上诉人（原审原告，反诉被告）：沈阳潜水电泵股份有限公司，住所地：沈阳市经济技术开发区X路X号。
法定代表人：李某某，职务系董事长。
委托代理人：韩露，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托代理人：邵某某，男，X年X月X日出生，汉族，系该单位法律顾问，住址：沈阳市皇姑区X街X号。
上诉人（原审被告，反诉原告）:沈阳市华鑫源餐饮洗浴中心，住所地：沈阳市和平区X街X号。
法定代表人：郑某，职务系经理。
委托代理人：杜森林，系辽宁弘立律师事务所律师。
上诉人沈阳潜水电泵股份有限公司因与上诉人沈阳市华鑫源餐饮洗浴中心因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2005]和民房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年7月25日受理后，依法组成由本院审判员张卓琦担任审判长并主审、审判员高子丁、代理审判员曹桂岩参加评议的合议庭，于2005年9月6日开庭公开审理了本案。上诉人潜水泵公司的委托代理人邵某某、韩露，上诉人华鑫源洗浴中心的委托代理人杜森林均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，1998年华鑫源洗浴中心从沈阳豆花川菜广场餐饮有限公司手中转兑来酒店，1999年起潜水泵公司与华鑫源洗浴中心形成租赁关系，租金每年80万元，租赁关系期满后，2001年5月8日潜水泵公司与华鑫源又签订租赁合同，合同的主要内容：潜水泵公司将位于沈阳市和平区X路X号主楼一、二楼出租给华鑫源洗浴中心，租赁期间3年，从2002年1月1日至2004年12月31日。租金每年65万元（其中30万元以付款方式交给潜水泵公司，剩余35万元作为潜水泵公司的餐饮费用。同时合同还规定：每月5日前付款2.5万元。如需改建、装修，需通知潜水泵公司，并得到潜水泵公司同意方可施工。合同签订后，2002年潜水泵公司在华鑫源洗浴中心以用餐饮方式花费401,340元，2003年潜水泵公司在华鑫源花费485,640元，2004年潜水泵公司花费78,400元，华鑫源尚欠租金659,620元。2004年6月26日潜水电泵公司给海拉尔酒店发通知，通知上写明：根据沈阳市规划和国土资源局2004第X号公告，我公司房屋正式挂牌出让。不日竞买者将摘牌中标。我公司也将全部迁出。为不影响竞买者摘牌后土地开发的时间和进度，我公司不得不遗憾地通知贵方：我们无法继续合作下去，请贵酒店在2004年8月1日前彻底搬出。华鑫源洗浴中心的姚爱军于2004年7月8日在通知上签字，但却一直没有腾房，现租赁合同期限已满。原审另查明，华鑫源洗浴中心租用房屋开办的海拉尔酒店一直未领取工商营业执照。
2005年1月20日潜水泵公司诉至沈阳市和平区人民法院，要求：华鑫源公司腾房并给付所欠租金65.962万元。华鑫源洗浴中心于2005年2月16日提起反诉，要求：潜水泵公司赔偿因其违约造成的装修损失162,517.241元，收入损失1,244,917.50元，其它损失135,616.44元。
原审法院认为：潜水泵公司与华鑫源洗浴中心双方签订的租赁合同合法有效。双方在租赁期间，从2002年1月1日至2004年12月31日，现租赁期限已满，潜水泵公司要求华鑫源洗浴中心腾房并给付房屋租金659,620元的诉讼请求，应予支持。潜水泵公司要求华鑫源洗浴中心赔偿逾期腾房给其造成的损失，因无具体数据，不予认定。潜水泵公司因房屋土地出让，提前6个月终止租赁合同，故华鑫源反诉要求潜水泵公司给付装修损失162,517.14元，可酌情考虑。华鑫源洗浴中心反诉又要求潜水泵公司赔偿营业收入损失1,244,917.50元，比照同类“涮羊肉酒店”月营业收入，可按每月10万元计算，总计潜水泵公司赔偿华鑫源洗浴中心营业收入60万元。关于华鑫源洗浴中心要求潜水泵公司赔偿其它损失135,616.44元，证据不足，不予支持。故原法院判决：一、被告（反诉原告）华鑫源洗浴中心于本判决生效后5日内将位于沈阳市和平区X路X号，建筑面积924平方米的房屋腾空，交付原告（反诉被告）潜水泵公司。二、本判决生效后5日内，被告（反诉原告）华鑫源洗浴中心给付原告（反诉被告）潜水电泵公司租金659,620元。三、本判决生效后5日内，原告（反诉被告）潜水电泵公司赔偿被告（反诉原告）华鑫源洗浴中心装修损失66,000元。四、本判决生效后5日内，原告（反诉被告）潜水电泵公司赔偿被告（反诉原告）华鑫源洗浴中心营业收入损失60万元。五、上述（一）、（二）、（三）、（四）项相抵，原告（反诉被告）潜水电泵公司赔偿被告（反诉原告）华鑫源洗浴中心6,380元。六、驳回本诉原告其他诉讼请求。七、驳回反诉原告其他反诉请求。诉讼费11,610元，保全费3,800元，由原告（反诉被告）潜水电泵公司负担。反诉费17,000元，由被告（反诉原告）华鑫源洗浴中心负担。
