上诉人（原审被告）：曲某某，女，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）。
委托代理人：高某某，男，X年X月X日出生，汉族，皇姑区向工法律服务所法律工作者，住（略）。
被上诉人（原审原告）：廉某甲，女，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）。
委托代理人：廉某乙，女，X年X月X日出生，汉族，皇姑区明廉某心幼儿园工作人员，住（略）。
原审被告：杨某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业，住址同曲某某。
上诉人曲某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2006）沈皇民二房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2006年12月19日受理后，依法组成合议庭，由审判员吴波担任审判长并主审，审判员黄某，代理审判员李倩组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，杨某良系曲某某丈夫、杨某某父亲，曲某某与杨某某系母子关系。1998年1月3日廉某甲与杨某良签订转让房屋居住权协议书一份，合同约定杨某良将坐落在沈阳市皇姑区X街X号633房屋使用权卖给廉某甲，房价款为x元。协议签订后，廉某甲于1998年1月9日将房价款给付杨某某并进住该房至今。后杨某良于2004年3月18日去世。现廉某甲于2006年7月18日起诉要求确认购房合同有效并为其办理房屋更名手续。
上述事实，有转让房屋居住权协议书复印件一份、房款收条复印件一份、房证复印件一份及当事人陈述等证据并经原审法院庭审质证，原审法院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为，廉某甲与杨某良之间的买卖合同系在平等、自愿基础上达成的，其内容不违反国家有关法律规定，依法有效，双方均应严格履行。现廉某甲已依照合同约定支付了购房款，曲某某、杨某某虽已将标的房屋交给了廉某甲并且合同约定由廉某甲办理更名过户手续，但依据有关法律法规规定办理房屋更名手续需要卖房人予以协助，现卖房人杨某良虽已去世，但其共同居住人曲某某、杨某某有义务继续履行合同，协助廉某甲办理房屋更名手续。关于曲某某、杨某某称没有取得房屋所有权的房屋不得转卖，于法无据，本院不予支持。关于曲某某、杨某某称该协议没有征得同住人口的同意房屋转让无效问题，根据曲某某、杨某某的陈述及杨某某收取了廉某甲的房价款的事实以及廉某甲居住该房多年，曲某某、杨某某并没有提出异议，足以证明曲某某、杨某某早已知道本案纠纷房已出卖给廉某甲，故对曲某某、杨某某此主张本院不予支持。关于曲某某、杨某某称房屋使用权转让需征得产权人同意问题，无法律依据，本院不予支持。原审法院判决：1、原告与杨某良签订的《转让房屋居住权协议书》真实有效。2、被告曲某某、杨某某于本判决生效后十日内协助原告将沈阳市皇姑区X街X号633住房的产权手续及更名过户手续办理到原告廉某甲名下。3、驳回原、被告其它诉讼请求。
宣判后，曲某某不服，上诉至本院。其主要上诉理由：1、一审法院认定事实不清。上诉人系争议房屋的同住人口并不同意该房屋的转让，且上诉人未在《转让房屋居住权协议书》上签字。一审法院仅依据对上诉人作的笔录作为定案依据不恰当。2、争议房屋是杨某良单位（重型厂）分给其本人的后动迁取得该房，产权单位仍然是重型厂，没有产权单位的任何意见，承租人就对该房的居住权转让是不合法的。3、一审法院适用法律错误。依据《合同法》44条规定，房屋居住权转让仍需办理登记手续，否则就是违法。4、依据协议约定，上诉人并没有履行更名过户的义务，如果上诉人有此义务，当时杨某良也不可能以低于市场价格30%的价格卖给对方。请求撤销原审法院判决，驳回被上诉人的请求。
二审法院查明的事实与一审一致。
另查明，争议房屋使用面积39.6平方米。产权人为沈阳重型机器厂。杨某良单位沈阳市自行车厂分配所得。争议房屋位于沈阳市皇姑区X街X号633。
本院认为，廉某甲与杨某良签订的《转让房屋居住权协议书》是双方真实意思表示，合法有效。双方应按照协议履行。廉某甲交付全部房款后，但争议房屋至今并未办理变更承租人的手续，而且办理变更承租人的手续应为双方共同协助配合的义务，因此房屋的出卖人杨某良应继续履行协助廉某甲办理变更承租人手续的义务。但是因杨某良于2004年已故，因此应由争议房屋的其他共同承租人履行该项义务，即应由曲某某、杨某某继续协助廉某甲办理争议房屋的变更承租人的手续。但是原审法院判决主文第二项为“被告曲某某、杨某某于本判决生效后十日内协助原告将沈阳市皇姑区X街X号633住房的产权手续及更名过户手续办理到原告廉某甲名下”，该项判决不妥，因该房屋的权利为使用权并不是所有权，因此本院对此应予纠正。关于上诉人提出的一审法院认定事实不清，以给上诉人作的笔录为认定案件事实的依据不恰当的主张，依据最高某民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条：在诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对已方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以认可，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。因此在上诉人没有相反证据足以推翻其陈述的情况下，原审法院以上诉人的陈述认定案件事实符合法律规定。关于上诉人曲某某提出的双方在没有产权人意见的情况下转让居住权的房屋是不合法的主张，本院认为，本案中双方买卖的是公有住房承租使用权，公有住房使用权人在法律允许的范围内享有占有、使用、部分收益和有限处分的权利，属于用益物权，系物权的一种，即使使用权人未经产权人的同意而转让公有住房使用权的行为，并未改变房屋所有权的归属，不能对产权人的产权造成任何侵害，而且我国目前尚无法律、法规禁止公有住房使用权的房屋进行交易，另外，产权单位同意双方当事人对房屋进行转让，因此廉某甲与杨某良签订的《转让房屋居住权协议书》合法有效，对上诉人的该项上诉主张本院不予支持。关于上诉人提出的一审法院适用法律错误的主张，虽然上诉人提出该项主张所依据了《中华人民共和国合同法》第四十四条，但并无法律、行政法规关于公有住房使用权的房屋进行转让未进行登记就为无效的规定，故对上诉人该项主张本院不予支持。关于上诉人提出的《转让房屋居住权协议书》并没有约定上诉人负有对争议房屋变更登记的义务的主张，本院认为，对于房屋交易后的变更登记手续的义务是双方的，即出售人负有协助买受人办理变更登记的义务，否则房屋的变更登记的行为将无法完成。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2006）沈皇民二房初字第X号民事判决第一项为原告与杨某良签订的《转让房屋居住权协议书》真实有效；
二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2006）沈皇民二房初字第X号民事判决第二项、第三项；
三、曲某某、杨某某于本判决生效后十日内协助廉某甲办理沈阳市皇姑区X街X号633房屋的承租使用人变更登记手续；
四、驳回双方当事人其它诉讼请求。
案件受理费一审200元由曲某某、杨某某承担、二审200元由曲某某承担。
本判决为终审判决。
审判长吴波
审判员黄某
代理审判员李倩
二○○七年一月十日
书记员白凤岐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理。（二）项：原判决适用法律错误的，依法改判。
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