上诉人（原审被告、反诉原告）：大连双盛园餐饮有限公司，住所地大连市中山区X街X号。
法定代表人：黄某乙，系公司董事长。
委托代理人：龙某某、张某某，辽宁正直律师事务所律师。
原审被告、（反诉原告）：金某，女，X年X月X日出生，汉族，系沈阳金某商贸开发区双盛园美食城业主。住所地沈阳市沈河区X号。
委托代理人：龙某某、张某某。
原审被告、（反诉原告）：大连双盛园饭店鞍山路分店，住所地大连市沙河口区X路X号。
法定代表人：金某，该饭店负责人。
委托代理人：龙某某、张某某。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳盛和房地产开发有限公司，住所地：沈阳市沈河区X路X号。
法定代表人：王某某，系该公司董事长。
委托代理人：王某莹，辽宁四洋律师事务所律师。
上诉人大连双盛园餐饮有限公司与被上诉人沈阳盛和房地产开发有限公司、原审被告大连双盛园饭店鞍山路分店、金某房屋租赁纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院(2006)沈河民二房初字第X号民事判决，向本院提出上诉，本院于2007年4月2日受理后依法组成由审判员吕丽担任审判长并主审，审判员王某福、代理审判员那卓参加评议的合议庭，于2007年6月28日公开开庭审理了本案,上诉人大连双盛园餐饮有限公司、金某、大连双盛园饭店鞍山路分店的委托代理人龙某某、张某某、被上诉人沈阳盛和房地产开发有限公司的委托代理人王某莹，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2005年6月11日，原告与大连嘉兴房地产开发有限公司(以下简称嘉兴公司)作为出租人，被告双盛园公司作为承租人签订一份租赁合同，出租人将沈阳“嘉兴国际大厦”一层、二层公建房租赁给承租人。双方在合同中约定：“1、甲方(出租人)将位于沈阳市沈河区X路X号的‘嘉兴国际大厦’一层700.32平方米，二层1826.54平方米，共计2526．86平方米)的公建房屋租赁给乙方(承租人)使用。2、租期自2005年11月1日至2010年1O月30日止，2005年11月1日为乙方新注册酒店的正式营业之日。3、乙方应在合同签订同时，向甲方交付承租押金50万元，合同期满后返还。4、租金某年租金152万元整。5、租金某款方式为每年分二次支付，第一次在2005年11月1日开业前一个月，乙方向甲方支付第一年的全部租x%即76万元。开业三个月即2006年2月1日前支付余x%即76万元，以后在合同期内每年在10月1日前支付下半年全部租x%即76万元，合同期内每年4月30日(前)付清x即76万元。6、甲方一次性负责房间、走廊、楼梯、卫生间、厨房的装修及设备等费用。建筑物应符合消防和环保验收标准。设备购置数量(同合同附表)。7、装修图纸及设计要求在原设计基础上由乙方提供修改意见，乙方应于合同签订之日向甲方提供并由双方签字确认，甲方应及时组织装修施工。为保证工程质量，乙方可派人员现场监督，检查、指导。甲乙双方在2005年10月31日前使饭店具备开业条件。8、甲方应在2005年1O月1O日前完成装修工程，三日内经双方验收合格，交付乙方使用。……1O、酒店内所需桌、椅、板凳、电视机厨房设备由甲方提供，归甲方所有，乙方负责使用、维护、保养。11、乙方在租赁大厦内投资预开业的酒店名称暂定为‘大连双盛园海鲜美食城餐饮有限公司’其他全部营业手续均由乙方负责办理，甲方可予以积极协助。若乙方未能在开业之前办结有关营业手续而影响正式营业的，租赁期限不予顺延。同时，酒店注册成立后，本合同全部条款对其完全有效，由其承担全部权利和义务，本合同乙方主体应作相应变更。12、若因甲方的原因不能按时完成装修任务的，租赁期得以顺延。