辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
[2007]沈民（2）房终字第X号
上诉人：杨某甲（王秀英长子、法定继承人），X年X月X日出生，汉族，沈阳市苏家屯区房产段工人。住址：沈阳市苏家屯区X路X巷X号。
上诉人：杨某乙（王秀英次子杨某之女、王秀英孙女、法定继承人，杨某已于1982年去世），X年X月X日出生，汉族，学生。住址：英国西伦敦商贸学院。
委托代理人：赵某（杨某乙之母），X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市和平区X街X-X号X-X-X。
被上诉人（原审被告）：杨某丙（王秀英幼子），X年X月X日出生，汉族，沈阳铁路局沈阳电务段工人。住址：沈阳市苏家屯区大淑堡富民小区X-X号2-X室。
被上诉人（原审被告）：周某，男，X年X月X日出生，汉族，沈阳铁路局苏家屯车轮厂工人。住址：沈阳市苏家屯区含笑小区X号楼X-X-X室。
委托代理人：张某某（周某妻子），X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：同周某。
上诉人杨某甲、杨某乙与被上诉人杨某丙、周某房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院(2005)苏民房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年1月24日受理后依法组成合议庭，由审判员吕丽担任审判长，代理审判员那卓主审，审判员常振明参加评议，于2007年2月5日公开开庭进行了审理。上诉人杨某甲，上诉人杨某乙委托代理人赵某，被上诉人杨某丙，被上诉人周某及其委托代理人张某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告与被告杨某丙系母子关系。原告与其丈夫杨某功在沈阳市苏家屯区含笑小区有楼房一套(X号楼X-X-X室)，建筑面积35.26平方米，房屋所有权人为杨某功。2000年3月，原告丈夫杨某功因病去世，原告与被告杨某丙在此楼房居住生活。2002年7月，被告杨某丙出面将此楼房以人民币3.2万元的价格卖给被告周某，协议签订后房款已付清，2002年10月被告周某进住所购楼房，原告随被告杨某丙搬离此楼房并共同生活。此案在审理中，买卖楼房的中间人常素贤的证词证实原告当时知道卖楼一事，双方签订买卖协议时原告亦在场，且被告杨某丙对此未提出异议。
原审法院认为，被告杨某丙出面将楼房出售给被告周某并已得到款项，中间人的证词证实原告当时知道卖楼房一事，双方签订买卖协议时原告亦在场，事后原告及其子杨某丙亦从该房屋搬出，将房屋交付被告周某，故被告杨某丙出面将楼房出售给被告周某的行为是有效的。原告以被告杨某丙未经其允许独自出售房屋为由要求被告周某返还房屋缺乏事实及法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，原审法院判决：驳回原告王秀英的诉讼请求。案件受理费50元，其他诉讼费500元，由原告负担。
宣判后，杨某甲不服，向本院提起上诉，要求撤销原审法院判决，确认杨某丙与周某签订的房屋买卖合同无效并返还房屋、交纳该房屋3年采暖费。理由：1、原审判决事实不清，诉争房屋为王秀英及3个儿子共同所有，杨某丙无权单独出卖此房屋；2、原审判决适用法律错误，杨某丙与周某签订的房屋买卖合同应当确认无效，并由周某返还房屋、交纳该房屋3年采暖费。
上诉人杨某乙的上诉意见同杨某甲上诉意见。
被上诉人杨某丙答辩称：我卖房时没有通知杨某甲、杨某乙。现买房人周某办不了房证，我要把房款退他，其不同意。
被上诉人周某答辩称：房屋买卖时，杨某丙及其母亲王秀英均在场，王秀英表示愿意将房屋卖给我，且我并不知道该房屋还有其他共有人存在。服从原审法院判决，请求予以维持。
经本院审理查明：王秀英共育有三子，长子杨某甲、次子杨某、幼子杨某丙，其中次子杨某已于1982年去世，杨某有一女儿杨某乙。王秀英于2006年6月26日去世。另，在杨某丙与周某签订的《契约书》上签字的中间人为曹素贤。其他事实与原审法院查明事实相一致。
上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、《契约书》、居民死亡医学证明书，一审卷宗，二审庭审笔录，经各方当事人开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院审理认为：《中华人民共和国合同法》第49条对表见代理做了规定，即“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。杨某丙在与周某签订房屋买卖契约书时，其向周某提供了该房屋的所有权证、房屋所有权人杨某功的死亡证明、王秀英的身份证（后被取回），鉴于周某知道杨某丙是杨某功、王秀英之子的事实，杨某丙又提供了出卖房屋的必要证件，周某有理由相信杨某丙卖房已征得其母亲同意，取得其母亲的代理权。杨某丙虽未通知该房屋的其他共有人，但王秀英继承人杨某甲、杨某乙以及被上诉人杨某丙亦没有证据证明周某知道诉争房屋还有其他共有人的事实，故买房人周某在主观上是善意、无过失的。杨某丙与周某签订的房屋买卖契约书的行为符合法律关于表见代理的规定，该代理行为有效；《契约书》体现双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该《契约书》合法、有效；原审判决驳回王秀英的要求确认诉争房屋买卖合同无效的诉讼请求并无不当。
综上，原审法院判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人杨某甲、杨某乙负担。
本判决为终审判决。
审判长吕丽
审判员常振明
代理审判员那卓
二00七年三月十二日
书记员于斌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第（1）项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
