福建省厦门市中级人民法院
民事判决书
(1998)厦房终字第X号
上诉人(原审被告)厦门广顺房地产开发公司，住所厦门市X路X号。
法定代表人李某某，总经理。
委托代理人董庭峰，厦门衡峰律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)叶某某，男，X年X月X日出生，汉族，厦门港厦艺苑设计装修公司职员，住（略）。
委托代理人蔡某某(系叶某某之妻)，厦门工艺美术厂退休职员，住（略）。
委托代理人罗世椿，厦门洪秋生律师事务所律师。
上诉人厦门广顺房地产开发公司因预售商品房纠纷一案，不服厦门市开元区人民法院(1998)开民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
厦门市开元区人民法院认定，原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。被告未能按合同约定期限交房，已构成违约，应承担合同所规定的违约责任，被告提出其未按合同约定期限交房是由于天气及政府行为等原因引起的，缺乏依据。判决：一.被告应于本判决生效后十日内一次性支付给原告已交房款人民币（略）.80元的违约金(自1997年7月1日起至1998年3月31日止，按日千分之一计算)。二.被告应于交房之日一次性支付给原告已交房款人民币（略）元的违约金(自1998年4月1日起至交房之日止，按日千分之一计算)。
宣判后，厦门广顺房地产开发公司不服上诉，请求：撤销原判，改判驳回叶某某的诉讼请求。理由：1.上诉人逾期交房是事实，但上诉人在一审庭审中提供了相应的证据材料证明造成逾期交房是因上诉人事先无法预见的因素造成的，其中大雨以上、停水、停电、大风、政府临时行为致使工程无法施工的时间为120天，按照国家关于施工安全规范的有关规定及逾期合理延展不超过180天的规定，上诉人逾期交房中的120天符合国家有关法律规定，属于合理延展的范畴。一审法院对此不予认定是违反有关法律规定的。2.一审法院判令上诉人应付给被上诉人的违约金按房价款每日1‰计算偏高，违背了有关法律规定，法院应给予相应的降低，以维护当事人的利益，保证公平的原则。最高院的司法解释对房地产逾期交房的违约金确定为每日以万分之五计算。3.一审法院认定广顺花园商品房至今还不具备交付使用条件，与事实相违背，根据1998年3月25日的施工验收纪要上可以看出，广顺花园工程已具备交付使用的条件，一审判令1998年3月25日之后，上诉人还要承担逾期交房违约金是错误。
叶某某辩称：1.双方签订的合同合法有效，一审法院根据查明的事实和合同的有关规定，依法做出判决是完全正确的。2.上诉人应交付的商品房，至今尚未验收合格取得质监部门出具的《单位工程质量综合评定表》，且合同没有约定可以合理延期交房，在上诉人逾期交房的这段时间，也不存在法律规定“不可抗力”的情况。上诉人至今未能交房，已构成违约。3.一审法院判决上诉人按已付交房款每日1‰支付逾期交房违约金是正确的。要求依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人厦门广顺房地产开发公司(下简称广顺公司)是“广顺公司”的房地产开发商。1997年2月26日，叶某某与广顺公司签订《商品房预售合同》，约定，叶某某购买“广顺公司”C幢X号的商品房(建筑面积119.388平方米，其它花园13.77平方米)，总价款人民币（略）.80元，叶某某于1997年2月26日前一次性付清给广顺公司。广顺公司应于1997年6月30日交付房产给叶某某。叶某某不能按期向广顺公司付清购房款，或广顺公司不能按期向叶某某交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述商品房价款1‰的违约责任金。合同须经厦门市公证机关公证，始得成立，经厦门市房地产市场管理处登记后生效等。合同签订后，叶某某于当日，即1997年2月26日向广顺公司交付了全部房款人民币（略）.80元。该合同于同月27日经厦门市公证处公证，同年3月5日经厦门市房地产市场管理处登记备案。现该工程尚未竣工验收。
二审诉讼期间，广顺公司表示逾期交房愿按房款每日万分之五承担违约责任金。
上述事实，有《商品房预售许可证》、《商品房预售合同》、公证书、收款收据、双方当事人的陈述及卷宗材料等为证。
本院认为，广顺公司与叶某某签订的合同系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效。“广顺花园”建设期间所遇到恶劣气候、停电、政府临时行为等不属无法预见的因素，不构成延期交房条件，广顺公司主张该期间作为延期交房的理由不能成立。“广顺花园”至今未经竣工验收合格，不具备交付使用条件。广顺公司未能按约定期限交房已构成违约，应承担违约责任，违约金应按合同约定的日1‰计算。叶某某请求广顺公司支付逾期交房的违约金，应予支持。但计算的违约金数额以不超过合同未履行部分的价金总额为限。广顺公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费人民币2893元，由上诉人广顺公司负担。
本判决为终审判决。
审判长赖民勇
审判员陈国英
代理审判员林巧玲
一九九八年八月二十六日
书记员郑承茂
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