……19、违约责任：甲方未按时交付土建工程的，甲方主体工程出现重大问题并未及时整改维修的，乙方逾期交付租金某，乙方擅自转租房屋给他人使用(包括部分转租)，故意损坏装修设施和设备或严重违反大厦管理合同规定的。(如)双方在正式开业前已违反上述条款，按照抵押金某倍赔约方有权解除合同。正式开业后，违反上述条款违约方除支付剩余租金某x%的违约补偿金某，守约方有权解除合同，违约金某于违约之日起30日内支付……"合同签字盖章中的承租人除被告双盛园外，被告双盛园鞍山分店也签字盖章。合同签订后，被告于订立合同时按约定交付原告50万元抵押金。于11月8日交付约定的半年租金76万元。被告双盛园公司作为建设单位于2005年9月2O日向沈阳市沈河区环保局提出对“沈阳金某商贸开发区双盛园海鲜美食城”环境餐饮娱乐服务业建设项目，环境保护“三同时”申请，20O5年11月3日，沈阳市沈河区环保局同意试经营三个月。2006年1月11日，经工商部门注册，租赁物内经营企业名称为“沈阳金某商贸开发区双盛园海鲜美食城”，企业类型为个体工商户，经营者为被告金某。被告于2006年1月l9日正式营业后于同年2月5日向原告交付租金10万元，此后未再付款。原告为索要其余租金某2006年9月起诉来院。原告起诉后，于2007年1月15日提出撤回要求解除合同的诉讼请求。
本案在审理过程中经查，诉争租赁物系原告投资由沈阳和鑫房地产开发公司建设的嘉兴国际大厦工程中的一部分，该工程于2005年10月30日全部竣工验收。2006年2月28日，城市规划部门出具了该工程的竣工规划验收合格证。该证载明“此证为建设工程规划验收后，城市规划部门出具的认可性法律凭证"。2006年1月20日，沈阳市消防局认定该工程在消防方面己具备使用条件。2006年4月14日，环境行政主管部门认为该工程符合条件，同意对该项目预验收。2005年11月3日，原告将双方合同中第6条，第10条约定的设施交付被告，被告雇佣的经营人员张冰对原告交付的物品进行验收。诉争合同中另一出租方在原告起诉后向本院表示将其债权转让给原告。
上述事实，有双方当事人陈述，原、被告签订的租赁合同，工商部门的个体工商户档案，沈阳市环境保护局环保审批档案，嘉兴国际大厦工程竣工验收单和建设工程竣工规划验收合格证，沈阳市消防局消防验收意见书，沈阳市环境保护局建设项目试运行申请批复等证据经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证
沈阳盛和房地产开发有限公司于2006年9月向一审法院诉称，2005年6月11日，原告与三被告签订了《沈阳“嘉兴国际大厦”公建房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)。双方在租赁合同中约定：原告将位于沈阳市沈河区X路X号的“嘉兴国际大厦”一层700.32平方米，二层1826.54平方米，共计2526.86平方米的房屋租赁给被告使用；租金某年x.00元，分2次支付；被告在2005年l1月1日开业前一个月，向原告支付第一年全部租x%即76万元，开业后三个月即2006年2月1日支付余x%即76万元；合同签订后，若原告的原因不能完成装修任务，租赁期限得以顺延。被告于2006年1月19日开业，原告依合同约定将租金某延两个月(2006年4月19日)，被告应支付下半年租金。被告除缴纳了下半年的租金10万以外，其余租金某未支付。虽经多次催要，仍欠66万元未付。经多次协商未果，原告诉至法院，请求法院判决被告支付原告租金66万元，违约金x元，并解除双方的租赁合同，被告承担本案诉讼费用。后撤回解除合同的诉讼请求。
