许某甲(后)付房余款80万元；建联公司应于1997年元月30日前将房屋交付给许某甲；3.许某甲不能按期支付购房款或建联公司不能按期交付房产，每逾期一日，由违约一方面对方给付上述商品房价款的1‰的违约金，以及合同须经厦门市公证机关公证，始得成立，经厦门市房地产市场管理处登记备案后生效等条款......。合同签订后，许某甲于1996年11月15日支付首期购房款100万元，1996年12月5日第二期房款90万元，1997年1月10日支付60万元，1997年1月27日支付50万元，1997年2月6日支付50万元，1998年6月2日付清了80万元的购房余款。1997年元月30日，建联公司取得了珍珠湾花园编号A1、2、3、5、6、7、8、9、10共九幢别墅由施工单位，建设监理单位、设计单位制作的《单位工程竣工验评记录(纪要)》，1997年2月3日取得了思明区建设工程质量监督站盖章的《单位工程质量综合评定表》，核定珍珠湾花园A型别墅第X幢质量等级为合格。1998年6月4日双方当事人对珍珠湾A型第X幢别墅提出整改措施，并办理交接房手续。上诉人许某甲在一审审理期间提供了一份思明区建设工程质量监督站于1997年9月7日盖章的《单位工程竣工验评记录(纪要)》复件，主张讼争房屋实际上于1997年9月7日才经过质量评定，1998年11月25日思明区建设工程质量监督站对此问题发给厦门市中级法院一份函件，认为A型别墅于1997年2月3日通过验收，核定质量等级，1997年9月7日的《单位工程竣工验评记录(纪要)》实属重复。建联公司在审理中提供了1997年3月10日、6月27日、9月25日、11月30日、1998年2月18日、4月18日、5月4日给许某甲的函件，主张其多次催促许某甲交清房款并接收房屋，许某南也按函件要求的期限交付部分款项，但未能提供上述函件已送达许某甲的事实依据。上诉人许某甲只承认有收到1998年4月18日的函件，对其它函件予以否认，并同意将被上诉人建联公司逾期交房的违约责任计算至1998年4月18日。另查明，建联公司至今未能提供讼争A型第X幢别墅已通过消防验收的有效文件，双方所签订的《商品房预售合同》亦未按约定办理公证及登记备案手续。
本院认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违背法律和政策规定，双方虽未按约定将合同办理公证及备案登记，但双方对合同的主要权利义务均已实际履行，且对效力问题事实上没有争议，故双方实际履行合同的行为应视为对该约定的变更，不影响该合同的合法有效。依照合同约定，建联公司应于1997年元月30日将商品房建成并交付给许某甲，建联公司虽然提供了《单位工程竣工验评记录(纪要)》及综合评定表，但至今仍无法提供已通过消防验收的相关文件，故原审判决认定讼争屋于1997年2月3日具备交付条件没有事实和法律依据，显属不当。建联公司未按合同约定交付房屋，本应按合同约定支付违约金。现许某甲同意仅追究建联公司自1997年2月1日至1998年4月18日其收到建联公司函件期间逾期交房的违约责任，并同意按其在1998年4月18日前已付购房款350万元的日万分之五计算，共计人民币（略）元，系对其权利的处分，本院予以准许。许某甲逾期付款亦违反合同约定，构成违约。建联公司请求其支付第二、三期逾期付款的违约金，违约金按许某甲逾期付款部分的日1‰计算，本院予以准许。按合同约定，许某甲应于房屋交付内装修后付清余款人民币80万元，许某甲已于1998年6月2日支付了该款项。鉴于合同约定交付内装修的期限和条件不明确，且房屋至今尚不具备交付条件，故建联公司要求许某甲支付该80万元的逾期付款违约金的理由不能成立，原审判决许某甲承担该期的违约金应予撤销。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项、《福建省消防条例》第三十条之规定，判决如下：
一、维持原审判决第四项；
二、变更原审判决第一项为，建联公司应偿付许某甲逾期交房违约金（略）；
三、变更原审判决第二项为，许某甲应偿付建联公司逾期交款违约金（略）元；
四、变更原审判决第三项为，上述第二项和第三项相抵扣后，建联公司应于本判决生效后十日内偿付许某甲违约金（略）元。
本案一、二审诉讼费各（略）元，由许某甲各承担（略）元，建联公司各承担（略）元。
本判决为终审判决。
审判长张乃慰
代理审判员谢守庸
代理审判员李为民
一九九九年四月五日
书记员黄卉靓
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