宣判后，潜水泵公司与华鑫源洗浴中心均不服，向本院提起上诉。潜水泵公司上诉称：1、原审法院在无证据，且华鑫源所开海拉尔酒店未领取营业执照情况下，用估算方法判决我公司赔偿华鑫源营业损失60万元，装修损失6.6万元没有法律依据。2、原审法院认定我方因土地出让提前六个月终止合同，判决我方赔偿华鑫源损失属于适用法律不当。同时华鑫源至今占有租赁物，不能认定合同终止。3、双方租赁合同已于2004年12月30日到期，现已超过半年有余，上诉人就该损失因客观上无法提供证据，请求二审法院就该损失予以考虑。
华鑫源洗浴中心针对未作书面答辩，其当庭答辩称：潜水泵公司在双方履行租赁合同期间内以一纸通知来解除合同是违约行为，应承担违约责任，赔偿守约方的经济损失。
华鑫源公司亦不服原审法院判决，其上诉称：我与潜水泵公司租赁合同应于2004年12月31日到期，但在我方正常营业之时，潜水泵公司于2004年6月26日给我方下一通知，称“房屋土地已挂牌出让，要求我方于8月1日前搬出，我方无奈于2004年7月1日停业。我方在2002年5月20日至7月20日对所租房屋进行改造、装修，支出装修费用78.55万元，有装修公司收据为证。在房屋租用期间，酒店平均月营业收入为345,810.44元，这是依据上诉人向税务机关所购置发票数额，综合计算而得出的。原审法院虽认定潜水泵公司提前终止合同是违约行为，但却对上诉人的装修等损失酌情考虑，故请求二审法院按照我方实际损失依法改判。
针对华鑫源洗浴中心的上诉请求，潜水泵公司答辩称：华鑫源所经营的海拉尔酒店并未领取营业执照，其营业收入为非法收入，法院不应予以保护。另华鑫源在一审期间并未提供其装修费用及损失的依据，而且我公司与华鑫源纠纷不仅是因为房屋拆迁，而是在这之前华鑫源就违约，欠我公司房租60余万元，故对华鑫源的上诉请求，法院应予以驳回。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，华鑫源洗浴中心与潜水泵公司所签订的房屋租赁合同系双方自愿签订，又不违反国家法律、法规禁止性规定，该合同合法有效。潜水泵公司在合同履行期限内，以书面形式通知华鑫源餐饮中心解除合同，致使华鑫源洗浴中心所开办的酒店停业，对因提前解除合同而给华鑫源洗浴中心造成的损失，潜水泵公司应予赔偿，故原审法院判决潜水泵公司赔偿其装修损失及营业损失并无不当。关于上诉人华鑫源餐饮中心所提要求按其实际损失即装修损失162,517.24元及营业损失每月345,810.44元之主张，华鑫源餐饮中心虽然对所租赁房屋进行了装修，但其自己也实际使用，故原审法院酌情考虑其损失情况判决潜水泵公司赔偿其6.6万元损失并无不当，对华鑫源此上诉主张，本院不予支持。关于营业损失，华鑫源虽提供其购买税务发票的证据，但其只能作为营业收入的一个参考，原审法院比照同行业收入标准确认营业损失并无不当。关于上诉人潜水泵公司所提华鑫源所开海拉尔酒店未取得营业执照，营业收入不应保护之主张，潜水泵公司也认可华鑫源公司利用所租用房屋开办海拉尔酒店，其一直正常营业，而且办理了税务登记，正常交纳税金，其虽未办理工商营业执照，但该问题属于行政管理问题，本案不宜处理，对上诉人该项诉讼请求本院不予支持。关于潜水泵公司所提华鑫源餐饮中心拖欠其租金违约在先，其有权解除合同之主张，经查，根据双方合同，双方租金由两部分组成，一部分为现金支付，一部分作为餐饮费用，因双方在2004年6月26日发出解除合同通知之前一直未进行对账，所欠租金当时尚不明确，而且潜水泵公司并未向华鑫源公司正式催要过，通知解除合同时也不是华鑫源欠租金这一理由，而是房屋、土地挂牌销售，故潜水泵公司该项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23,220元，由上诉人沈阳潜水电泵股份有限公司、上诉人沈阳市华鑫源餐饮洗浴中心各负担11,610元。
本判决为终审判决。
审判长张卓琦
审判员高子丁
代理审判员曹桂岩
二00五年九月二十七日
书记员刘振华
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判
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