被告金某辩称：一、原告违约在先。1、原告未按合同约定时间完成酒店装修，交付酒店，使酒店不能如期具备开业。原告实际交付时间为2006年1月14日，比合同约定的交付时间晚3个月。按合同约定：酒店的装修、附属设施的提供都由原告负责，建筑物应符合消防和环保的验收标准；原告应在2005年10月1O日前完成装修工程，并应在10月30日前使酒店具备开业条件。但至2006年1月初，包括消防合格证等有关手续仍没有办下来，在证件不全的条件下，被告不可能接受酒店。原告再三请求，并于2006年1月6日向被告出具保证，被告才接收酒店，被告向物业公司交付1万物业费之后，物业公司于1月14日将酒店钥匙交付被告，酒店于同月19日开业。原告未能举证证明其在10月份将房屋交付被告。原告提供的被告缴纳的水费票据是被告为准备酒店开业提前购买的，从票据上记载的指针数可以看出上、下月指针没有变化，则说明被告是没有使用水的。原告提供的有被告雇员张冰签字的验收文件，真实性有异议，且张冰未得到被告授权在如此重大事情上与原告签订验收合同。他只负责酒店招聘服务员工作。2、原告交付的酒店不符合约定。交付时不具备开业条件。原告给被告出具的保证，可以证明消防、环保手续是应该由原告办理，但当时仍未办下来。按照环保法的规定，建设项目中的环保设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。消防工程是大厦整体工程的一部分，不仅是一、二楼酒店的消防工程，手续当然不应由被告办理。另外原告提供的设施不符合约定。按合同第10条约定，厨房设施及酒店的桌、椅、电视机等由原告负责提供。在开业前，被告曾发现原告没有完全提供，以传真的形式向原告要求。虽然合同未对物品的明细作出约定，但从合同目的上可以看出该义务履行的标准，而原告未能全面履行，被告不得不自行购买短缺物品满足酒店正常的需要。双方在违约责任条款中虽约定为是应交付土建工程，但从整个合同来看，此处应理解为装修完的工程，因为合同第6条规定了原告负责装修，并约定装修完工时间，合同第11条规定被告只负责营业手续，其他全部由原告负责。因此，该条款应理解为原告交付约定的装修工程。另外原告至今未给被告开具发票，仅此事由被告也有权拒付。二、被告拖欠原告租金某实，但不构成违约，更不应承担违约责任。因原告违约在先给被告造成巨大经济损失。包括员工工资支出、添置物品，提前缴纳各种税费和罚款和酒店延期开业的利润损失。原告应先赔偿给被告造成的经济损失。另外，被告有权要求原告就其违约行为向被告支付违约金。在原告未履行上述先给付义务的情况下，被告不履行给付租金某义务，是被告行使法定的先履行抗辩权，不构成违约，更不应承担违约责任。故被告的拒付的行为，不构成违约，不符合合同解除条件，租赁合同应予继续履行。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
被告大连双盛园餐饮有限公司答辩意见与被告金某同。
被告大连双盛园饭店鞍山路分店答辩意见与被告金某同。
反诉原告金某诉称，2005年6月11日，反诉被告与大连嘉兴房地产开发有限公司作为出租方与三反诉人签订了《沈阳“嘉兴国际大厦”公建房租赁合同》。在履行合同的过程中，出租方有反诉原告于辨称中陈述的违约行为。依合同第19条“违约责任”的约定:“甲方(反诉被告)的违约行为包括未按时交付土建工程，双方在如正式开业前违反上述条款、按抵押金某倍赔偿,守约方有权解除合同；违约方正式开业后，违反上述条款剩余全部租金某x%的违约补偿金某，守约方有权解除合同。违约金某于违约之日起30日内支付。”则反诉被告应赔偿反诉原告开业前违约金505万元。开业后违约补偿金136.8万元。折抵反诉原告应支付的下半年租金66万元，共计117.8万元，并且反诉被告给承租方造成的其他损失包括员工工资、住宿、设施设备等费用共计50多万元，也应予以补偿。
反诉原告大连双盛园餐饮有限公司、大连双盛园饭店鞍山路分店反诉意见与反诉原告金某同。
反诉被告沈阳盛和房地产开发有限公司辩称，一、合同签订后反诉被告按照合同的约定履行了合同义务，反诉原告却迟迟不能如期交付首批房屋租金。直至2005年11月8日才将理应在10月1日前交付的租金某付反诉被告，反诉原告的这一违约行为必然导致反诉被告因资金某到位而影响装修及其他工程的完成及验收。即便如此反诉被告还是尽最大所能保障反诉原告能够尽快使用房屋。反诉原告于十月下旬就开始交付房屋的水费就能证明其已经开始使用租赁房屋的事实。反诉被告完全可以因为反诉原告的迟延交付租金某行为向反诉原告主张违约责任，但是反诉被告考虑到此前双方的合作关系，并没有因反诉原告的这一违约行为要求支付违约金，并且反诉被告在本诉中提出的给付租金某主张也是从2006年1月19日反诉原告正式开业之日起计算的。反诉被告不仅放弃了向反诉原告主张违约金某权利，也放弃了向反诉原告主张2006年1月19日前使用房屋的租金某权利，为合同的履行已作出让步。二、在反诉被告付出了400多万元的装修费用却长时间无法回收成本的情况下，反诉原告迟迟不付租金，并且反诉要求反诉被告在无偿将精装修的房屋交付其使用的情况下，还需向其支付高额“赔偿金”，实属违背法律的规定和公平原则。更无任何法律依据。反诉原告反诉主张理由不充分，双方并无约定。双方签订的房屋租赁合同中，对违约责任的约定为第19条，共四款，这里并不包括装修、消防、环保等被告主张的违约的事由。关于违约责任各款中土建工程交付一项，嘉兴国际大厦的土建工程已经早在2005年7月15日就已经完工，土建工程是装修工程的前提与基础，因此土建工程必须在装修工程进行前结束，否则装修工程将无从开展。因此，反诉被告在此项上并不违约。由于反诉原告未如期交付租金，致使反诉被告资金某能完全到位，最终导致装修延期，和消防验收延迟。反诉被告顺延租期是为弥补反诉原告损失。应驳回反诉请求。
原审法院认为，原、被告订立的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定内容履行各自义务。承租人在占有使用租赁物后，若无因第三人主张权利和租赁物毁损灭失等原因而影响使用、收益，应负支付约定租金某义务。因被告仅给付了租期第一年下半年租金某的10万元，尚欠66万元，被告作为承租人并未提供证据证明其在该租赁期内有上述少付或不付租金某由存在，故原告要求其给付此期间拖欠租金某请求，应予支持。关于被告辩称及反诉中主张的原告因迟延交付租赁物及交付租赁物不符合约定而应支付违约金某赔偿被告，被告行使先履行抗辩权，故有权拒付租金某问题。先履行抗辩权产生的条件应是当事人互负债务，且有先后履行顺序。而“互负债务”应理解为基于双务合同产生的相互依存的债务。被告租金某务的产生是基于在争议期内行使了使用原告租赁物的权利，并非产生于违约金某权。因此被告主张的违约金某权不是行使先履行抗辩权的条件。关于被告主张的原告交付标的物不符合约定，因被告已对标的物接收使用，并对约定动产也接收，应视为验收合格，虽被告否认其验收人员的代理权，但原告有理由相信其有代理权。故对被告该项主张不予支持。关于被告反诉主张合同第19条中原告的违约责任包括未按时交付“土建工程”是指未按时交付装修工程，原告于2006年1月交付装修工程违反约定期限，应按该第19条承担支付一倍抵押金某违约责任的问题。对合同第19条中土建工程的理解，双方存在争议，应当按照合同使用的词句，合同条款，合同目的，交易习惯及诚实信用原则确定该条款真实意思。在诉争合同中既有“装修工程”词句，又有“土建工程”词句，因此此二词句按照双方订立合同时的意思不为相互代替，应为不同含义。合同中第12条规定若因原告原因不完成装修任务，租期顺延。该条款已明确了原告迟延履行装修义务的责任。在建设领域，“土建工程”按照通常理解应为建筑物的主体工程，而装修则是在主体工程单元空间表面进行装饰及门窗安装。双方订立合同时，整个大厦主体工程仍未完工，因此双方必然存在着对土建工程完成的期待和在土建工程完成后装修工程完成期待。因此，合同第19条的土建工程并非指装修工程，原告迟延交付装修工程并不适用该条款约定的违约责任，对被告主张的要求原告赔偿50万元的请求不予支持。关于被告主张的原告交付租赁物不合格造成其他损失问题。有关设施、设备等动产，因被告已验收，故应视为合格。有关部门于2006年2月28日为该工程颁发的验收合格证，属出租人履行租赁物质量担保的证明，应视为原告交付的租赁物合格。虽然合格证于交付租赁物后颁发，但审批部门是对申请时建筑物状态进行审查，而工程是竣工后即提出申请,合格证能够证明交付时标的物合格。关于建筑物的环保，消防等审批通过日期也在交付后，同理，该审批也是对申请时建筑物状态的认可，这些项目的审批证明力能追溯至交付时。因此原告交付的标的物符合合同约定。对反诉原告的该项主张，不予支持。被告延迟交付租金某约定应支付拖欠x%的违约金。原告迟延交付租赁物，因合同未作约定，应按被告的实际损失赔偿。被告反诉称其损失包括利润、人员开资等。因合同中约定原告装修时被告派人现场监督、检查、指导，故被告应对原告装修义务的履行十分清楚，对该义务的迟延也充分了解，在已知原告无法按时履行的情况下，被告应积极避免损失扩大，因此在2005年11月1日至2006年1月19日期间被告合理的雇佣人员工资支出应少于开业后从业人员开资，根据被告报工商部门备案的人员与被告提供工资表中人员相对照，此期间这些人员工资共计x元。而其他损失属于可避免损失，不应计入。另外，原告因其迟延，还应承担被告利息损失，应按被告已付款项的同期贷款利率赔偿损失。被告双盛园公司和双盛园鞍山路店为合同中共同承租人，应承担连带责任。金某为实际占有人，但原、被告未变更合同主体，故租赁权未转让，金某仅为合同中约定有权使用租赁物的第三人，不是原告的债务人。原审判决：一、大连双盛园餐饮有限公司于本判决生效后三日内给付沈阳盛和房地产开发有限公司房屋租金66万元；二、大连双盛园餐饮有限公司于本判决生效后三日内给付沈阳盛和房地产开发有限公司赔偿违约金x元；三、大连双盛园饭店鞍山路分店对本判决第一、二项义务承担连带责任；四、沈阳盛和房地产开发有限公司于本判决生效后三日内赔偿大连双盛园餐饮有限公司、大连双盛园饭店鞍山路分店利息损失x元；(按年利率5.58％，本金126万，共两个月，50万元一个月计算)；五、沈阳盛和房地产开发有限公司于本判决生效后三日内赔偿大连双盛园餐饮有限公司工资损失x元；六、驳回原、被告其他请求。诉讼费x元，由大连双盛园餐饮有限公司负担；反诉费x元，由大连双盛园餐饮有限公司负担x元，沈阳盛和房地产开发有限公司负担510元。
宣判后，上诉人大连双盛园餐饮有限公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判由上诉人给付拖欠被上诉人房租16万元的违约金x元（16万×20%）；被上诉人给付上诉人违约金x元，并给付实际工资损失x元。上诉理由：一审判决认定事实错误，上诉人并未拖欠66万元租金，截止被上诉人起诉之日止，上诉人已于2005年6月交50万元（抵押金），2005年9月20日交76万元房租，2006年2月5日交付10万元房租金，共支付136万元。而租金某应从2006年1月19日开始起算，到2006年7月19日，半年应交租金76万元，因在双方签订合同时已交50万元抵押金，折抵租金某再交付16万元租金，应判决上诉人给付16万元拖欠租金某违约金，即16万×20%=x元。所以一审判决上诉人应当给付66万元租金某违约金x元错误。而且因被上诉人违反双方合同约定的完成装修工程期限，而于2006年1月6日，我方才接受（收）酒店至我方晚进住酒店2个月零19日，造成此间工资损失是x元，而非一审认定的x元，被上诉人由此应承担赔偿损失为152万元×20%=x元，另一审判决第四项计算利息计算有误，本金某为136万元而非126万元，计算时间亦有误。酒店经营期间，被上诉人还有停电梯、停空调、阻拦酒店门前停车等不配合主动工作等行为，致使上诉人效益受损，故上诉人应承担违约责任。
金某、大连双盛园饭店鞍山路分店的二审陈述意见同上诉人大连双盛园餐饮有限公司。
被上诉人沈阳盛和房地产开发有限公司答辩称：同意一审判决。上诉人提出在一审起诉时不欠租金某说法没有依据，双方合同约定是行业惯例上打租的租金某付方式，上诉人主张悖离双方合同约定，不应得到支持。双方在合同约定的12条规定：若因被上诉人原因不能完成装修任务租期顺延与迟延交付土建工程是完全不同的约定，上诉人把土建工程认定是装修工程没有依据。被上诉人不存在违约行为，虽上诉人强调为其办理消防验收合格的时间是2006年1月19日，但被上诉人金某成立的“沈阳金某商贸开发区双盛园海鲜美食城”是在2006年1月11日才经工商注册成立。加之被上诉人已依合同约定为上诉人顺延了租期，并未对合同利益造成损害，至于上诉人提到的有关电梯、空调等物业问题与本案无关。
关于一审判决中判令被上诉人给付上诉人工资损失及利息赔偿问题。因上诉人公司成立于2006年1月11日，在此期间不应存在工资问题。一审诉讼中上诉人并没有提出利息损失的抗辩与主张，一审对此作出判决不当，考虑到诉讼成本和周期，被上诉人对该两项判决数额予以认可，放弃提出上诉，但决不能意味着被上诉人对法律关系的认可，二审中，上诉人用其单方现金某自行进行审计，以此提出20余万元工资的上诉主张，我们认为证据未经司法程序，来源不合法，不是新证据，不应得到支持。按照双方合同约定上诉人应在2005年11月1日前交付半年租金76万元，但其未在约定期限足额交付，亦影响被上诉人装修酒店的工程进度，导致组织消防验收迟延，这是因上诉人违约造成的。
本院经审理查明的事实与原审认定事实一致。
本院认为，原审判决论理已近详尽。本院不再赘述。
二审中上诉人上诉理由及双方争执焦点为上诉人交付的抵押金某否折抵应交付租金某被上诉人是否构成违约问题。
因双方在合同中约定了签订合同时，上诉人向被上诉人交付承租押金50万元，该抵押金某双方租赁物中含有开办酒店所需价值巨大的物品，双方以保证金某式约定合同期满后返还。故该抵押金某可折抵应交付租金，上诉人上诉主张抵押金某抵租金某下半年应交付16万元和承担逾期交付16万元违约金x元的理由，本院不予支持。
关于被上诉人是否构成违约问题。双方合同第19条中被上诉人的违约责任包括未按时交付“土建工程”与未按时交付“装修工程”概念不等同，被上诉人“土建工程”并未逾期，且双方合同中第12条规定若因被上诉人原因不完成装修任务，租期顺延。被上诉人诉讼主张的拖欠租金某算日按上诉人正式开业时计算，已做出顺延，故被上诉人并不构成违约，一审判决被上诉人赔偿上诉人在2005年11月1日至2006年1月19日期间合理的雇佣人员工资支出和已付款项的同期贷款利息损失属不当，但被上诉人对此项判决认可，放弃上诉，故本院不做调整。至于上诉人提出的有关停电梯、空调、门前禁停车等物业问题，与本案非同一法律关系，不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费x元，由上诉人大连双盛园餐饮有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长吕丽
审判员王某福
代理审判员那卓
二OO七年七月一日
书记员于斌
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。
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